Cour d'appel, 20 décembre 2023. 20/09690

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 521 N° RG 20/09690 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGL2F Syndicat des copropriétaires LE DIANABELLA C/ S.C.I. LE CASTEL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine BECRET CHRISTOPHE Me Sydney CHARDON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03897. APPELANTE Syndicat des copropriétaires LE DIANABELLA sis à [Localité 4] représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[K] SAS, ayant son siège social à [Localité 3] [Adresse 2], exerçant sous l'enseigne 'Cabinet [K]', pris en la personne de son Président domicilié au siège sis, demeurant [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Me Catherine BECRET CHRISTOPHE, membre de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.C.I. LE CASTEL dont le siège est sis [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Sydney CHARDON, membre de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié du 9 février 2007, la SCI DIANABELLA a vendu à la SCI LE CASTEL des locaux en l'état futur d'achèvement à usage d'entrepôt, atelier et bureau constituant le lot n°1 d'un ensemble immobilier situé à Saint-Cézaire-sur-Siagne (06780), le promoteur conservant par ailleurs la propriété des autres lots. Se plaignant de diverses malfaçons, la SCI LE CASTEL a assigné le 27 juillet 2009 la SCI DIANABELLA devant le tribunal de Grasse, et obtenu la désignation d'un expert judiciaire en la personne de Monsieur [J], lequel a déposé son rapport le 3 mai 2013. Elle a appelé par la suite en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Par jugement rendu le 12 juin 2017, le tribunal a, entre autres dispositions, condamné d'une part le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à exécuter les travaux de réfection de la toiture préconisés par l'expert dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pour une période de six mois, et condamné d'autre part la SCI DIANABELLA à payer au syndicat la somme de 103.102,37 euros en garantie des vices de construction sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil. Le 3 août 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité de ses membres une résolution n° 7 décidant de confier à M. [S], expert auprès des tribunaux, une mission d'audit de l'état de la toiture préalablement à l'engagement de tous travaux. Aux termes de deux autres résolutions n° 4 et 5, l'assemblée a également approuvé les comptes de l'exercice 2016 et donné quitus au syndic, le cabinet [K], de sa gestion pour la même période. La SCI LE CASTEL, copropriétaire défaillant au cours de cette assemblée, a saisi le tribunal de Grasse afin d'entendre annuler ces trois résolutions, et il a été fait droit à cette action par jugement rendu le 8 septembre 2020 et assorti de l'exécution provisoire, condamnant en outre le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et dispensant la demanderesse de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour ce faire, le premier juge a considéré : - d'une part, que la réalisation d'un audit apparaissait comme un moyen détourné de remettre en cause les travaux ordonnés par le jugement du 12 juin 2017, ou tout au moins d'en retarder l'exécution alors qu'ils présentaient un caractère urgent, et que la décision prise par l'assemblée générale procédait d'un abus de majorité, - d'autre part, que l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic avaient été votés sans que les documents comptables prévus par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 aient été joints à la convocation adressée aux copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 9 octobre 2020. En cours de procédure, la cour de céans, statuant dans une autre composition, a rendu le 17 juin 2021 un arrêt infirmant partiellement le jugement du 12 juin 2017, et statuant à nouveau: - a condamné d'une part le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de réfection de la toiture préconisés dans un second rapport d'expertise déposé le 1er juillet 2019 par M. [E], envisageant cette fois la dépose et le remplacement de la charpente et de la couverture de l'ensemble du bâtiment, et non plus seulement de la partie de la toiture couvrant les locaux de la SCI LE CASTEL comme préconisé par le premier expert, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant durant une période de six mois, - et condamné d'autre part la SCI DIANABELLA à relever et garantir le syndicat du coût de ces travaux à hauteur de la somme de 175.428 euros TTC, outre les honoraires de maîtrise d'oeuvre s'élevant à 8.771 euros. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu, s'agissant de la résolution n° 7, qu'il n'était pas question de se soustraire à l'exécution de la décision de justice, mais que l'audit avait pour but de déterminer avec précision les travaux qui devaient être entrepris. S'agissant d'autre part des résolutions n° 4 et 5, il soutient que les documents comptables prévus par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 avaient bien été joints à la convocation adressée aux copropriétaires et produit ceux-ci aux débats. Il demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter la SCI LE CASTEL des fins de son action et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 13 octobre 2023, la SCI LE CASTEL fait valoir, s'agissant en premier lieu de la résolution n° 7 : - que la SCI DIANABELLA disposait à l'origine de 700 millièmes de copropriété et qu'elle a ensuite cédé 76 millièmes à une société dénommée LES BASTIDES DES AROMES dirigée par le propre fils de son gérant, - et que ces deux copropriétaires ont abusé de leur position majoritaire pour tenter de faire supporter à l'ensemble de la copropriété le coût de la réparation de désordres dont la SCI DIANABELLA était elle-même responsable en sa qualité de vendeur, S'agissant d'autre part des résolutions n° 4 et 5, elle soutient : - qu'en application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale appelée à approuver les comptes aurait dû se tenir dans un délai de six mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent, soit au plus tard le 30 juin 2017, à peine de nullité, - et que les documents comptables afférents à l'exercice 2016 ne lui ont pas été communiqués. Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 octobre 2023. DISCUSSION Sur la résolution n° 7 : Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les travaux de réfection de la toiture ordonnés par le jugement du 12 juin 2017 étaient clairement définis par l'expert M. [J] en page 30 de son rapport, et que la réalisation d'un audit apparaissait comme un moyen détourné d'en retarder l'exécution alors qu'ils présentaient un caractère urgent. Le tribunal a également considéré à juste titre que les sociétés DIANABELLA et LES BASTIDES DES AROMES, qui possédaient des intérêts communs pour être gérées par les membres d'une même famille, avaient abusé de leur position majoritaire pour retarder au détriment de la SCI LE CASTEL, copropriétaire minoritaire, la réalisation de travaux dont la SCI DIANABELLA devait au final supporter le coût en sa qualité de promoteur-vendeur. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution litigieuse. Sur les résolutions n° 4 et 5 : Le premier moyen de nullité tiré de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été justement écarté par le tribunal au motif que ce texte concerne l'adoption du budget prévisionnel de l'année en cours, et non pas l'approbation des comptes de l'exercice écoulé. S'agissant du second moyen, il y a lieu de distinguer, parmi les documents devant être adressés aux copropriétaires avant la tenue de l'assemblée générale listés par l'article 11 du décret du 17 mars 1967, entre ceux dont la notification est prescrite pour la validité de la décision, et ceux destinés à l'information des copropriétaires, l'omission de ces derniers n'étant sanctionnée par la nullité de la délibération que s'il est établi qu'elle a pu fausser l'issue du vote. Il est ainsi prévu que la validité d'une délibération portant approbation des comptes est subordonnée à la notification préalable aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, de l'état financier du syndicat et du compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent conformément aux modèles établis par décret. En l'espèce, le syndicat produit en cause d'appel la convocation des copropriétaires à assister à l'assemblée générale du 3 août 2017, à laquelle étaient annexés les comptes de l'exercice 2016 présentés dans les formes requises, et précisant que les pièces comptables étaient tenues à leur disposition par le syndic jusqu'au jour de l'assemblée en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. D'autre part, il n'est pas établi que l'omission des documents destinés à l'information des copropriétaires, à savoir l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération et le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire, ait été de nature à modifier l'issue du vote. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 4 et 5. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 7 adoptée le 3 août 2017 par l'assemblée générale des copropriétaires, L'infirme en ce qu'il a prononcé l'annulation des résolutions n° 4 et 5, et statuant à nouveau déboute la SCI LE CASTEL des fins de cette demande, Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à la SCI LE CASTEL une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, Dispense la SCI LE CASTEL de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. LA GREFFIERE LE PRESIDENT