Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 04 Juin 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00391 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U5RZ
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [E] [H] épouse [K] venant aux droits de Monsieur [B] [K] C/ S.A.R.L. MJS VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE MAKITO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame [E] [H] épouse [K] née le 03 Février 1954 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92), venant aux droits de Monsieur [B] [K], décédé, demeurant 23, rue Servandoni - 75006 PARIS
représentée par Me Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 1701
DEFENDERESSE
S.A.R.L. MJS venant aux droits de la société MAKITO, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 798 579 330, dont le siège social est sis 37 bis, rue de Ponthieu - 75008 PARIS
non représentée
CREANCIERS INSCRITS
URSSAF ILE DE FRANCE, 22-24 rue de Lagny - 93100 MONTREUIL
et SA MERCEDES-BENZ FINANCIAL SERVICES FRANCE, 7 avenue de Niepce - 78190 MONTIGNY LE BRETONNEUX
non représentés
Débats tenus à l’audience du : 06 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juin 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 13 mai 2009, Monsieur [B] [K], au droit duquel vient sa veuve Madame [E] [H] épouse [K], a donné à bail commercial à la S.A.R.L. CLJ, aux droits de laquelle vient la société MJS venant aux droits de la société MAKITO suivant acte de cession de fonds de commerce du 12 décembre 2018, des locaux situés 132 avenue du Général de Gaulle à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer mensuel de 1 326,46 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Madame [E] [H] épouse [K] a fait délivrer plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, dont le dernier par acte d’huissier du 16 novembre 2023 à la S.A.R.L. MJS pour une somme de 34 176,58 €, au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2023.
Par ordonnance de référé du 17 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de clause résolutoire mais a condamné par provision la société MJS à payer à Madame [E] [H] épouse [K] la somme de 22.442,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du solde locatif au mois de mars 2023 inclus.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 5 mars 2024, Madame [E] [H] épouse [K] a fait assigner la S.A.R.L. MJS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- condamner la S.A.R.L. MJS à payer à Madame [E] [H] épouse [K] la somme provisionnelle de 17 277,88 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,
- fixer provisoirement l’indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation à la valeur du dernier loyer chargé courant,
- autoriser par provision Madame [E] [H] épouse [K] à conserver le dépôt de garantie dont le montant s’imputera sur les sommes dues,
- ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. MJS et celle de tous occupants de son chef, comme de tous biens introduits dans les lieux objet du bail, et ce dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard et ce jusqu’à la libération effective et entières des dits locaux, au besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais de la S.A.R.L. MJS en ce en garantie des sommes qui pourraient être dues, ou a défait dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,
- se réserver la liquidation de l’astreinte par application de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner la S.A.R.L. MJS au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 6 mai 2024, Madame [E] [H] épouse [K], par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle a signalé au juge que la S.A.R.L. MJS avait quitté les locaux loués.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. MJS n'a pas constitué avocat.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 16 novembre 2023 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, Madame [E] [H] épouse [K] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 34 176,58 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 décembre 2023.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la S.A.R.L. MJS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard pendant trois mois. Il y a lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte fixée.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MJS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [E] [H] épouse [K], l'obligation de la S.A.R.L. MJS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 janvier 2024 [échéance de janvier 2024 comprise] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 277,88 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. MJS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 34 176,58 € et à compter du 5 mars 2024 pour le solde.
Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 5 mars 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.
Sur la clause pénale :
La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. MJS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. MJS ne permet d’écarter la demande de Madame [E] [H] épouse [K] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 décembre 2023,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. MJS et de tout occupant de son chef des lieux situés 132 avenue du Général De Gaulle à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,
NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte fixée,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. MJS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. MJS à la payer,
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. MJS à payer à Madame [E] [H] épouse [K] la somme de 17 277,88 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 janvier 2024 [échéance de janvier 2024 comprise], avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur 34 176,58 € euros et à compter du 5 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 5 mars 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,
CONDAMNONS la S.A.R.L. MJS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS la S.A.R.L. MJS à payer à Madame [E] [H] épouse [K] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juin 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
