Cour d'appel, 15 novembre 2024. 22/01315

ARRÊT N° CC R.G : N° RG 22/01315 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYFP Association ASSOCIATION PHILANTRHOPIQUE MUSULMANE DE KATHOR RE UNION (APMK REUNION) C/ [J] ÉPOUSE [B] [B] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 09 MAI 2022 suivant déclaration d'appel en date du 15 SEPTEMBRE 2022 RG n° 21/02779 APPELANTE : ASSOCIATION PHILANTRHOPIQUE MUSULMANE DE KATHOR RE UNION (APMK REUNION) [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Normane OMARJEE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Madame [Z] [J] épouse [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005475 du 28/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) Monsieur [F] [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005973 du 08/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) DATE DE CLÔTURE : 12 octobre 2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 28 Juin 2024 devant Madame COMBEAU Chantal, Présidente de chambre, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024 . le délibéré a été prorogé au 15 Novembre 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Novembre 2024. * * * LA COUR : EXPOSE DU LITIGE Le 29 avril 2016, l'association philanthropique musulmane de Kathor Réunion (APKM Réunion) a donné à bail à [F] [B] et [Z] [J] épouse [B] un appartement sis [Adresse 1], au [Localité 4] pour un loyer mensuel de 550 euros, provision sur charges (67 euros) comprise. Par différents courriers en date des 20 mai 2019, 11 septembre 2020 et 20 décembre 2021, les époux [B] ont signalé à leur bailleur différents désordres affectant le logement et demandé à ce qu'il y soit remédié. Une tentative de conciliation a eu lieu le 10 mai 2021, qui s'est soldée par un constat d'échec. Par acte d'huissier en date du 24 septembre 2021, les époux [B] ont assigné l'APKM Réunion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion aux fins de voir condamner le bailleur à réaliser les travaux d'étanchéité et de ventilation sous astreinte, à réduire le montant du loyer et à les indemniser des préjudices subis. Par jugement contradictoire en date du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion a : - condamné l'APKM Réunion à effectuer dans un délai de deux mois les travaux d'étanchéité et d'isolation du toit, d'étanchéité des façades et des fenêtres et de mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée dans les toilettes et la salle de bain, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - dit que le loyer mensuel sera fixé à 251 euros à compter du jugement jusqu'à la fin des travaux, - condamné l'APKM Réunion à verser aux époux [B] les sommes de 4615,23 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 800 euros au titre de leur préjudice moral, - rejeté la demande formulée par l'APKM Réunion au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné l'APKM Réunion aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le jugement a été signifié à l'APKM le 17 août 2022. L'APKM en a interjeté appel, sur la totalité du dispositif, le 15 septembre 2022, par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion. Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 14 décembre 2022, l'APKM Réunion demande à la cour : - d'infirmer le jugement de première instance et statuant de nouveau, - de débouter les époux [B] de leurs demandes, fins et conclusions, - de condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. A l'appui de ses demandes, l'APKM Réunion fait valoir qu'elle a accepté dès le mois de novembre 2021 de réaliser les travaux nécessaires, lesquels ont été retardés du fait de raisons indépendantes de sa volonté. Elle ajoute que les infiltrations ne concernent que l'extérieur de l'habitation et que leur réparation est pour partie à la charge des locataires, lesquels ont en outre participé à la dégradation des lieux par un défaut d'entretien. Elle soutient par ailleurs avoir réalisé les travaux depuis le jugement. L'APKM Réunion réfute, et l'existence du préjudice de jouissance invoqué par les époux [B] dont elle relève qu'ils se sont maintenus dans les lieux, et son point de départ fixé par le jugement au 11 septembre 2020, et ses conséquences sur la diminution d'un loyer présenté comme déjà inférieur au prix du marché. L'association conteste enfin sa condamnation à verser une indemnité pour un préjudice moral dont elle estime que, lié à la santé de Madame [B], il est sans lien de causalité avec les désordres invoqués qui eux-mêmes résultent du défaut d'entretien de l'immeuble par les locataires. Dans leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 14 mars 2023, les époux [B] sollicitent de la cour qu'elle : - les déclare recevables et bien fondés - confirme le jugement de première instance en ce qu'il a condamné l'APKM Réunion à effectuer dans un délai de deux mois les travaux d'étanchéité et d'isolation du toit, d'étanchéité des façades et des fenêtres et de mise en place d'une ventilation mécanique contrôlée dans les toilettes et la salle de bain, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dit que le loyer mensuel sera fixé à 251 euros à compter du présent jugement jusqu'à la fin des travaux, rejeté la demande formulée par l'APKM Réunion au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné l'APKM Réunion aux dépens, - infirme ledit jugement en ce qu'il a condamné l'APKM Réunion à leur verser les sommes de 4615,23 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 800 euros au titre de leur préjudice moral, et statuant de nouveau, qu'elle : - condamne l'APKM Réunion à leur verser les sommes de 8951,89 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral, en tout état de cause, qu'elle : - condamne l'APKM Réunion à leur verser la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les époux [B] considèrent rapporter la preuve que le logement qu'ils occupent n'est pas décent au sens des articles 1719 al.3 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et que l'AMPK ne démontre pas avoir remédié à la situation depuis le jugement de première instance. S'agissant des préjudices subis, ils estiment que le point de départ de leur préjudice de jouissance doit être fixé au 20 mai 2019, date de leur premier courrier et que leur préjudice moral est établi par l'état de santé de Madame [B]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 28 juin 2024. La décision, mise en délibéré au 27 septembre 2024 a été prorogée au 15 novembre 2024. MOTIFS Sur le caractère décent du logement Aux termes de l'article 1719 alinéa 3 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, d'entretenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, reprend cette obligation du bailleur, tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 indique qu'un logement décent doit notamment revêtir les caractéristiques suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement. L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les époux [B] dénoncent des problèmes d'infiltration d'eau dans le logement en raison d'un défaut d'étanchéité ou d'isolation du toit, des façades et des fenêtres. Ils produisent à l'appui de leur dire trois courriers adressés à la société bailleresse en date des 20 mai 2019, 11 septembre 2020 et 20 décembre 2021 dénonçant ces désordres. Le deuxième de ces courriers est accompagné de photos qui laissent apparaître des traces de moisissures et d'infiltration. Ils fournissent aussi un rapport établi par l'ATMO, association agrée de surveillance de la qualité de l'air en date du 8 décembre 2020, qui relève des traces de moisissure et des infiltrations d'eau, dans la chambre, la cuisine, le salon, qui relate que : " le bâtiment étant ancien, les façades ne sont plus étanches, il y a des infiltrations sous les fenêtres. De plus, l'air vicié ne peut pas s'évacuer, entraînant des moisissures au niveau du faux plafond de l'étage. La salle de bain et les toilettes ne sont pas suffisamment ventilées " et qui conclut : la maison présente un danger avec une aggravation de l'état de santé de la patiente. En effet, la grande quantité de moisissure est néfaste pour les occupants. Une demande de relogement est primordiale ". La preuve des graves désordres affectant l'immeuble est ainsi rapportée. L'APKM Réunion ne fournit pour sa part aucun élément de nature à démontrer la responsabilité des époux [B] dans l'apparition de ces désordres, qui, contrairement à ce qu'elle affirme n'affectent pas que l'extérieur de l'habitation. L'argumentation selon laquelle l'association aurait tout mis en 'uvre pour y remédier et en aurait été empêchée par des causes extérieures à sa volonté - pénurie de matériel, vacances, saison cyclonique - ne saurait prospérer dans la mesure où l'unique devis qu'elle produit à l'appui de sa bonne foi date du 2 novembre 2021, soit de plus de deux ans après premier le courrier de ses locataires et moins de deux mois après l'assignation à laquelle il a manifestement pour objet de répondre. S'il en état besoin, l'inertie de l'APKM Réunion est par ailleurs démontrée par la conciliation du 10 mai 2021, à l'issue de laquelle le conciliateur a conclu qu'il " n'a pas été possible de trouver un compromis entre les parties. En effet Monsieur [B], locataire de l'APKM a fait plusieurs demandes de travaux auprès de l'agence immobilière gestionnaire de cet appartement. Cette dernière transmet alors les demandes au propriétaire mais ce dernier ne donnera aucune suite aux diverses demandes ". C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l'APKM Réunion a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent aux époux [B] et l'a condamnée à la réalisation des travaux nécessaires. L'APKM soutient que les travaux ont été effectués depuis la signification du jugement du 9 mai 2022. Elle produit à l'appui de ses dires un constat établissant que les 19, 20 et 21 septembre 2022, l'huissier n'a pu pénétrer dans le logement, du fait de l'absence et/ou du refus des locataires. Cette circonstance ne suffit pas à caractériser la réalisation des travaux invoquée par l'association, par ailleurs contredite par les pièces fournies par les époux [B] : un rapport de l'ATMO en date du 15 décembre 2022 qui énonce que " depuis deux ans aucun travaux n'a été réalisé et la dégradation du logement s'est accentuée ", un rapport de l'ADIL en date du 14 février 2023 qui mentionne un " risque de chute de matériaux, infiltrations, ventilation insuffisante " et l'arrêté municipal du 1er mars 2023 pris suite à la transmission de ce dernier rapport et qui enjoint à l'APKM Réunion de prendre " toute mesure pour interdire l'accès à son logement ". L'astreinte de 50 euros par jour de retard assortissant l'obligation pour l'APKM Réunion de réaliser les travaux sera en conséquence maintenue, son montant demeurant identique en l'absence de demande d'aggravation par les époux [B]. Sur les préjudices subis Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de son obligation contractuelle, soit à raison du retard dans l'exécution de celle-ci, sauf s'il justifie que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La réalité du manquement par l'APKM Réunion à ses obligations contractuelles de mise à disposition de ses locataires d'un logement décent est établie. Il a été indiqué plus haut que l'argumentation selon laquelle l'APKM aurait tout mis en 'uvre pour remédier aux désordres et en aurait été empêchée par des circonstances indépendantes de sa volonté ne pouvait prospérer. L'association doit donc répondre des préjudices causés à ses locataires par les désordres établis, qui lui sont imputables. S'agissant du préjudice de jouissance subis par les époux [B], et contrairement à ce que soutient l'APMK Réunion, le fait que les locataires aient fait le choix de se maintenir dans les lieux ne démontre pas l'absence d'un préjudice établi par le seul défaut de conformité du logement aux critères de décence exigés par les textes. Le mode de calcul retenu par premier juge d'une indemnité à hauteur de la moitié du loyer, eu égard à la durée des désordres et à la nature des troubles, à compter du 11 septembre 2020, date des premières photos produites par les époux [B], et jusqu'à la date du jugement sera confirmé. A compter du 9 mai 2022, la baisse du loyer à hauteur de la moitié de son montant sera elle aussi confirmée et poursuivie, pour les mêmes motifs. Le montant du loyer étant de 550 euros mensuels, l'indemnité pour préjudice de jouissance sera toutefois réévaluée à la somme de 5500 ([550/2] x 20 mois) euros et le loyer dû ramené à la somme de 275 euros (550/2) par mois. S'agissant du préjudice moral, les époux [B] établissent par la production de deux certificats médicaux en date des 23 novembre 2020 et 27 décembre 2021, le lien de causalité entre l'aggravation de l'état de santé de Madame [B] et les désordres affectant le logement qu'elle occupe. Le médecin estime en effet que Madame [B] " présente un état de santé respiratoire qui s'aggrave par rapport à son habitat humide avec de la moisissure ". Ces certificats rejoignent en outre les rapports de l'ATMO, lequel énonçait que " le logement présente un danger avec une aggravation de l'état de santé de la patiente ". A ce premier poste de préjudice s'ajoute pour les deux époux celui résultant des démarches liées à l'action en justice qui dure depuis trois ans. La décision du premier juge de faire droit à la demande formulée au titre du préjudice moral sera confirmée dans son principe, mais infirmée dans son montant fixé à 2000 euros pour les deux époux. Sur les dépens et les frais irrépétibles La décision de première instance condamnant l'APKM Réunion aux dépens sera confirmée. L'association succombant une nouvelle fois devant la cour, elle sera pareillement condamnée aux dépens de l'appel. Le rejet de la demande d'indemnité formulée par l'APKM Réunion au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par le juge de première instance sera confirmée. L'association succombant une nouvelle fois, sa demande sera une nouvelle fois rejetée en appel. La demande formulée par les époux [B] au titre des frais irrépétibles sera elle aussi rejetée, ceux-ci bénéficiant de l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile, déclare l'appel formé par l'association philanthropique musulmane de Kathor Réunion d'une part , recevable, confirme le jugement prononcé le 9 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en toutes ses dispositions à l'exception des montants des dommages et intérêts alloués à [F] [B] et [Z] [J] épouse [B] et de la baisse du loyer, et statuant de nouveau sur ces deux points, condamne l'association philanthropique musulmane de Kathor Réunion à verser à [F] [B] et [Z] [J] épouse [B] les sommes de 5500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral, dit que le loyer mensuel sera fixé à 275 euros à compter 9 mai 2022 jusqu'à la fin des travaux, et y ajoutant, condamne l'association philanthropique musulmane de Kathor Réunion aux dépens d'appel, déboute l'association philanthropique musulmane de Kathor Réunion de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, déboute [F] [B] et [Z] [J] épouse [B] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT