Texte intégral
CIV.3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er décembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10496 F
Pourvoi n° M 15-20.701
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Le Champ Saint-Verain, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [K] [U], domicilié [Adresse 2],
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de la société Le Champ Saint-Verain, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. [U] ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Champ Saint-Verain aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Champ Saint-Verain ; la condamne à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Le Champ Saint-Verain
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation à compter du 21 août 2011 du bail commercial ayant lié M. [U] d'une part, et la société Le Champ Saint Vérain, d'autre part, ordonné à la société Le Champ Saint Vérain de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés à [Adresse 3], à défaut de libération volontaire, dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de la société Le Champ Saint Vérain et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, fixé l'indemnité d'occupation précaire au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, condamné la société Le Champ Saint Vérain à remettre les locaux dans l'état qui était le leur à sa prise de possession dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt et, à défaut de remise en état dans ce délai, condamné la société Le Champ Saint Verain au paiement d'une astreinte provisoire de 10 euros par jours de retard pendant une durée de 6 mois;
AUX MOTIFS QUE l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel pour les causes que la loi autorise, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté qu'en vertu de la combinaison des divers actes versés aux débats la société Le Champ Saint Vérain est tenue envers M. [U] du respect des obligations mises à la charge du locataire par le bail commercial du 19 mai 1981 ainsi que par l'acte de renouvellement de bail commercial du 18 juin 2008 ; que l'article 4 1° du bail du 19 mai 1981 relatif aux travaux, réparations et embellissements stipule que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, aucune construction ni démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf bien entendu les réfections de peinture, badigeons ou tapisseries qu'il jugera utiles. Les travaux qui seraient autorisés par le bailleur devront être faits sous la surveillance de son architecte, dont les honoraires seront à la charge du preneur » ; que l'article 4 2° ajoute que « tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués, pendant le cours du bail, resteront à la fin de celui-ci, à quelque époque et de quelque manière qu'elle arrive, la propriété du bailleur, sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce qu'il aura toujours le droit de faire, même s'il a autorisé les travaux » ; que l'acte de nouvellement de bail du 18 juin 208 énonce quant à lui qu'il est « précisé entre les parties :-que le droit de passage dans l'allée du jardin des propriétaires et de stationner est autorisé pour un seul véhicule, qui devra être garé au-delà du portail blanc, sous l'auvent ouvert des deux côtés et inclus dans la location,- que e droit d'accès est personnel au locataire (qu'il ne peut exercer que par lui-même et non par sa clientèle) sans droit d'utilisation du jardin,- que le portail d'accès au jardin donnant dans la rue du docteur [B] devra être fermé la nuit » ; qu'enfin, ce même acte contient une clause résolutoire au terme de laquelle « il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements (
) le présent bail sera résilié de plein droit après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser la situation et contenant déclaration du bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation » ; que M. [U] établit par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 31 mai 2011 par le ministère de Me [Z], huissier de justice à [Localité 1], que la société Le Champ Saint Vérain a réalisé dans les locaux loués les travaux suivants :-enlèvement du dallage cour arrière, et mise en place d'un chape en béton,-transformation d'une fenêtre éclairant la réserve en porte donnant accès à la cour,-création d'un WC dans la réserve, -installation d'une cloison en bois de 2 à 3 mètres de hauteur entre la réserve et le bâtiment principal,-mise en place d'un plafond en bois sur un versant du toit de l'auvent côté cour infirmière,- suppression de la rambarde de la fenêtre de la salle de restaurant,-remplacement de deux des piliers supportant la charpente du hangar ; que sur interrogation de l'huissier, la locataire a expressément reconnu que ces travaux n'avaient pas été autorisés par le bailleur ; qu'or, les interventions réalisées consistent en des travaux de démolition et de construction ayant pour effet de modifier la distribution des locaux, et qui, par leur nature et leur ampleur, excèdent à l'évidence le cadre de simples travaux d'entretien incombant au locataire ; qu'au demeurant, la cour cherche vainement dans les pièces produites par l'intimée la démonstration de la vétusté des locaux pris à bail, étant rappelé en tant que de besoin que dans le cas où, comme en l'espèce, il n'a pas été établi d'état des lieux, ceux-ci sont présumés avoir été pris en bon état d'entretien locatif ; qu'il n'est pas plus établi en quoi ces travaux auraient été rendus nécessaires par des impératifs de mise en conformité des lieux avec les normes de sécurité ou d'hygiène applicables aux commerces de restauration, une telle preuve ne pouvant résulter d'une simple pétition de principe ou de l'affirmation non étayée selon laquelle la cour arrière aurait été fréquentée par des rats ; que surtout, la gérante de la société Le Champ Saint Vérain a elle-même indiqué à Me [Z] que ces travaux avaient pour objet l'aménagement d'une terrasse de restauration dans la cour arrière, ce qui suffit à démontrer que le but recherché était parfaitement étranger aux considérations tirées de la vétusté ou de l'insalubrité des lieux, mais tendait en réalité à l'accroissement de la capacité d'accueil de l'établissement ; qu'en procédant à de tels travaux sans obtenir l'accord préalable du bailleur, la société Le Champ Saint Vérain a incontestablement méconnu ses obligations contractuelles ; que l'affirmation de l'intimée selon laquelle une remise en l'état initial des locaux serait possible en fin de bail, à la supposer vérifiée, ce qui ne relève pas de l'évidence s'agissant en particulier des travaux de bétonnage de la cour et de substitution d'une porte à une fenêtre, n'est en tout état de cause pas de nature à légitimer les manquements de la locataire à ses obligations conventionnelles ; que par ailleurs, le bailleur produit aux débats un procès-verbal de constat établi les 21 et 22 juin 2011 par Me [Z] dont il ressort qu'à cette dernière date trois véhicules n'appartenant pas à M. [U] étaient stationnés sur le passage établi sur sa propriété et desservant l'arrière du restaurant, alors que le bail n'autorise le stationnement que d'un seul véhicule dans la cour arrière du restaurant, sous l'auvent ; que l'appelant verse par ailleurs aux débats des photographies de nature à démontrer le stationnement sur sa propriété d'autres véhicules, notamment de livraison ; que ces éléments démontrent suffisamment que la société Le Champ Saint Véron, que ce soit pas son fait ou par celui de sa clientèle, de ses préposés ou de ses fournisseurs, ne respecte pas la clause contractuelle relative au passage et au stationnement des véhicules sur la propriété du bailleur ; qu'au regard de ces éléments, c'est à tort que le premier juge a considéré que le locataire n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles ; que par acte d'huissier du 21 juillet 2011, M. [U] a fait délivrer à sa locataire un commandement d'avoir à remettre les locaux loués dans leur état initial dans un délai d'un acte, cet acte faisant en outre référence au non-respect de la clause contractuelle relative au passage sur le fonds de M. [U] et au stationnement de véhicules ; que ce commandement, qui vise expressément la clause résolutoire, répond aux exigences de validité prévues au bail, et n'a été suivi d'aucun effet ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la signification de l'acte, soit à compter du 21 août 2011 ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la société locataire ainsi que de tous occupants de son chef, de fixer l'indemnité d'occupation précaire au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et de condamner l'intimée à remettre les lieux dans leur état initial dans les deux mois de la signification du présent arrêt sous peine, passé ce délai, d'une astreinte provisoire de 10 euros par jours de retard pendant une durée de 6 mois ; que le jugement déféré sera réformée en toutes ses dispositions, à l'exception de celle par laquelle il a débouté la société Le Champ Saint Vérain de sa demande de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer par omission les pièces produites par les parties ; qu'en retenant qu'elle cherchait vainement dans les pièces produites par la société Le Champ Saint Vérain la démonstration de la vétusté des locaux pris à bail et qu'il n'est pas établi en quoi les travaux auraient été rendus nécessaires par des impératifs de mise en conformité des lieux avec les normes de sécurité ou d'hygiène quand ladite société produisait de nombreuses attestations et photographies établissant la vétusté des locaux et la nécessité de procéder à des travaux pour une mise en conformité des lieux loués aux normes de sécurité, notamment des attestations des salariés de la société, de l'ancien locataire et des artisans ayant procédé aux travaux établissant le caractère instable et dangereux des dalles de la cour, la dégradation du système d'évacuation des eaux et le risque d'effondrement de l'auvent en raison de la vétusté des poteaux le soutenant, la cour d'appel a dénaturé par omission ces pièces, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, subsidiairement, QUE, lorsqu'un fait est formellement contesté par l'une des parties, le juge doit motiver suffisamment sa décision pour expliquer en quoi les pièces produites à cette fin n'ont pas été retenues ; qu'en se bornant à retenir que la société Le Champ Saint Vérain n'établissait pas la vétusté des locaux pris à bail ni en quoi les travaux auraient été rendus nécessaires par des impératifs de mise en conformité des lieux avec les normes de sécurité ou d'hygiène, sans expliquer en quoi les nombreuses attestations et photographies produites par l'exposante dont il résultait très clairement, comme il était soutenu, la vétusté des locaux et la nécessité de procéder à des travaux pour une mise en conformité des lieux loués aux normes d'hygiène et de sécurité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la société Le Champ Saint Vérain faisait expressément valoir, pièces à l'appui, que la présence de dalles anciennes, instables et glissantes rendait le sol dangereux, ce qui était attesté par les employés et par les anciens locataires, que l'odeur de remontée d'égouts était très forte et rendait cette partie impropre à tout usage, ne serait-ce que pour circuler en toute sécurité et que l'auvent était prêt à s'effondrer compte tenu de l'état du poteau ; qu'en se bornant à retenir que la société Le Champ Saint Vérain n'établissait pas la vétusté des locaux pris à bail ni en quoi les travaux auraient été rendus nécessaires par des impératifs de mise en conformité des lieux avec les normes de sécurité ou d'hygiène, sans motiver sa décision à cet égard, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU' en retenant que la gérante de la société Le Champ Saint Vérain a elle-même indiqué à Me [Z] que les travaux réalisés avaient pour objet l'aménagement d'une terrasse de restauration dans la cour arrière, ce qui suffisait à démontrer que le but recherché était parfaitement étranger aux considérations tirées de la vétusté ou de l'insalubrité des lieux, mais tendait en réalité à l'accroissement de la capacité d'accueil de l'établissement, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant à retenir que le procès-verbal de constat établi les 21 et 22 juin 2011 par Me [Z] dont il ressort qu'à cette dernière date trois véhicules n'appartenant pas à M. [U] étaient stationnés sur le passage établi sur sa propriété et desservant l'arrière du restaurant et que les photographies versées aux débats par M. [U], de nature à démontrer le stationnement sur sa propriété d'autres véhicules, notamment de livraison, démontrent suffisamment que la société Le Champ Saint Vérain, que ce soit par son fait ou par celui de sa clientèle, de ses préposés ou de ses fournisseurs ne respecte pas la clause contractuelle relative au passage et au stationnement des véhicules sur la propriété du bailleur, sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé, si de tels véhicules ne pouvaient, eu égard au mauvais fonctionnement du portail, appartenir à des tiers, la cour d'appel s'est prononcée par un motif insuffisant à établir l'imputabilité de la responsabilité du passage et du stationnement sur la propriété du bailleur et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
