Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/11081 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNH7
N° de MINUTE : 24/01083
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS RÉSIDENCE LES [Adresse 7], [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, SARL, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEURS
Monsieur [R] [P] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représenté
Madame [J] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 05 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] sont propriétaires des lots n°13 et 35 de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93).
Par actes d’huissier de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis Résidence Les [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic :
- la somme de 6 473,06 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 3 novembre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue;
- la somme de 3 600 euros au titre des dommages et intérêts;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure
civile;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2024 et fixée à l'audience du 05 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 mars 2016, 07 avril 2017, 29 juin 2018, 07 novembre 2019, 27 octobre 2020, 04 février 2022 et 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juin 2023 au 31 décembre 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce les frais de pré état daté du 15 juin 2015 d'un montant de 190 euros, qui ne sont au demeurant pas justifiés en procédure.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 54 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.283,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il n'est pas formalisé de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater, au vu tant des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires dans son assignation, que de l'extrait de compte transmis au soutien de celles-ci, qu'il est sollicité la somme de 190 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais exposés.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, les circonstances du litige ne justifient pas la condamnation de Monsieur [X] et Madame [I] à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts compte tenu, d'une part, des règlements réguliers effectués par ces derniers tout au long de la période étudiée, démontrant leurs tentatives de faire face à leur dette et, d'autre part, de l'absence de toute justification d'une quelconque mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires aux défendeurs.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, la somme de 6.283,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IGS IMMOBILIER, la somme de 1.300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] [X] et Madame [J] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
