Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00619

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00619 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYS7 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [Z] [X] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître COHEN Nicole, plaidante, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion Madame [P] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maître COHEN Nicole, plaidante, avocate au barreau de Saint-Denis de la Réunion DÉFENDEUR(S) : Madame [C] [N] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] (LA RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, greffière lors des débats Sophie RIVIERE, greffière lors du prononcé DÉBATS : À l’audience publique du 26 Août 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Mme [L] [E] a donné à bail à Madame [C] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] par contrat du 7 août 2017, pour un loyer fixé initialement la somme de 410 euros charges comprises et stipulé révisable. Madame [L] [E] a vendu le logement en cours de bail à M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G], qui ont fait connaître à la locataire le changement de propriétaire bailleur. Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] ont fait signifier à Madame [C] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juin 2023 pour la somme en principal de 628,95 euros. M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] ont ensuite fait assigner Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 21 juin 2024, délivré à étude aux fins de - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de la locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique, - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 423,65 euros soit le montant du loyer indexé ; - condamner Madame [C] [N] au paiement de : 2376,59 euros d'impayés au 5 février 2024les indemnités d'occupation depuis la résiliation500 euros de dommages-intérêts 1500 euros d'indemnité de procédure outre les dépens. - faire application de l'article 11 du bail - ordonner l'anatocisme et faire application de l'article 1341-1 du code civil, A l’audience du 26 août 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G]- représentés par Me Nicole Cohen - maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2558 euros. Madame [C] [N], citée à étude ne s'est ni présentée ni fait représenter à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 25 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; Or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 7 août 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois, a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 628,95 euros. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois en l'absence de tout versement avant le 7 septembre 2023 qui n'a par ailleurs pas couvert le montant de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 31 août 2023. L'indemnité d’occupation Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Madame [C] [N], occupante sans droit ni titre, est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 423,65 euros à la date du présent jugement, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion. Cette indemnité d’occupation sera indexée conformément aux prévisions du bail. La libération des lieux loués Madame [C] [N] qui n'a plus de titre justifiant l'occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne dès la signification du présent jugement. À défaut de libération volontaire, M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [N] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin. III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] produisent un décompte arrêté à la date du 28 juillet 2024 faisant état d'un solde débiteur de 2558,40 euros, correspondant aux échéances déduites des versements opérés par la CAF et par la locataire. Madame [C] [N] ne comparait pas et ne conteste par conséquent ni le principe ni le montant des sommes réclamées par les bailleurs. En conséquence, elle sera condamnée à payer à M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] la somme de 2558,40 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 628,95 euros à compter du commandement de payer (30 juin 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la demande tendant à l'application de l'article 11 du bail Les demandeurs sollicitent l'application de l'article 11 des conditions générales du bail qui prévoit, selon l'assignation, que si le locataire n'a pas payé l'échéance au 20 du mois, il devient redevable des frais de recouvrement et que toute somme non réglée porte intérêt au taux légal à compter de son exigibilité jusqu'au paiement effectif. En l'espèce néanmoins, le bail signé entre les parties et produit aux débats est rédigé sur 8 pages et ne contient ni en son sein ni en annexe des "conditions générales". Son article XI (et non 11) est intitulé "AUTRES INFORMATIONS" et n'est nullement rédigée comme indiqué dans l'assignation. La demande, non justifiée, sera rejetée. S'agissant de la demande d'anatocisme, il y sera fait droit à compter de l'assignation conformément à l'article 1343-2 du code civil. Concernant la demande tendant à faire application de l'article 1343-1 du code civil, s'agissant d'une disposition légale, il n'y a pas lieu d'en ordonner l'application en dehors de toute demande en défense tendant à l'écarter. Sur la demande de dommages-intérêts En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le retard dans l'exécution d'une obligation monétaire est indemnisé par les intérêts moratoires au taux légal. En l'espèce, M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] ne justifient d'aucun préjudice distinct et non réparé par le bénéfice des intérêts moratoires au taux légal. La demande de dommages-intérêts sera rejetée. V. Sur les demandes accessoires : Madame [C] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Z] [X] [V] et Madame [P] [G], Madame [C] [N] sera condamnée à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2017 entre Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] et Madame [C] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la suite du commandement de payer du 30 juin 2023 demeuré infructueux ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 31 août 2023 ; CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] la somme de 2558,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés à la date du 28 juillet 2024 (comprenant l'échéance de juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 628,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année entière à compter de l'assignation ; REJETTE la demande de dommages-intérêts ; ORDONNE à Madame [C] [N] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement, AUTORISE Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] à procéder à l'expulsion de Madame [C] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ; CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 423,65 euros, révisable selon l'IRL applicable dans le contrat de bail, depuis le 1er août 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ; DÉBOUTE Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à Monsieur [Z] [X] [V] et Madame [P] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection