Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/04373

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZK N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDEURS Madame [B] [N] épouse [F], demeurant [Adresse 2], Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Espace Forbin, [Adresse 1] DÉFENDERESSE Madame [O] [S] [X], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04373 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VZK EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er septembre 2023, M. [G] [F] et Mme [B] [N] épouse [F] (ci-après M. et Mme [F]) ont consenti un bail d'habitation à Mme [O] [S] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2180 euros et d'une provision pour charges de 120 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 9080 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [S] [X] le 30 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, M. et Mme [F] ont assigné Mme [O] [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [S] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -15980 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de leurs demandes ils font valoir que le loyer n'a jamais été payé et que le commandement de payer est resté sans effet. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 4 juin 2024, M. et Mme [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [S] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. et Mme [F] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 27 novembre 2023 et que la somme de 9080 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail - pourtant conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 - ne permettent pas d'écarter l'hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable à la locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Il ressort du décompte locatif que la dette visée par le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. et Mme [F] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2300 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. et Mme [F] ou à leur mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. et Mme [F] versent aux débats un décompte démontrant qu'à échéance du mois de février 2024 incluse, Mme [O] [S] [X] leur devait la somme de 15980 euros. Mme [O] [S] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 9080 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [O] [S] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de M. et Mme [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2023 entre M. [G] [F] et Mme [B] [N] épouse [F], d'une part, et Mme [O] [S] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 28 janvier 2024; ORDONNE à Mme [O] [S] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux; CONDAMNE Mme [O] [S] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2300 euros par mois; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire; CONDAMNE Mme [O] [S] [X] à payer à M. [G] [F] et Mme [B] [N] épouse [F] la somme de 15980 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 9080 euros et à compter de l'assignation pour le surplus; CONDAMNE Mme [O] [S] [X] aux dépens ; CONDAMNE Mme [O] [S] [X] à payer à M. [G] [F] et Mme [B] [N] épouse [F] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge