Cour d'appel, 07 décembre 2023. 20/12973

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 403 Rôle N° RG 20/12973 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWBI [M] [T] [K] [W] C/ Syndicat LES TERRASSES DE MONACO [E] [H] épouse [B] S.C.I. LES TERRASSES DE MONACO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-marc SZEPETOWSKI Me Joseph MAGNAN Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/02326. APPELANTS Madame [M] [T] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE Monsieur [K] [W] de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] / RUSSIE représenté par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE INTIMEE Syndicat LES TERRASSES DE MONACO syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CERUTTI GESTION IMMOBILIERE EURL, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D'AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE, plaidant Madame [E] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 4] SUISSE ASSIGNATION DE LA SCP MAGNAN EN APPEL PROVOQUÉ LE 30/03/2021 représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Louis MERMET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS S.C.I. LES TERRASSES DE MONACO, demeurant [Adresse 1] ASSIGNATION DE LA SCP MAGNAN PAR PVRI EN APPEL PROVOQUÉ LE 06/04/2021 défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillérea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023 puis les parties ont été avisées que le décision était prorogée au àè décembre 2023. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte authentique du 6 décembre 2004, Mme [E] [H] épouse [B] a vendu à Mme [M] [P] épouse [T] un bien immobilier situé [Adresse 8], cadastré section AS n°[Cadastre 3]. Le bien est voisin de l'immeuble du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO, cadastré section AS n°[Cadastre 6]. Par lettre du 24 juin 2011, le syndic de la copropriété LES TERRASSES DE MONACO a averti M. [A] [T] que des morceaux de béton issus de son mur de clôture tombaient sur l'arrière de la copropriété et il lui a été demandé de procéder aux diligences nécessaires à la remise en état de son mur. Par lettre du 28 juillet 2011, M. [F] [I], conseiller technique des époux [T], a répondu qu'ils avaient pu remarquer que des tirants actifs ou passifs au droit du mur de soutènement de la copropriété venaient prendre attache au sein de leur tréfonds, qu'il y avait violation du tréfonds, déstablisant fortement leur mur de clôture aval, modifant les caractéristiques mécaniques de leur sol et des écoulements des eaux. Par acte du 1er décembre 2016, Mme [M] [P] épouse [T] a fait fait assigner le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir ordonner une expertise pour déterminer l'existence eventuelle de tirants et de tout ouvrage situés et implantés sur sa propriété. Lors de l'audience, elle a modifié ses prétentions et demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires de faire procéder à la suppression de la totalité des ouvrages implantés sur sa propriété ainsi qu'à la remise en état des lieux sous astreinte. Par ordonnance du 14 mars 2017, ledit juge a rejeté l'ensemble de ses demandes. Par acte notarié du 18 juillet 2019, Mme [T] a cédé sa propriété à M. [K] [W]. Par exploit d'huissier en date du 11 avril 2017, aux termes duquel Madame [M] [T] a assigné le SDC LES TERRASSES DE MONACO, pris en la personne de son syndic CERUTTI GESTION IMMOBILIERE, en la personne de son représentant légal en exercice, il est demandé de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois postérieur à la signification du jugement à intervenir, d'avoir à procéder à la suppression de la totalité des ouvrages implantés dans la propriété de Mme [T], ainsi qu'à la remise en état des lieux, - condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par exploit d'huissier aux fins de dénonciation d'assignation et de mise en cause en date du 22 décembre 2017 aux termes duquel le syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO représenté par son syndic en exercice, a assigné Madame [E] [B] née [H] et la SCI LES TERRASSES DE MONACO, il est sollicité, rejetant toutes conclusions contraires, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir : - ordonner la jonction de la présente instance avec l'affaire enregistrée, - condamner in solidum Mme [E] [B] née [H] et la SCI LES TERRASSES DE MONACO à le relever et garantir de toutes condamnations, - à supposer qu'il soit techniquement possible de retirer les tirants d'ancrage du mur s'entendre les parties requises condamnées à lui régler tous dommages et intérêts au titre de son préjudice financier causé par l'enlèvement éventuel de tirants, - condamner les parties in solidum à verser la somme de 3500 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a statué ainsi: - CONSTATE que madame [M] [T] et monsieur [K] [W] ne justifient pas de leur intérêt ni de leur qualité à agir, - DECLARE irrecevables les demandes de madame [M] [T] et de monsieur [K] [W] en l'absence d'intérêt et de qualité à agir, - DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle formée par le syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO représenté par son syndic en exercice à l'encontre de monsieur [K] [W], - DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire, - CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] à verser la somme de 2000 euros au syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO, représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE le syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO, représenté par son syndic en exercice, à verser à Madame [E] [B], née [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - DEBOUTE Madame [E] [B], née [H] de sa demande à l'encontre de la SCI LES TERRASSES DE MONACO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - DEBOUTE Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] aux dépens. Les premiers jugent retiennent essentiellement que Mme [T] ne justifie pas de sa qualité à agir dans le cadre du présent litige, n'étant pas démontré que M. [W] a effectivement repris à son compte l'action judiciaire engagée par cette dernière ; que la demande reconventionnelle du SDC LES TERRASSES DE MONACO aux fins de voir condamner M. [W] à procéder à la consolidation de son mur en pierres en aval de la copropriété, sous astreinte, est sans lien avec l'objet du litige. Par déclaration du 22 décembre 2020, Mme [T] et M. [W] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle déclare irrecevables les demandes de madame [M] [T] et de monsieur [K] [W] en l'absence d'intérêt et de qualité à agir, les a déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2022, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [T] et M. [W] demandent de voir : - Réformer le jugement du TJ de Nice en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Madame [T] et de Monsieur [W], - Accueillir l'action initiée par Madame [T] à l'origine, puis son acquéreur Monsieur [W] lesquels disposent d'un intérêt et d'une qualité pour agir en justice, - Débouter le SDC de ses exceptions de prescription et d'irrecevabilité, - Débouter le SDC de l'ensemble de ses moyens et prétentions ainsi que de ces demandes incidentes ainsi que de son appel incident, - Condamner le SDC, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois postérieur à la signification du jugement à intervenir, d'avoir à procéder à la suppression de la totalité des ouvrages implantés dans la propriété de Monsieur [W], ainsi qu'à la remise en état des lieux, - Condamner le SDC à la somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Mme [T] et M. [W] font essentiellement valoir qu'à la date où Mme [T] a initié la procédure devant le tribunal de Nice, elle était propriétaire du bien immobilier litigieux ; que M. [W] est intervenu volontairement comme nouveau propriétaire dudit bien ; que l'acte du 18 juillet 2019 mentionne que la procédure sera reprise au nom de l'acquéreur alors que ce dernier subit un empiètement sur sa propriété ; que des tirants ont bien été implantés sur le fonds de M. [W] ; que la prétendue autorisation d'implants de tirants donnée par le propriétaire de l'époque n'a fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques ; que le fait que cet acte ait été publié dans le règlement de copropriété ne permet pas au propriétaire du fonds servant d'en avoir connaissance ; que la prescription quinquennale n'est pas applicable ; que Mme [T] n'était pas informée de l'existence de l'autorisation de l'implantation de ces tirants alors que l'existence de la servitude doit être connue de l'acquéreur au moment de l'acquisition ; que l'empiètement est sanctionné par la démolition systématique sans qu'il y ait abus du droit de propriété ; qu'elle a été obligée de vendre son bien à un prix inférieur de plus de 250000 euros à sa valeur réelle du fait des réclamations du syndicat des copropriétaires. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO demande de voir : ' A TITRE PRINCIPAL : - JUGER que Mme [T] qui n'est plus propriétaire depuis le 18 juillet 2019, par suite de la cession de sa propriété à M. [W], ne justifie ni de sa qualité à agir, ni de son intérêt à agir en suppression des tirants assurant l'ancrage du mur soutenant les terres de M. [W] et les terres des autres propriétaires de parcelles voisines non à la cause, - JUGER que M. [W] ne justifie pas de son intérêt à agir à demander le retrait des tirants actifs qui permettent au mur d'assurer la stabilité de ses propres terres situées en surplomb de la copropriété LES TERRASSES DE MONACO ainsi que les terres des autres propriétaires de parcelles voisines non à la cause, - CONFIRMER le jugement entrepris ayant débouté M. [W] et Mme [T], de leur demande pour défaut de justification d'une qualité et d'un intérêt à agir, ' SUBSIDIAIREMENT - JUGER prescrites les demandes de suppression des tirants actifs posés en 1995, - DEBOUTER M. [W] et Mme [T] de l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions, ' A TITRE TRES SUBSIDIAIRE - JUGER les appelants infondés à demander la suppression des tirants au motif d'une atteinte au droit de propriété de M. [W] puisque son auteur avait accepté de grever la propriété d'une servitude de tréfonds permettant la mise en place du mur de soutènement de ses terres, - JUGER les tirants apparents, - JUGER au demeurant Mme [T] et M. [W] tenus de supporter les servitudes occultes grevant le fonds, - JUGER la servitude conventionnelle de tirants actif ancré dans le tréfonds de la propriété pour ancrer le mur de soutènement des parcelles des fonds supérieurs consentie par M. [B] à la SCI LES TERRASSES DE MONACO, aux droits duquel vient le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO, opposable à Mme [T] et opposable à M. [W], - JUGER illégitime la demande de retrait des tirants actifs ayant pour fonction de stabiliser le mur de soutènement des terres de M. [W] et des propriétés voisines non à la cause, - JUGER constitutive d'un abus de droit la demande de suppression des tirants qui ne causent aucun dommage au droit de propriété des appelants, qui se heurte à des difficultés techniques insurmontables justifiées et qui induit la mise en péril des propriétés et de la copropriété située en contre bas, - DEBOUTER en conséquence M. [W] de sa demande de retrait des tirants actifs ancrant le mur de soutènement de ses terres dans le tréfonds de sa propriété et des propriété voisines non à la cause, - ACCORDER la protection possessoire au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO détenteur du titre de servitude contesté, ' A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE Si par impossible il devait être fait droit aux demandes de retrait des tirants actifs, - JUGER M. [W] débiteur de l'obligation de retenir ses terres, - CONDAMNER M. [W] à assurer par tous moyens techniques qu'il lui appartiendra de déterminer préalablement au retrait des tirants, la stabilité du mur de soutènement soutenant ses terres, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - DEBOUTER Mme [B] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'appel en cause formalisé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE MONACO à son encontre, - CONDAMNER in solidum la SCI TERRASSES DE MONACO au visa de sa responsabilité contractuelle et Mme [B] au visa de responsabilité délictuelle, à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE MONACO de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - CONDAMNER in solidum la SCI TERRASSES DE MONACO et Mme [B] à régler au SDC LES TERRASSES DE MONACO le montant de son préjudice financier causé par l'enlèvement éventuel des tirants, ' RECONVENTIONNELLEMENT - REFORMER partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO de sa demande reconventionnelle, - JUGER M. [W] tenu de supporter l'existence des tirants actifs au titre de son obligation de propriétaire de devoir retenir ses propres terres en surplomb, y compris son mur en pierres clôturant sa propriété à l'aplomb du mur de soutènement, - JUGER établi le lien suffisant entre la demande principale et la demande reconventionnelle, - VOIR CONDAMNER M. [W] à procéder à la consolidation de son mur en pierres en surplomb de la copropriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification de la présente décision, ' EN TOUT ETAT DE CAUSE - DEBOUTER Madame [T], Madame [B] et Monsieur [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER tout succombant à verser la somme de 7000 euros au SDC LES TERRASSES DE MONACO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me Joseph MAGNAN, Avocat aux offres de droit. Le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO soutient essentiellement que Mme [T] n'a plus aucun intérêt à agir pour demander la suppression des tirants d'un terrain dont elle n'est plus propriétaire, peu importe qu'elle se soit réservée cette possibilité par contrat avec l'acquéreur ; qu'elle est à l'origine de la procédure et ne peut invoquer avoir vendu son bien à vil prix alors que tel n'est pas le cas ; que M. [W] ne justifie pas d'un intérêt légitime, direct et personnel alors que les tirants permettent au mur d'assurer la stabilité de ses propres terres et de parcelles dont les propriétaires ne sont pas dans la cause ; que c'est par acte du 12 septembre 1995 que Mme [B] a autorisé l'implantation des tirants dans sa propriété ; que les tirants sont apparents et constituent une servitude continue et apparente ; que la servitude a donc été acquise par usage pendant plus de 10 ans en vertu de l'article 690 du code civil ; que l'action de Mme [T] doit s'analyser en une action de contestation de l'existence d'une servitude et non en une action réelle visant à faire cesser un empiètement ; qu'au moment de la vente, l'appelante avait connaissance de l'existence de cette servitude au vu des clauses de l'acte de vente du 6 décembre 2004 ; qu'elle devait, en vertu de cet acte, supporter les servitudes occultes ; que la copie authentique du règlement de copropriété a été publiée au bureau des Hypothèques de [Localité 10] le 27 novembre 1996; qu'étant tiers au contrat, il ne pèse sur le syndicat des copropriétaires aucune obligation d'information du nouvel acquéreur ; que les tirants étaient visibles et que donc la prescription quinquennale s'applique ; que l'exigence de retirer ces tirants constitue un abus de droit d'ester en justice alors qu'ils sont impératifs pour assurer la stabilité et l'ancrage du mur de soutènement ; qu'il n'existe pas d'autre solution alternative de confortement du mur pour palier un éventuel retrait des tirants actifs ; que la SCI LES TERRASSES DE MONACO, promoteur, n'a pas publié l'acte de servitude conformément à son engagement ; que Mme [B] a commis une faute en n'avertissant pas Mme [T] de l'autorisation donnée et engage envers le syndicat sa responsabilité délictuelle. Mme [E] [B] née [H] a été appelée en la cause par le syndicat des copropriétaires et a constitué avocat. Selon ses dernières conclusions notifies par voie électronique le 11 août 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [E] [B] née [H] demande de voir : - Confirmer partiellement le jugement déféré en ce qui concerne l'irrecevabilité de l'action engagée par Madame [T] pour défaut d'intérêt à agir. - Juger recevable l'appel de Monsieur [K] [W], acquéreur du bien immobilier sis à [Localité 11] (Alpes Maritimes) cadastré section AS sous le n°[Cadastre 3]. - Juger irrecevables les demandes de Madame [T] et de Monsieur [W]. - Subsidiairement, - débouter Monsieur [K] [W], en sa qualité d'ayant cause à titre particulier de Madame [B], de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « LES TERRASSES DE MONACO ». - En tout état de cause, constater que ni Madame [T], ni Monsieur [W], ne forment de demandes à l'encontre de Madame [B]. - Subsidiairement, et pour le cas où par impossible la Cour estimerait devoir faire droit à la demande des appelants, visant à l'enlèvement des tirants implantés dans le terrain, propriété de Monsieur [W], juger prescrite l'action en responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Les Terrasses de Monaco » à l'encontre de Madame [B] par application de l'article 2224 du Code Civil, - Juger que la responsabilité de l'absence de publicité de la servitude de tréfonds grevant le fonds propriété de Monsieur [W], incombe exclusivement à la SCI LES TERRASSES DE MONACO et à son ayant-cause, le syndicat des copropriétaires du même nom, leur faute commune excluant la prétendue faute imputée à Madame [B], - Plus subsidiairement encore, juger irrecevable en l'état les demandes du syndicat dirigées à l'encontre de Madame [B] en raison de leur caractère indéterminé et surseoir à statuer de ce chef, - En tout état de cause, condamner la SCI LES TERRASSES DE MONACO à relever et garantir Madame [E] [B] de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre tant au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « LES TERRASSES DE MONACO » que de Monsieur [K] [W], - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES TERRASSES DE MONACO et la SCI LES TERRASSES DE MONACO à payer à Madame [E] [B] une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Les condamner, sous la même solidarité, en tous les dépens de première instance et d'appel. Mme [E] [B] soutient essentiellement que les appelants ne justifient pas d'un intérêt à agir ; qu'aucun texte ne subordonne la validité d'un acte constitutif de servitude à l'établissement d'un acte authentique ou à la réalisation de sa publication qui permet seule son opposabilité ; que le non-respect de l'engagement à réitérer par acte authentique les servitudes mentionnées dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété incombe à la SCI LES TERRASSES DE MONACO et non à elle ; que les tirants étaient parfaitement visibles et apparents lors de la vente ; qu'elle n'a commis aucue faute délictuelle envers le syndicat des copropriétaires ; que son action envers elle est prescrite, le litige étant né en 2011 alors qu'elle n'a été assignée en intervention que par acte du 22 décembre 2017, soit 6 ans plus tard ; que de plus la demande de ce dernier est indéterminée. Par acte du 6 avril 2021 signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI LES TERRASSES DE MONACO a été assignée en appel provoqué par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO et les conclusions du 23 mars 2021 prises par ce dernier lui ont été signifiées par le même acte. De même, par actes du 9 septembre 2021 et du 24 août 2023, Mme [E] [B] a fait signifier ses conclusions à la SCI LES TERRASSES DE MONACO, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. La SCI LES TERRASSES DE MONACO n'a pas constitué avocat. La procédure a été clôturée à l'audience. MOTIVATION : En vertu de l'article 474 du code de procédure civile, l'un des intimés étant défaillant et n'ayant pas été cité à sa personne, le présent arrêt sera rendu par défaut à son égard. Sur l'intérêt et la qualité à agir de Mme [T] et de M. [W] : L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il en résulte que l'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action. L'existence de l'intérêt conditionnant la recevabilité de l'appel s'apprécie au jour où celui-ci est formé et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient rendu sans objet. En l'espèce, il est constant que, par acte authentique du 6 décembre 2004, Mme [M] [P] épouse [T] a acquis le bien immobilier litigieux de Mme [E] [B] et que c'est en sa qualité de propriétaire des lieux qu'elle a agi en justice, suivant acte du 11 avril 2017, à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO. Par acte notarié du 18 juillet 2019, Mme [T] a vendu son bien à M. [W]. Il résulte de cet acte notarié que les parties conviennent, à titre transactionnel dans les termes de l'article 2052 du code civil, que la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nice entre le vendeur et la copropriété LES TERRASSES DE MONACO sera reprise au nom de l'acquéreur, qu'elle sera suivie par le vendeur par l'intermédiaire de son conseil, le vendeur restant seul maître des décisions relatives à cette procédure (désistement, appel, transcation...), que l'acquéreur s'engage à ratifier à première demande et faisant son affaire des conséquences de cette procédure et de ses suites, qu'elles lui soient favorables ou défavorables, le tout à ses entiers dépens et bénéfices. Ainsi, la qualité et l'intérêt à agir de M. [W] ne peuvent être contestés à la date de la déclaration d'appel du 22 décembre 2020 du fait de sa qualité de nouveau propriétaire du bien litigieux, le bien-fondé de son action étant sans emport. De même, par l'acte de vente susvisé, Mme [T] reste seule maîtresse des décisions relatives à la procédure engagée en première instance, et notamment du droit de faire appel du jugement entrepris. Ainsi, il est clairement exprimé qu'elle conserve un intérêt à agir devant la présente juridiction à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO. Par conséquent, il convient de déclarer recevables à agir Mme [T] et M. [W] sur le fondement de l'article 32 du code de procédure civile et par là même d'infirmer le jugement déféré sur ce point. Sur la prescription de la demande de suppression des tirants implantés dans la propriété de M. [W] : L'article 637 du code civil prévoit qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité appartenant à un autre propriétaire. Larticle 639 du code civil prévoit qu'elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires. En l'espèce, il résulte des débats que par acte sous seing privé signé le 12 septembre 1995, Mme [E] [B], agissant en sa qualité de propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 11], a autorisé, dans le cadre de la construction de l'immeuble LES TERRASSES DE MONACO, la mise en place de tirants définitifs qui seront placés à une hauteur très basse par rapport à son jardin. Il est précisé que l'état actuel de sa propriété sera constaté par voie d'huissier. Dans l'état descriptif de division du 4 novembre 1996, qui a été publié avec le règlement de copropriété établi par la SCI LES TERRASSES DE MONACO, au bureau des hypothèques de [Localité 10] 3, le 27 novembre 1996, (volume 1996 P, n°4141), il est indiqué aux pages 15 et suivantes: 'autorisation de mise en place de tirants actifs définitifs', 1° par M. [B] [S] (sic). Il est précisé à la page 17 que 'le maître de l'ouvrage s'engage à réitérer par acte authentique lesdites servitudes'. Cependant, il apparaît que cette formalité de publicité n'a pas été effectuée alors que le simple état descriptif de division de la copropriété voisine, même ayant fait l'objet d'une publication au Bureau des hypothèques, ne peut être considéré comme opposable et donc connu d'un acquéreur d'un bien immobilier ne faisant pas partie de ladite copropriété. D'autre part, il résulte de l'acte de vente signé le 6 décembre 2004 entre Mme [B] et Mme [T] que l'acquéreur devra souffrir les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, sauf en ce qui concerne les servitudes créées par le vendeur et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non precrits ou de la loi. Or, Mme [B] n'a pas indiqué à Mme [T], lors de la signature dudit acte, l'existence de la servitude liée à la mise en place de tirants définitifs dans le tréfonds de la propriété, objet de la vente. De plus, il ne ressort pas des débats que ces tirants étaient apparents ou présentaient des signes extérieurs évidents qui puissent permettre à Mme [T] d'en connaître l'existence avant l'avis donné par M. [F] [I], conseil technique, qui a évoqué l'existence de ces tirants dans sa lettre du 28 juillet 2011, adressée au cabinet CERRUTI GESTION IMMOBILIERE, es qualité de syndic de l'immeuble LES TERRASSES DE MONACO. En effet, si Maître [N] [Z], huissier de justice, a constaté, par procès-verbal du 30 juillet 2021 établi à la demande du syndicat des copropriétaires, qu'il existe huit coques abritant les têtes d'ancrage des tirants installés dans le tréfonds de la propriété de Mme [T], que ces coques sont visibles du fenêtre de l'étage et du balcon de cette dernière et qu'il est donc impossible qu'elle n'ait jamais remarqué la présence des tirants depuis son emménagement, il n'en demeure pas moins que l'huissier de justice était accompagné pour faire ses constatations du gardien de la copropriété et de M. [J] [U], ingénieur du BET RIVIERA, qui avait été précédemment mandaté par le syndic pour faire un rapport de visite le 2 juin 2015. Si un homme de l'art était en mesure de déduire de la présence de ces coques qu'elles abritaient les têtes d'ancrage de tirants installés dans le tréfonds de la propriété voisine, il n'en est pas de même d'un acquéreur profane dont il n'a pas été attiré l'attention sur la présence de ces éléments lors de son acquisition ou ultérieurement. Par conséquent, il ne peut être considéré que la servitude sus-mentionnée est apparente au sens de l'article 689 du code civil. Ainsi, il ne peut pas être fait application de la prescription par usucapion comme prévu par l'article 690 du code civil. Le syndicat des copopropriétaires de l'immeuble LES TERRASSES DE MONACO invoque également la presciption quinquennale de l'action des appelants en se fondant sur l'article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Cependant, l'action intentée par les appelants est fondée sur l'article 544 du code civil et leur demande tendant à voir ordonner la suppression des ouvrages implantés dans la propriété de M. [W] doit s'analyser en une action réelle immobilière soumise à la prescrition trentenaire prévue par l'article 2227 du code civil. Par conséquent, il convient de rejeter le moyen de la prescription soulevé par le syndicat des copropriétaires et déclarer l'action de Mme [T] et de M. [W] recevable comme n'étant pas prescrite. Sur le bien-fondé des demandes de Mme [T] et de M. [W] formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO : En vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition (Cass. Civ. 3è, 16 septembre 2009, n°08-16.499 P). En l'espèce, il convient de considérer qu'au vu des éléments susvisés, Mme [T] ne pouvait connaître, lors de la signature de l'acte de vente du 6 décembre 2004, l'existence de la servitude relative à l'implantation de tirants dans le tréfonds de son bien immobilier, qui avait été préalablement consentie par Mme [B], faute de publication de l'acte constitutif de cette servitude non apparente et faute pour l'acte de vente d'en faire mention. Cependant, il en est différemment de M. [W] qui, en signant l'acte de vente du 18 juillet 2019, a été informé de l'existence de la procédure engagée par Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Nice. Dans ledit acte, il est précisé expressément à la page 18 que 'l'acquéreur s'engage, dans l'hypothèse où une décision judiciaire passée en force de chose jugée ou le vendeur accepteraient que la copropriété voisine puisse bénéficier d'une servitude lui permettant de conserver les tirants existants, à consentir toutes servitudes à cet effet exclusif au profit de la copropriété ; ladite convention sera régularisée aux frais exclusifs de l'acquéreur' et également 'à retranscrire dans tous les actes ultérieurs et y obliger ses ayants-droits, la présente clause, plus particulièrement en ce qu'elle concerne la constitution d'une servitude et la réalisation des travaux de confortation'. Il est également indiqué que le prix de vente a été fixé directement entre les parties au regard de ce qui précède. Ainsi, M. [W] avait connaissance, lors de son acquisition, de la présence de tirants dans le tréfonds de la propriété achetée, qui étaient présentés par la copropriété voisine comme une servitude consentie à son profit par la précédente propriétaire. Par conséquent, il y a lieu de considérer que ladite servitude lui est opposable même si elle n'a pas été régulièrement publiée. Or, de plus, il convient de rappeler qu'en application de l'article 637 du code civil, les servitudes consituent des droits réels qui restent attachés aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelque main que l'un ou l'autre passe, malgré toutes mutations de propriété. Ainsi, Mme [T], qui n'est plus propriétaire du bien litigieux, est mal-fondée à réclamer du syndicat des copropriétaires qu'il procède à l'enlèvement des tirants, ceci d'autant plus qu'elle ne démontre pas que celui-ci aurait participé à une dissimulation dolosive de cette servitude. A titre surabondant, il est à relever que cette dernière n'a formé aucune demande envers Mme [B] alors qu'envertu de l'article 1638 du code civil, 'si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration de servitudes non apparentes et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité'. Il convient, en conséquence, de rejeter la demande des appelants de voir faire procéder, par le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO, à la suppression de la totalité des ouvrages implantés dans la propriété de M. [W] et de voir remettre en état les lieux. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO aux fins de voir condamner M. [W] à procéder à la consolidation de son mur en pierres en surplomb : Si le premier juge a déclaré irrecevable cette demande reconventionnelle sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile en retenant qu'il n'existait pas de lien suffisant entre la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et l'objet du litige, il apparaît que les appelants ne demandent pas l'irrecevabilité de cette prétention reconventionnelle de l'intimé mais sollicitent uniquement son rejet sur le fond. Il convient donc de déclarer cette demande recevable. Cependant, il est à relever que le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO ne donne aucun fondement juridique à sa demande. Dans les faits, par lettre 24 juin 2011, le syndic de la copropriété a averti M. [A] [T] que des morceaux de béton issus de son mur de clôture tombaient sur l'arrière de la copropriété et il lui a été demandé de procéder aux diligences nécessaires à la remise en état de son mur. En réponse, par lettre du 28 juillet 2011, M. [F] [I], conseiller technique des époux [T], a répondu qu'ils avaient pu remarquer que des tirants actifs ou passifs au droit du mur de soutènement de la copropriété venaient prendre attache au sein de leur tréfonds, qu'il y avait violation de tréfonds, déstablisant fortement leur mur de clôture aval, modifant les caractéristiques mécaniques de leur sol et des écoulements des eaux, et qu'il n'était donc pas impossible que quelques galets puissent s'en détacher. Dans le rapport établi non contradictoirement par M. [U], ingénieur de STRUCTURE RIVIERA, le 2 juin 2015, il est mentionné que le mur de pierre se situant au-dessus de la paroi épinglée avec tirants post-contraints semble par endroit ne plus pouvoir contenir la poussée des terres du fonds dominant, qu'il existe des pierres éboulées et que ce mur est dégradé. Il est notamment préconisé, de manière conservatoire, une protection par grillage vertical installé sur la tête du mur épinglé ainsi qu'une procédure amiable pour obliger les fonds dominants à retenir leur terre et engager les travaux nécessaires à la stablisation de leur ouvrage. Ce n'est que six ans plus tard, que le constat d'huissier de justice a été établi à la demande du syndicat des copropriétaires ; il décrit le mauvais état du mur de restanque, dont des pierres se détachent, n'étant plus scellées entre elle, et dont la terre fixant les pierres s'effrite provoquant leur glissement. Depuis le rapport du 2 juin 2015, aucun professionnel du bâtiment ou homme de l'art ne s'est prononcé sur l'état du mur litigieux, ses causes et les moyens de remédier à son éventuelle dégradation. En outre, même s'il ressort de l'ensemble des échanges de courriers entre Mme [T] et le syndic de la copropriété que le mur de clôture en pierres est considéré comme étant privatif, il est évoqué à son sujet son caractère mitoyen dans le rapport de M. [U]. De plus, d'autres propriétés que celle de M. [W] se situent au dessus du mur de soutènement de la copropriété et il n'est pas possible de déterminer avec certitude, au vu des débats, si le mur de restanque litigieux concerne la seule propriété de ce dernier ou l'ensemble des autres propriétaires. Ainsi, en l'absence de détermination certaine des titulaires du droit de propriété sur ce mur, de constatations et de préconisations techniques récentes pour éventuellement y rémédier et de fondement juridique précis au soutien de sa demande reconventionnelle, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO de cette prétention, qui est non suffisamment fondée en droit et en fait. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner Mme [T] et M. [W], qui succombent principalement, aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Joseph MAGNAN, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [T] et M. [W] aux dépens de première instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable de condamner Mme [T] et M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [T] et M. [W] à payer à au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Il paraît équitable de rejeter la demande de Mme [B] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande envers la SCI LES TERRASSES DE MONACO au titre des frais irrépétibles de première instance et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [B] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort : CONFIRME le jugement déféré du 17 décembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de NICE en ce qu'il a : - condamné in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] à verser la somme de 2000 euros au syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO, représenté par son syndic en exercice, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des propriétaires LES TERRASSES DE MONACO, représenté par son syndic en exercice, à verser à Madame [E] [B], née [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Madame [E] [B], née [H] de sa demande à l'encontre de la SCI LES TERRASSES DE MONACO sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Madame [M] [T] et Monsieur [K] [W] aux dépens; L'INFIRME pour le surplus ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : DIT que Mme [M] [P] épouse [T] et M. [K] [W] ont intérêt et qualité à agir ; DIT que l'action de Mme [M] [P] épouse [T] et de M. [K] [W] n'est pas prescrite ; En conséquence, DÉCLARE recevable leur action formée à l'égard du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO ; DÉBOUTE Mme [M] [P] épouse [T] et de M. [K] [W] de l'ensemble de leurs demandes ; DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO ; Au fond, LA REJETTE ; DÉBOUTE Mme [E] [B] née [H] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE Mme [M] [P] épouse [T] et M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE MONACO la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; CONDAMNE Mme [M] [P] épouse [T] et de M. [K] [W] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Joseph MAGNAN, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,