Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/02394

AFFAIRE : N° RG 22/02394 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 12 Août 2022 RG n° 21/02934 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 APPELANTS : Monsieur [S] [G] [L] né le 15 Avril 1942 à [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 2] Madame [H] [B] [P] [D] [M] épouse [L] née le 15 Août 1948 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 2] Représentés et assistés par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN INTIMES : Monsieur [I] [Y] né le 05 Septembre 1982 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 1] Madame [O] [Y] née le 01 Mars 1950 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 1] Non représentés, bien que régulièrement assignés DEBATS : A l'audience publique du 03 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 26 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé du 6 mai 2020, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont consenti un bail d'habitation à M. [I] [Y], portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 356 euros, outre une provision pour charges de 92 euros. Par acte sous seing privé du 6 mai 2020, Mme [O] [Y], la mère de M. [I] [Y], s'est portée caution solidaire du paiement du loyer, ainsi que des indemnités d'occupation et charges récupérables dus par le locataire. Par acte d'huissier de justice du 31 mars 2021 signifié à étude, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont fait délivrer à M. [I] [Y] un commandement de payer portant sur la somme en principal de 354 euros. Ce commandement a été signifié à Mme [O] [Y] par acte d'huissier de justice délivré à personne le 1er avril 2021. M. [I] [Y] a quitté les lieux le 5 juillet 2021. Par acte d'huissier de justice du 2 septembre 2021, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont assigné Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Caen, sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une somme totale de 5.336,78 euros outre les intérêts au taux légal, au titre d'arriérés de loyers, réparations locatives et privation de jouissance de l'appartement pendant les travaux, outre la somme de 1.250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : - condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] à payer à M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] la somme de 1.927,77 euros au titre des loyers et charges et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2021 pour [I] [Y] et du 1er avril 2021 pour [O] [Y] sur la somme de 354 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - débouté M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] de leur demande de dommages et intérêts ; - débouté M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné in solidum Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] à payer à M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] aux entiers dépens de l'instance in solidum, comprenant le coût du commandement de payer, de la signification du commandement à la caution et de l'assignation. Par déclaration du 12 septembre 2022 adressée au greffe de la cour, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 14 octobre 2022, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] demandent à la cour de : - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : * limité à la somme de 1.927,77 euros la condamnation prononcée à titre principal à l'encontre de M. et Mme [Y], * rejeté les autres demandes présentées par M. et Mme [L], à titre de dommages et intérêts spécialement, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la condamnation à l'encontre de M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 300 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, Statuant de nouveau, - Débouter purement et simplement M. [I] [Y] et Mme [O] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - Condamner solidairement M. [I] [Y] et Mme [O] [Y] au paiement de la somme principale de 5.461,05 euros, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter des conclusions déposées devant le tribunal judiciaire le 12 mai 2022, - Condamner les mêmes avec la même solidarité au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] n'ont pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant leur ont été signifiées le 18 octobre 2022 respectivement à personne et à domicile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS 1. Sur la demande en paiement formée par les bailleurs L'article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, énonce que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, les époux [L], bailleurs, font grief au jugement entrepris d'avoir limité à un montant de 1.927,77 euros les sommes dues par M. [I] [Y], et solidairement par Mme [O] [Y]. En cause d'appel, ils reprennent principalement les moyens développés devant le premier juge, faisant valoir : * s'agissant des sommes réclamées au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020 et 2021, que les sommes de 59,40 euros et 40 euros sont dues par M. [Y] et solidairement par Mme [Y], indiquant que la demande de paiement et les justificatifs correspondants a été adressée au locataire par lettres des 13 septembre 2020 et 1er juillet 2021 et qu'en application des dispositions contractuelles liant les parties, le montant provisionnel des charges mensuelles ne comprend pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui doit être payée a prorata des mois loués ; * s'agissant de la régularisation des charges, que la somme due par le locataire ne s'élève plus à 15,50 euros, mais qu'un surplus de 124,27 euros est également dû, sur la base du décompte fourni par le syndic des copropriétaires et déduction faite des provisions déjà réglées par M. [Y] ; * s'agissant des réparations locatives non-retenues par le premier juge : - que la facture n°FC0542 établie pour un montant de 4.126,66 euros au titre des multiples réparations effectuées par M. [A], doit être retenue en intégralité, le montant forfaitaire de 3.000 euros écarté par le premier juge correspondant à la main d'oeuvre nécessaire pour remédier aux dégradations locatives constatées par l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 5 juillet 2021 lors du départ du locataire, étant précisé que le logement a été remis en bon état à M. [Y] ; - que la facture n° FC0553 établie pour un montant de 368,39 euros doit également être retenue en totalité, et non seulement à hauteur d'une somme de 19,90 euros HT (21,89 euros TTC) correspondant au remplacement du flexible de douche, le surplus de cette facture réglée par les bailleurs concernant la remise en état du meuble-évier de la cuisine, le collage de la faïence au-dessus de l'évier, la remise en état du meuble bas dans la salle de bains, ainsi que remise en état de la poignée de la porte de salle de bains, lesquels représentent des dégradations locatives liées à l'occupation des lieux par M. [Y] ; * enfin, s'agissant du préjudice subi du fait de l'impossibilité de relocation pendant un mois, pour un montant de 448 euros, que les travaux effectués par M. [A] l'ont été tout au long du mois de juillet 2021, les manquements fautifs du locataire ayant eu comme résultat la perte locative pendant un mois subie par les bailleurs. 1.1. Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste des charges récupérables du propriétaire auprès de son locataire en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. En outre, le contrat de bail du 6 mai 2020 liant les parties stipule que 'Le montant provisionnel des charges mensuelles (...) est de quatre-vingt-douze euros et ne comprend pas la taxe des ordures ménagères qui sera payée au prorata des mois loués'. En l'espèce, au vu des montants de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figurant dans les deux avis d'imposition de taxe foncière pour les années 2020 et 2021 produits par les époux [L] pour leur propriété située au [Adresse 5], et compte tenu de la période au cours de la laquelle M. [Y] a occupé le logement, soit à compter du 12 mai 2020, date de départ du contrat de bail, jusqu'au 5 juillet 2021, date à laquelle le locataire a quitté les lieux, les sommes à hauteur de 49,20 euros et 40 euros réclamées par les époux [L] par lettres des 13 septembre 2020 et 1er juillet 2021 au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due par le locataire apparaissent justifiées. Dès lors, il y a lieu condamner M. [I] [Y] et solidairement Mme [O] [Y], en sa qualité de caution solidaire du locataire, au paiement des sommes de 49,20 euros et 40 euros réclamées par les époux [L] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due par le locataire. 1.2. Sur les charges locatives En l'espèce, il résulte des décomptes détaillés de répartition des charges locatives établis par le syndic de copropriété, communiqués aux débats par les bailleurs, que les charges locatives pour le logement type F1 situé [Adresse 5] occupé par M. [Y], s'élèvent à une somme de : - 1.118,30 euros, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ; - 1.366,84 euros, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021. Au vu de ces montants, de la période au cours de la laquelle M. [Y] a occupé le logement, soit à compter du 12 mai 2020, date de départ du contrat de bail, jusqu'au 5 juillet 2021, date à laquelle le locataire a quitté les lieux, ainsi que des charges provisionnelles mensuelles à hauteur de 92 euros déjà comprises dans le montant mensuel dont M. [Y] était tenu, il apparaît que la régularisation des charges réclamée par les bailleurs d'un montant de 8,35 euros pour l'année 2020 et de 131,42 euros pour l'année 2021, soit un montant total de 139,77 euros, apparaît justifiée. Dès lors, il y a lieu condamner M. [I] [Y] et solidairement Mme [O] [Y], en sa qualité de caution du locataire, au paiement de la somme de 139,77 euros réclamée par les époux [L] au titre de la régularisation des charges locatives. 1.3. Sur les réparations locatives Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail et d'entretenir le logement en bon état de réparations locatives (loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, c et 7, d). C'est au bailleur qu'il appartient de prouver l'existence de dégradations ou d'un défaut d'entretien (Civ. 3e, 20 mars 2012, n°11-13.728 ; Civ. 3e 17 novembre 2016, n°15-16.368). En l'espèce, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'état des lieux d'entrée établi le 12 mai 2020, faute d'avoir été établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, aucun élément ne permettant de retenir que M. [E] [J], ancien locataire du logement, qui a signé cet état des lieux, a été mandaté en ce sens pour le compte des bailleurs. En l'absence d'état des lieux d'entrée établi par les parties, mais compte tenu de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par M. [S] [L] et l'ancien locataire, M. [E] [J], le 10 mai 2022 (pièce 21), il y a lieu de retenir que le logement litigieux a été remis à M. [I] [Y] en bon état. L'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par les parties le 5 juillet 2021 (pièce 12) énumère plusieurs désordres : - cuisine : sol et plafond - état d'usage ventilation cassée à changer, une plaque cache-prise de force sous reverse sale et décollée, - séjour : huisserie et plafond - état d'usage peinture des murs à refaire, sol à refaire entièrement en raison de profondes rayures, - salle d'eau : flexible de douche défectueux, sanitaire WC sale et entartré. Une mention en bas de l'état des lieux indique que l'électricité est coupée et que son fonctionnement est impossible de contrôler, que les clés de la cave ne sont pas rendues et qu'il est donc impossible d'en vérifier l'état. En cause d'appel, comme en première instance, sont jointes des photographies (pièces 4, 13, et 13bis) qui corroborent les mentions figurant à l'état des lieux de sortie. - sur la facture n°FC0542 du 26 juillet 2021 Les époux [L], bailleurs, reprochent au premier juge de n'avoir accueilli que partiellement la facture FC 0542 de l'entreprise [A] du 26 juillet 2021 d'un montant initial de 4.126,66 euros, pour un montant de 826,65 euros TTC au titre de la reprise des murs et sols et de 800 euros pour les frais de pose des revêtements de sol et de mise en peinture. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un montant de 826,65 euros TTC au titre de la reprise des murs et sols, cette somme ne faisant l'objet d'aucune contestation. S'agissant du reste de la facture, soit le montant de 3.000 euros HTC (3.300 TTC), si les bailleurs demandent la prise en compte de l'intégralité de ce montant, il convient de relever que le premier juge a correctement retenu que cette somme est établie globalement pour la main d'oeuvre nécessaire tant pour la mise en peinture des murs et la pose de l'ensemble des revêtements de sols, que pour d'autres prestations qui n'apparaissent pas nécessaires au vu de l'état des lieux de sortie du 5 juillet 2021, lequel ne fait aucune mention des portes, fenêtres et radiateurs sales, des placards nécessitant une mise en peinture et des étagères décrochées. Toutefois, au vu du justificatif établi le 19 septembre 2022 par l'entreprise [Z] [A], détaillant les heures facturées pour les travaux réalisés dans les lieux (pièce 27), il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la somme facturée au titre de la main d'oeuvre à un montant forfaitaire de 800 euros et de retenir les sommes suivantes : - 1.140 euros (correspondant aux travaux de mise en peinture des murs,19hx60 euros HT), - 1.350 euros (correspondant à la pose de l'ensemble des revêtements de sols, 22,5hx60 euros HT) - 30 euros ( correspondant au nettoyage intérieur du sanitaire WC, 0,5hx60 euros HT), soit un montant total de 2.520 euros HT (2.772 euros TTC). - sur la facture n°FC0553 du 2 août 2021 Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la facture du 2 août 2021 d'un montant initial de 368,39 euros, à l'exception du changement de flexible de douche pour 19,90 euros HT (21,89 euros TTC), les autres prestations facturées, soit la remise en état de l'évier cuisine, d'un meuble de la salle de bain et de la poignée de la porte de la salle de bain n'apparaissant nécessaires au vu des mentions figurant dans l'état des lieux de sortie du 5 juillet 2021. En outre, le caractère global de la facture produite ne permet pas d'évaluer le montant exact de la main d'oeuvre nécessaire pour le remplacement du flexible de douche. Au vu de ces éléments, le montant total de réparations locatives retenues à la charge de M. [I] [Y] et, solidairement, de Mme [O] [Y], en sa qualité de caution, sera fixé à une somme de 3.620,54 euros TTC (826,65 euros TTC + 2.772 euros TTC au titre de la facture FC 0542 + 21,89 euros TTC au titre de la facture 0553). M. [I] [Y], et solidairement Mme [O] [Y] en sa qualité de caution du locataire, doivent verser aux époux [L], bailleurs, les sommes suivantes : - loyers et charges : 635,23 euros (non contestée) - taxe enlèvement des ordures ménagères : 89,20 euros (49,20 euros + 40 euros) - régularisation charges récupérables : 139,77 euros - réparations locatives : 3.620,54 euros (826,65 euros + 2.772 euros + 21,89 euros) sous déduction du dépôt de garantie : 356 euros, soit la somme de 4.128,74 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens, les intérêts au taux légal étant dus à compter de la date d'audience du 17 mai 2022, date à laquelles les intimés ont eu connaissance de façon certaine des demandes des appelants. 2. Sur les dommages-intérêts résultant de la perte des loyers futurs En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, il appartient aux bailleurs de démontrer la perte de chance de relouer le logement par la faute du locataire. Or, les époux [L], qui ne démontrent pas l'impossibilité de louer le logement pendant la durée des travaux de réparations locatives, à charge éventuellement pour les propriétaires d'accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée de ces travaux. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [L] de cette demande. 3. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ne font pas l'objet d'un appel. M. [I] [Y] et Mme [O] [Y], succombant, seront condamnés in solidum à payer aux bailleurs, M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Ils seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition des parties au greffe, dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] à payer à M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] la somme de 1.927,77 euros au titre des loyers et charges et des réparations locatives ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Condamne solidairement M. [I] [Y] et Mme [O] [Y], en sa qualité de caution, à payer à M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] la somme de 4.128,74 euros au titre des loyers, des charges récupérables et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 ; Débouté M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne M. [I] [Y] et Mme [O] [Y], en sa qualité de caution, à payer in solidum à M. [S] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [O] [Y] et M. [I] [Y] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY