Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/02744

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 ARRÊT DU 30/11/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/02744 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKEX Jugement (N° 19/07739) rendu le 03 mai 2022 par le tribunal de grande instance de Lille APPELANT Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble dénommé [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS Foncia Saint André ayant son siège social [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 4] représenté par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Charles-Antoine Page, avocat au barreau de Lille INTIMÉE La société Harmony SCCV prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Paul-Guillaume Balay, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Béatrice Mortun, avocat au barreau de Lille COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Catherine Courteille, président de chambre Valérie Lacam, conseiller Camille Colonna, conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps DÉBATS à l'audience publique du 11 septembre 2023, après rapport oral de l'affaire par Valérie Lacam. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 juin 2023 **** FAITS ET PROCÉDURE La société civile de construction vente Harmony (ci-après la SCCV Harmony) a fait construire un ensemble immobilier composé de plusieurs logements vendu en état futur d'achèvement, dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] (Nord). Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble «'[Adresse 6]'» (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a introduit une instance aux fins de voir condamner la SCCV Harmony à lui délivrer un espace à vélos. Le 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel à l'encontre du jugement contradictoire du 3 mai 2022 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a': - débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes'qui portait sur la condamnation de la SCCV Harmony : 1. à lui délivrer, à ses frais, un espace à vélo conforme aux dispositions de l'article R 111-14-4 ancien et R 113-13 du code de la construction et de l'habitation dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 1'000 euros par jour de retard commençant à courir à compter du 61ème jour suivant cette signification, 2. à équiper le local à livrer dans les conditions techniques visées au devis descriptif-estimatif du 10 décembre 2019 tel que produit, 3. à supporter également, outre le prix de vente du local et les frais d'aménagement, les frais de rédaction et taxes afférentes, des actes nécessaires à l'intégration du local à vélo, en cette qualité dans la copropriété (frais de levée d'hypothèque, d'intervention d'un géomètre expert, modification et publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, convocation AGE et frais de notification de son PV), à chiffrer par état, 4. à payer par provision une somme de 3'000 euros à parfaire après exécution des actes ci-dessus, 5. à payer 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens'; - condamné ce dernier à payer la somme de 3'000 euros à la SCCV Harmony en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné ce dernier aux dépens'; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Aux termes de ses uniques conclusions du 9 août 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - annuler, ou à défaut infirmer, le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 3 mai 2022 en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné à payer à la SCCV Harmony la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; statuant à nouveau, - condamner la SCCV Harmony à lui délivrer à ses frais un espace à vélos conforme aux dispositions de l'article R 111-14-4 ancien et R 113-13 du code de la construction et de l'habitation dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, sous peine d'une astreinte de 1'000 euros par jour de retard commençant à courir à compter du 61ème jour suivant cette signification'; - condamner la SCCV Harmony à équiper le local à livrer dans les conditions techniques visées au devis descriptif-estimatif du 10 décembre 2019 tel qu'il le produit dans la présente procédure (pièce n°5)'; - dire que passé un délai de 150 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et faute d'exécution, il sera à nouveau fait droit, - se réserver la liquidation de l'astreinte ainsi prononcée et la fixation d'une nouvelle astreinte'; - condamner la SCCV Harmony à supporter également, outre le prix de vente du local et les frais d'aménagement, les frais de rédaction et taxes afférentes, des actes nécessaires à l'intégration du local à vélo, en cette qualité dans le copropriété (frais de levée d'hypothèque, d'intervention d'un géomètre expert, modification et publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, convocation AGE et frais de notification de son PV), à chiffrer par état'; - condamner par provision la SCCV Harmony à ce titre à lui payer une somme de 3'000 euros à parfaire après exécution des actes ci-dessus'; - la condamner à lui payer la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel'; - la condamner aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires fonde son action en garantie des vices apparents affectant l'immeuble sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil au motif que la SCCV Harmony n'a pas livré de local vélos. Il soutient que son action est recevable, celle-ci ayant été introduite le 9 octobre 2019 dans l'année de la livraison de l'immeuble laquelle a été constatée par procès-verbal du 30 octobre 2018. Il souligne que la SCCV Harmony a été représentée au procès-verbal de constat de livraison par M. [U] de la société [U] Promotion. Le syndicat des copropriétaires explique qu'un local vélos était initialement prévu au permis de construire. Au regard de l'absence de local vélos dans l'immeuble livré, la SCCV Harmony a sollicité un permis de construire modificatif aux fins de remplacer le local vélos initialement prévu au sous-sol par des cavettes privatives en tenant compte des m2 situés au fond des box privatifs numérotés 1 à 9 pour reconstituer les surfaces de stationnement des vélos supprimés. Si le permis de construire modificatif a été accordé, l'appelant soutient que ce dernier ne répond pas aux dispositions d'ordre public des articles R111-14-4, devenu R113-13, du code de la construction et de l'habitation (code de la construction et de l'habitation), 1162 du code civil et de l'arrêté du 13 juillet 2016 relatif à l'applicable dudit article du code de la construction et de l'habitation lesquels exigent un espace réservé pour les vélos avec systèmes d'accrochage. La solution de réparation proposée par le syndicat des copropriétaires est de procéder à l'achat d'un box appartenant à la SCCV Harmony afin de le transformer en espace vélos en réaménageant la porte du box et l'accès au 1er sous-sol outre la fourniture et la pose de racks de rangements pour vélos suivant devis produit. Aux termes de ses uniques conclusions du 28 octobre 2022 la SCCV Harmony demande à la cour de : - confirmer la décision dont appel'; - débouter le demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions'; - condamner dans tous les cas le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCCV Harmony, qui expose également que la livraison des parties communes a eu lieu le 30 octobre 2018, soutient que le local vélos n'était ni présent sur les documents contractuels ni obligatoire au vu des normes en vigueur. Elle explique que si le permis de construire initial prévoyait la réalisation d'un local vélos en sous-sol et d'un autre en rez-de-chaussée, elle a modifié son projet pour transformer le local vélos en rez-de-chaussée en local poubelle et remplacé le local vélos du sous-sol par des caves en prévoyant que les occupants utiliseront l'espace suffisant de leurs box ou de leurs caves pour y garer leurs vélos. Elle précise que cette modification a eu lieu bien avant la commercialisation des logements. Les plans annexés aux réservations ou aux actes ne comportaient donc pas de local vélos collectif. En fin de construction, la situation a fait l'objet d'un permis de construire modificatif dit «'balai'» conformément à la pratique habituelle afin d'intégrer dans le permis l'ensemble des évolutions du projet. La SCCV Harmony fait valoir que les exigences posées par les textes invoqués sont respectées, le bâtiment B de la villa Coraline comportant plusieurs espaces réservés au stationnement de vélos sécurisés et couverts, se situant au 1er sous-sol et correspondant aux surfaces requises, à savoir les box, les caves et l'arrière des box et des caves, la surface dédiée aux vélos étant supérieure à celle requise par le PLU ou l'arrêté du 13 juillet 2016. L'intimée soutient que le quantum de la demande d'indemnisation est exagérée, le seul aménagement nécessaire étant la fourniture et pose de 5 racks de rangement pour vélos fixés au sol au prix de 450 euros TTC outre le coût de l'achat du box de 25'000 euros TTC sauf à adopter une autre solution en retransformant les cavettes en local vélo conformément au permis de construire initial. Il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. La clôture de la procédure est intervenue le 12 juin 2023. Le 12 octobre 2023, la cour a sollicité les observations des parties pour le 20 octobre 2023 au plus tard sur les dispositions applicables à la date du permis de construire initial du 16 février 2016 qui seraient suivant consultation sur le site internet légifrance': - l'article R111-14-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la cause au 16 février 2016'; - l'article 3 de l'arrêté du 20 février 2012 relatif à l'application des articles R. 111-14-2 à R. 111-14-5 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la cause'au 16 février 2016. Par note contradictoire du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires observe que la date du permis initial n'est pas certaine tandis que les modifications apportées aux textes depuis 2016 ne remettent pas en question les termes du litige ni le principe de l'obligation qui pèse sur le promoteur de délivrer un local vélo, obligation qui n'est pas respectée en l'espèce. Par note contradictoire du 19 octobre 2023, la SCCV Harmony répond que la réglementation applicable au litige est celle de la date du permis modificatif quelque soit la date du permis de construire initial en citant notamment un arrêt du Conseil d'Etat du 19 mai 1993 (CE, 19 mai 1993, Cie Générale des Eaux, n°74771). Elle estime que l'évolution de l'article R111-14-4 du code de la construction et de l'habitation n'est pas de nature à modifier de façon majeure les obligations pesant sur le constructeur. MOTIFS DE L'ARRÊT En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, l'acquéreur d'un immeuble à construire est recevable pendant un an, à compter de la réception des travaux ou un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession. Le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement est tenu de garantir le syndicat des copropriétaires des vices et défauts de conformité apparents constitués par la livraison de parties communes de l'immeuble qui ne respectent pas les règles d'ordre public prescrites par le code de la construction et de l'habitation. *** Le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 30 octobre 2018 dressé entre les parties au jour de la livraison de l'immeuble fait le constat exprès en page 83 de l'absence de local vélos. L'action du syndicat des copropriétaires a été introduite dans l'année de la livraison de l'immeuble à l'encontre de la SCCV Harmony par assignation en date du 9 octobre 2019. L'action est donc recevable, ce qui n'est pas contestée par l'intimée. Il n'y a pas donc pas lieu de s'interroger, comme l'a fait le premier juge, sur l'existence d'une réserve à la réception portant sur l'absence de local vélos. Il convient de vérifier si l'existence d'un espace vélos collectif, tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires, est exigée par les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation, dans le cadre de la construction d'un immeuble d'habitation collectif à la date du permis de construire modificatif obtenu par la SCCV Harmony, à savoir le 5 mars 2019. Il résulte de l'article R 111-14-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, que lorsque les bâtiments neufs à usage principal d'habitation groupant au moins deux logements comprennent un parc de stationnement d'accès réservé aux seuls occupants de l'immeuble, ces bâtiments doivent être équipés d'au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos. Cet espace peut également être réalisé à l'extérieur du bâtiment, à condition qu'il soit couvert, clos et situé sur la même unité foncière que le bâtiment. Cet espace réservé comporte un système de fermeture sécurisé et des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d'attacher les vélos par le cadre ou au moins une roue. Il présente une capacité de stationnement en adéquation avec le nombre, le type ou la surface de logements précisée par arrêté ministériel. A la date du 5 mars 2019, l'article 3 de l'arrêté du 13 juillet 2016 relatif à l'application des articles R. 111-14-2 à R. 111-14-8 du code de la construction et de l'habitation, prévoit que': «'L'espace destiné au stationnement sécurisé des vélos prévu aux'articles R. 111-14-4 à R. 111-14-6 du code de la construction et de l'habitation'est couvert et se situe de préférence au rez-de-chaussée du bâtiment ou au premier sous-sol. Cet espace peut également être réalisé à l'extérieur du bâtiment, à condition qu'il soit couvert, clos et situé sur la même unité foncière que le bâtiment. Il possède les caractéristiques minimales suivantes : pour les bâtiments à usage principal d'habitation, l'espace possède une superficie de 0,75 m² par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m² ; ['] L'espace mentionné au premier alinéa peut être constitué de plusieurs emplacements.'» En l'espèce, il résulte de la demande de modification de permis de construire datée du 18 janvier 2019 et du permis de construire modificatif accordé par arrêté du 5 mars 2019 que le permis initial comportait un local vélos. En effet, la demande de modification de permis de construire indique': «'réaménagement du local vélo en cavettes avec possibilité de stationner les vélos individuellement pour une surface totale de 16,4 m². «'Les surfaces de stationnement manquantes des vélos, pour répondre à la réglementation du PLU(plan local d'urbanisme), se situent en fond de place des box numérotés de 01 à 09. «'La surface totale de locaux vélo construite est donc de 43,4 m2 pour 37,5 m² exigée par le PLU (25 logts X 1,5 m2).'» Le permis de construire modificatif vise le PLU approuvé du 8 octobre 2004 mis en révision le 18 octobre 2013. Il n'est donc pas certain que le PLU respecte les exigences posées par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation applicables à compter du 2 novembre 2014 qui lui sont postérieures dans le temps et supérieures dans la hiérarchie des normes. Le respect du PLU du 8 octobre 2004 ne peut donc garantir le respect du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable à la cause. Au regard des dispositions du code de la construction et de l'habitation sus-visées, la SCCV Harmony en sa qualité de constructeur d'un immeuble comportant 25 logements d'habitation avec un parc de stationnement d'accès réservé aux seuls occupants de l'immeuble, est tenue de livrer un'espace «'réservé'» au stationnement sécurisé des vélos, pouvant être constitué de plusieurs emplacements, d'une surface totale minimale de 37,5 m², couvert, éclairé et accessible facilement depuis le ou les points d'entrée du bâtiment. Un local privatif à usage de box, de cave ou de cavette, et plus largement tout lot dont le propriétaire est libre d'en choisir l'usage, ne peut être considéré comme un espace spécialement dédié au stationnement des vélos des occupants de l'immeuble au sens des dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation. Le bâtiment B de la [Adresse 6] qui a été livré comporte 17 appartements, 6 caves, 3 places de stationnement et 17 box, le tout à usage privatif. Les parties communes ne comportent aucun emplacement réservé au stationnement sécurisé des vélos des occupants du bâtiment B. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires est fondé à engager la garantie la SCCV Harmony pour manquement à son devoir de livrer un immeuble comportant un espace réservé aux vélos. Aucune impossibilité de faire n'est caractérisée. En effet, il est constant que la SCCV Harmony est encore propriétaire d'un box au premier sous-sol qu'il est possible de réaménager en espace réservé aux vélos. La SCCV Harmony sera donc condamnée à livrer au syndicat des copropriétaires un espace réservé aux vélos répondant aux dispositions précitées. La SCCV Harmony, qui a manqué à ses obligations réglementaires, devra supporter l'ensemble des frais nécessaires et consécutifs à la livraison de l'espace réservé aux vélos lesquels inclus notamment les frais de vente, mutation, transformation ou d'aménagement de toute partie privative ou collective du bâtiment B de la [Adresse 6], les frais de rédaction et taxes afférentes, les frais des actes nécessaires à l'intégration du local vélos, les frais de levée d'hypothèque, d'intervention d'un géomètre expert, de modification et de publication du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, de convocation AGE et les frais de notification de son PV. Il ne résulte pas des textes précités que l'emplacement réservé aux vélos, qui serait situé au premier sous-sol ou dans tout espace situé à l'intérieur du bâtiment accessible qu'aux occupants de l'immeuble en raison d'une porte ou d'un portail sécurisé, soit situé dans un local fermé par une porte à clef. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à exiger que l'espace réservé aux vélos au premier sous-sol soit lui-même situé dans un local fermé. Le local peut être aménagé sur une place de stationnement du premier sous-sol accessible qu'aux occupants de l'immeuble dès lors que le premier sous-sol n'est accessible qu'à ces derniers. Une astreinte provisoire sera prononcée pour assurer l'exécution avec diligence de la condamnation par la SCCV Harmony. A ce stade, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas devoir avancer des frais. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en condamnation de la SCCV Harmony à lui payer une provision pour frais. Demandes accessoires': La SCCV Harmony, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6'000 euros au titre de ses frais irrépétibles. La SCCV Harmony sera donc déboutée de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles tant en première instance qu'en appel. La décision entreprise sera donc réformée en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau, Condamne la société civile de construction vente Harmony, prise en la personne de son représentant légal, (la SCCV Harmony), à livrer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble «'[Adresse 6]'», représenté par son syndic, un espace réservé aux vélos conformément aux dispositions de l'article R111-14-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la cause au 5 mars 2019 et de l'article 3 de l'arrêté du 13 juillet 2016 relatif à l'application des articles R. 111-14-2 à R. 111-14-8 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la cause'au 5 mars 2019 et ce, sous astreinte provisoire de 1'000 euros passé le délai de 6 mois suivant la signification de la présente décision dans la limite de 60 jours d'astreinte'; Dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte'; Dit que l'ensemble des frais nécessaires et consécutifs à la livraison de l'espace réservé aux vélos sera supporté par la SCCV Harmony'; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en condamnation de la SCCV Harmony à lui payer une provision pour frais'; Condamne la SCCV Harmony aux dépens de première instance'; Déboute la SCCV Harmony de sa demande formulée en première instance au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile'; Y ajoutant, Condamne la SCCV Harmony aux dépens d'appel ; Condamne la SCCV Harmony à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6'000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la SCCV Harmony de sa demande formulée en appel au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Anaïs Millescamps Le président Catherine Courteille