Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 21/11017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/11017 N° Portalis 352J-W-B7F-CVBUJ N° MINUTE : 1 Assignation du : 27 Août 2021 JUGEMENT rendu le 12 Septembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. [Adresse 10] (RCS de Paris 424 614 105) [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055 DÉFENDERESSES Madame [K] [B] veuve [W], décédée [Adresse 1] [Localité 7] Madame [O] [D], en qualité de tutrice de Mme [K] [B] veuve [W] [Adresse 3] [Localité 6] toutes deux représentées par Maître Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0628 Décision du 12 Septembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/11017 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBUJ PARTIE INTERVENANTE Fondation PERCE-NEIGE, en qualité d’ayant-droit de Madame [K] [B] veuve [W], décédée [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0628 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024 puis, a été prorogé au 12 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 06 octobre 1999, Madame [K] [B] a consenti à la S.A.R.L. [Adresse 10] un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], comprenant : - en sous-sol, rez-de-chaussée et entresol : des locaux à usage commercial, - aux premier, deuxième et troisième étages, quatre appartements à usage d'habitation. La locataire a été autorisée à utiliser les locaux à usage commercial " pour l'exploitation du commerce de : - bar-restaurant avec animation musicale, - salle de spectacle, - traiteur, alimentaire, vente sur place et à emporter, - commerce de textile, - banque, institutions financières à l'exclusion de toute autre commerce ou industrie. " Le bail a été renouvelé par un acte du 21 octobre 2010, prévoyant notamment : - un loyer annuel de 395.556,60 € HT, - un ajout à la destination des lieux de " salle évènementielle et dancing ", - et que toutes les clauses du bail initial du 06 octobre 1999 non contraires à l'avenant demeureraient applicables. Par acte du 11 février 2011, les parties sont convenues de rectifier le montant du loyer annuel à 398.374,98 € HT. Par jugement du 23 avril 2019, le juge des tutelles de SAINT MAUR DES FOSSÉS a placé Madame [K] [B] veuve [W] sous tutelle. Par actes extrajudiciaires des 22 mars 2018, 03 octobre 2018 et 16 octobre 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire des commandements de payer l'arriéré locatif visant la clause résolutoire du bail, le dernier de ces actes réclamant le règlement d'une somme de 435.391,34 € au titre du solde du quatrième trimestre 2019 et des trois premiers trimestres 2020. Par ordonnance de modification des missions confiées aux tuteurs du 19 avril 2021, le juge des tutelles a désigné Madame [O] [D] en qualité de co-tutrice aux biens chargée de gérer notamment le bien immobilier détenu en nom propre par Madame [K] [B] veuve [W] sis [Adresse 2] à [Localité 8]. En avril 2021, la bailleresse a pris en charge des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble loué réclamés par la locataire. Par acte extrajudiciaire du 17 juin 2021, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021. Par acte délivré le 30 juin 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire une sommation, visant l'article L.145-17 du code de commerce, d'avoir, notamment, à : - faire exécuter les travaux requis dans les étages de l'immeuble, affectés à un usage de bureaux, afin de les remettre à usage d'habitation, - lui communiquer les contrats de sous-location, ou par lesquels elle a concédé la jouissance de locaux objets du bail, à toute personne physique ou morale, les éventuelles autorisations de conclure ces contrats, et, à défaut d'autorisation, d'y mettre un terme, - d'exécuter à ses frais, et sous sa responsabilité, les travaux de réfection de la toiture du bâtiment situé en fond de cour et de lui rembourser les travaux urgents de réfection des autres toitures de l'immeuble au motif qu'elle les a effectués en ses lieu et place et à ses frais avancés. La locataire a contesté le bien-fondé de la sommation par protestation signifiée le 30 juillet 2021 mais a mis fin à l'occupation à usage de bureaux. Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2021, la bailleresse fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer, visant l'article L.145-17 du code de commerce, réclamant le paiement d'un arriéré locatif de 786.309,15 € TTC arrêté au 30 juin 2021, comprenant un rappel de loyer de 98.917,47 € TTC en application de la clause d'indexation prévue au bail. Par acte du 27 août 2021, la locataire a assigné la bailleresse, représentée par sa tutrice, devant le tribunal judiciaire de PARIS, en opposition audit commandement. Madame [K] [B] veuve [W] est décédée le 02 décembre 2021, laissant pour lui succéder la FONDATION PERCE-NEIGE, en qualité de légataire universelle. La FONDATION PERCE-NEIGE est intervenue volontairement à l'instance le 25 janvier 2022. Dans ses dernières écritures du 06 octobre 2022, la S.A.R.L. [Adresse 10] sollicite du tribunal : À titre principal : - de juger que du fait de l'interdiction d'exploiter les lieux loués à usage de discothèque, restaurant à ambiance musicale, elle n'est redevable que de la somme de 226.839 € au titre de l'occupation des locaux loués du 15 mars 2020 au 09 juillet 2021, À titre subsidiaire, - de condamner la bailleresse à lui payer une indemnité de 460.552 € en réparation du préjudice causé par le manquement à son obligation de bonne foi, - d'ordonner la compensation de cette somme avec sa dette de loyers, À titre infiniment subsidiaire, - de lui accorder deux ans de délai pour le cas où le tribunal estimerait que tout ou partie des condamnations sollicitées par la bailleresse sont dues, En tout état de cause, - de rejeter l'ensemble des demandes de la bailleresse, - de condamner celle-ci à lui payer une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières écritures du 17 février 2023, la FONDATION PERCE-NEIGE, venant aux droits de Madame [K] [B] veuve [W], sollicite du tribunal : - de débouter la locataire de l'ensemble de ses demandes, - de la condamner à lui payer : * une somme de 776.211,34 € TTC au titre des loyers, charges, impôts et taxes dus sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 31 août 2021, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis le commandement de payer du 27 juillet 2021, avec anatocisme, * une somme de 77.621,10 € en application de la clause pénale prévue dans le bail, * une somme de 98.917,47 € TTC au titre des compléments de loyer dus en application de la clause d'indexation, calculés sur la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 30 juin 2021, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis le commandement de payer du 27 juillet 2021, avec anatocisme, * une somme de 9.891,74 € en application de la clause pénale prévue dans le bail, * une somme de 161.762,46 € TTC en remboursement du coût des travaux de réfection des toitures des locaux loués que la bailleresse a dû engager, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis le commandement de payer du 27 juillet 2021, avec anatocisme, * une somme de 20.000 € au titre de ses frais irrépétibles - outre sa condamnation aux dépens, - le rappel de l'exécution provisoire de droit. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 27 février 2023 et la date de l'audience de plaidoiries a été fixée au 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de réduction des loyers La demanderesse, expliquant que les fermetures administratives ordonnées pour lutter contre la pandémie de covid-19 l'ont empêchée d'exercer son activité et l'ont ainsi privée de tout revenu, se prévaut des moyens suivants : - l'exécution de son obligation de paiement est devenue impossible en raison d'un événement de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil, - l'interdiction d'utiliser les locaux conformément à leur destination s'apparente à une perte de la chose louée, ce qui justifie une réduction des loyers au titre de la perte partielle sur le fondement de l'article 1722 du code civil, - cette situation constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de sorte qu'elle est fondée à invoquer une exception d'inexécution de son obligation de payer son loyer pendant la période durant laquelle la boutique a été fermée en application de l'article 1219 du code civil. L'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public. En l'espèce, le bail liant les parties à l'époque de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 étant daté du 21 octobre 2010, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application des articles dudit code dans leur version antérieure. *Sur le moyen tiré de la force majeure L'article 1218 du code civil, qui est issu de ladite réforme, n'est pas applicable aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, la force majeure en matière contractuelle était déjà, auparavant, permise par l'ancien article 1148 du code civil, lequel dispose que : " Il n'y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ". Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements. Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués. *Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée L'article 1722 du code civil dispose que : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. " Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination. Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer, totalement ou partiellement, la locataire de son obligation de paiement des loyers. *Sur le moyen tiré d'une exception d'inexécution liée à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée L'article 1719 du code civil dispose que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent (…) ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (...) " Selon l'article 1219 du même code, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. " Ce dernier texte, issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, n'est pas applicable aux contrats conclus avant cette date ; toutefois, l'exception d'inexécution pouvait être invoquée, sous l'empire du droit antérieur, sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Néanmoins, il est constaté que les locaux loués ont bien été mis à disposition de la locataire par la bailleresse et que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions d'exploitation dues aux mesures sanitaires qui ont pu affecter son activité sont le seul fait du législateur. Il n'est donc pas justifié d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant que la locataire soit dispensée d'exécuter son obligation, en contrepartie, de payer les loyers. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut donc qu'être rejeté. En conséquence, le tribunal constate que la locataire échoue à démontrer qu'elle n'était pas tenue de payer les loyers et charges. Il convient, dès lors, de rejeter sa demande de réduction de loyer. Sur la demande d'indemnité pour mauvaise foi de la bailleresse La demanderesse reproche à sa bailleresse d'avoir manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi, qui implique un devoir de renégocier la convention lorsqu'un événement en perturbe l'équilibre, tel que les mesures prises par le gouvernement pour endiguer la propagation du virus covid-19, exposant que lorsque l'arrêt brutal de son activité, la privant de toute source de revenu pendant un an et demi, l'a conduite à solliciter un aménagement des conditions du bail, en proposant de s'acquitter de 10 % des sommes prévues par le bail, le représentant de ladite bailleresse a gardé le silence pendant trois mois, puis la nouvelle tutrice lui a opposé un refus sans contreproposition et lui a réclamé l'intégralité des loyers. Indiquant que cette mauvaise foi lui a causé un préjudice important, elle demande sa condamnation à lui payer une somme de 460.552 €. La défenderesse réplique qu'entre le 15 mars 2020 et le 31 août 2021, la locataire a purement et simplement pris le parti, unilatéral, de cesser de payer tous les loyers, charges et taxes dus en vertu du bail, et que le cabinet DENIAU, alors en charge de la gestion de l'immeuble, s'est heurté, dans ses échanges avec la locataire, au caractère inadmissible de la proposition consistant à ne payer que 10 % du loyer exigible sur les trois derniers trimestres 2020 et au titre de l'année 2021 jusqu'à la levée de l'interdiction d'exploiter. Elle dit que la locataire n'a pas réellement cherché une solution équilibrée mais a tenté de profiter de la situation, alors qu'elle s'est toujours montrée ouverte à consentir un geste commercial envers ses locataires en difficulté durant cette période, rappelant que si feue Madame [K] [B] veuve [W] était fortunée, la société [Adresse 10] fait elle-même partie d'un groupe de restauration de luxe extrêmement puissant financièrement, et que la bailleresse n'est pas l'associée de la locataire, laquelle au demeurant ne justifie aucunement de difficultés financières sur les années 2020 et 2021. Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail en vigueur à l'époque de l'attitude de mauvaise foi reprochée à la bailleresse : " Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. " En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, celui qui, du fait d'une mauvaise exécution du contrat ou de son inexécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation. Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l'espèce, la demanderesse produit au soutien de sa demande des mails adressés à la bailleresse en date des 22 janvier 2021, 04 février 2021, 04 juin 2021 et 13 juillet 2021, aux termes desquels : - en janvier 2021, elle a proposé notamment à la bailleresse de lui régler " au démarrage effectif des travaux " sur la toiture " en avril 2021 ", outre l'arriéré de 2019, " 100% du premier trimestre " 2020 " plus 10 % du loyer des trois trimestres suivants (taxe foncière incluse) ", ainsi que " de régler 10% de l'appel de loyer du premier trimestre 2021 " et " de continuer à régler à partir du deuxième trimestre 2021, 10 % du loyer jusqu'à la réception des travaux et la levée de l'interdiction d'exploiter ", - elle a expliqué cette proposition par une " incapacité à exploiter les locaux commerciaux frappés d'interdiction administrative " " représentant 90% de (ses) engagements contractuels sur ce site ", - elle a relancé la bailleresse pour qu'elle réponde à cette proposition, évoquant une seule réponse de sa part le 29 avril 2021, consistant en une demande de règlement de la totalité des loyers, - indiquant qu'elle ne pouvait accepter cette proposition, elle en a conclu que " lorsque l'intégralité des travaux nécessaires à l'exploitation de l'immeuble (auraient) bien été réalisés ", elle règlerait " 10 % des loyers jusqu'à la levée de la fermeture administrative ". Toutefois, le refus de consentir une remise de loyer à un locataire dont l'activité a été affectée par les mesures de fermetures administratives adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19 n'est pas en soi constitutif d'un comportement déloyal de la part d'un bailleur. Or, force est de constater que la locataire n'a fourni aucune pièce démontrant sa situation financière de l'époque justifiant de son incapacité de payer les loyers et qu'elle s'est octroyé des délais de paiement de façon unilatérale, alors que lesdits loyers étaient dus, leur remise ou leur suspension n'étant pas de droit. De plus, elle prétend avoir subi un préjudice important dont elle demande indemnisation à hauteur de plus de 400.000 € mais ne le caractérise aucunement puisqu'elle n'explique pas en quoi celui-ci consisterait et n'en apporte aucune preuve. Enfin, et en tout état de cause, le tribunal ne saurait sanctionner une mauvaise foi de la bailleresse qu'en privant d'effet un acte accompli de façon déloyale ou en indemnisant un préjudice en résultant, distinct du seul paiement des sommes qui demeurent, contractuellement, dues, lequel n'est pas un dommage indemnisable ; il ne saurait, en lui allouant une indemnisation, dispenser celle-ci de l'exécution de ses obligations contractuelles, en lui accordant, indirectement, une remise de dette que sa créancière lui a refusée. En conséquence, la demande d'indemnisation de la locataire, qui n'apparaît pas bien fondée, sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de paiement d'un arriéré locatif La bailleresse produit un décompte des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et impôts arrêté au 1er avril 2022 mentionnant un impayé locatif au titre de l'année 2020 et des trois premiers trimestres 2021 de 776.211,34 €. L'exactitude de ce décompte (hormis les contestations de la locataire ci-avant rejetées) n'étant pas discutée, il convient de constater que le montant restant dû par la demanderesse au titre des loyers, charges, taxes et impôts de l'année 2020 et des trois premiers trimestres 2021 arrêté au 1er avril 2022 s'élève à la somme de 776.211,34 €. Conformément aux articles 1153 et 1154 anciens du code civil, dans leur version applicable au bail du 21 octobre 2010, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juillet 2021 valant mise en demeure, à hauteur de 620.069,46 €, correspondant à la somme alors due, déduction faite des paiements intervenus les 12 et 26 octobre 2021 (687.391,68 € - 42.668,43 € - 24.653,79 €), intérêts qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer à la bailleresse : - une somme de 776.211,34 € au titre des loyers, charges, taxes et impôts restant dus de l'année 2020 et des trois premiers trimestres 2021, arrêtés au 1er avril 2022, - les intérêts au taux légal produits par la somme de 620.069,46 € depuis le 27 juillet 2021, qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Sur la demande de délai de grâce L'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l'espèce, force est de constater que la locataire ne justifie pas de sa situation financière, permettant de juger de l'opportunité de lui accorder un report ou un échelonnement du paiement des sommes dues. En tout état de cause, elle a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais pour apurer sa dette. Il n'y a donc pas lieu d'accorder un délai de grâce à la demanderesse. Sur la demande reconventionnelle de paiement des travaux de toiture La bailleresse sollicite que la locataire rembourse le coût de travaux réalisés sur la toiture, exposant qu'elle a dû en faire l'avance mais que leur charge incombe à la preneuse en vertu des clauses du bail qui font peser les grosses réparations, y compris liées à la vétusté, sur celle-ci. Elle ajoute que la locataire ne justifie pas avoir exécuté son obligation d'entretien par la production de contrats d'entretien de la toiture, de rapports d'intervention et de factures afférentes, ni que le défaut de réalisation des travaux l'aurait empêchée de jouir des locaux loués en les exploitant, de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance. La locataire lui oppose que la clause du bail mettant à sa charge les " grosses réparations " est d'interprétation stricte et ne permet pas de lui faire supporter la réfection de la toiture. En vertu de l'article 1720 du code civil : " Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. " Ces réparations sont celles qui sont indispensables pour que le bien loué soit exploitable conformément à sa destination, notamment celles permettant au preneur d'être " clos et couvert ", telles que les réfections de toitures. L'article 606 du code civil prévoit que " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. " L'article 1720 du code civil n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. Toutefois, les clauses dérogeant à ces dispositions légales sont interprétées de façon stricte et en faveur du locataire. Ainsi, il est constant que la clause par laquelle le preneur prend à sa charge les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture. En effet, la " réfection " de la toiture excède la prévision contractuelle d'une " réparation ". En l'espèce, il est stipulé dans le bail une clause : " 4°- Entretien des lieux : Jouir desdits locaux en bon père de famille, entretenir les locaux visés au chapitre " Désignation " en bon état de réparations de toutes natures, même dues à la vétusté, y compris celles définies par l'art.606 du code civil, les rendre en bon état de ces mêmes réparations. Notamment : entretenir les devantures et fermetures métalliques en bon état de fonctionnement, de propreté et peintures, afin de ne pas nuire à l'aspect de l'immeuble ; les remplacer si besoin est ; entretenir, nettoyer et remplacer tous les vitrages, châssis vitrés et grilles de protection donnant sur les lieux loués, ainsi que tous appareils et canalisations mis à sa disposition. Exécuter tous travaux résultant des prescriptions administratives ou d'arrêtés ou ordonnance préfectorales. Aviser par écrit et sans aucun retard le bailleur des réparations qui pourraient être à la charge de ce dernier et de tout ce qui, dans les lieux loués, serait de nature à nuire à la solidité ou au bon entretien de l'immeuble sous peine d'en être responsable. Faire son affaire personnelle de l'entretien et du remplacement des vitrages recouvrant certaines parties des lieux loués ; n'exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d'infiltration provenant desdits vitrages ; le bailleur subrogeant en tant que de besoin le preneur dans toute action éventuelle à l'égard des responsables, quels qu'ils soient. " La bailleresse produit au soutien de sa demande des factures de l'entreprise SOGECOP des 19 mars, 30 mars, 28 avril et 18 mai 2021, d'un montant total de 161 762,46 €, portant sur des travaux de : " Réfection de la couverture du bâtiment A Réfection de la couverture en tôles éternite avec process " ou de : " Mise en place d'un passage piéton sécurisé " Le tribunal relève que ces factures, qui mentionnent une " réfection " de la couverture et ne contiennent aucun autre détail sur les prestations réalisées, ne permettent pas de constater que ceux-ci ont effectivement consisté, comme elle le soutient, en des " réparations ", susceptibles d'être mises à la charge de la locataire. D'ailleurs, le coût élevé de ces prestations pour une partie seulement de la toiture de l'immeuble correspond davantage à une réfection qu'à une réparation. En outre, la bailleresse n'explique pas quels éléments permettent de considérer que la nécessité de réfection de la toiture résulterait d'un défaut d'entretien par la locataire, lequel n'est donc pas avéré, et a, à l'inverse, dès la sommation du 30 juin 2021, imputé expressément la nécessité des travaux des toitures à " leur vétusté ". Ainsi, il convient de constater que la bailleresse échoue à rapporter la preuve, lui incombant, de ce que la charge des travaux de toiture dont elle demande le remboursement incombait à sa locataire. En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande de paiement d'un complément de loyer en application de la clause d'indexation La bailleresse demande le règlement d'une somme correspondant aux augmentations du loyer résultant de la clause d'indexation du bail, non réclamées à la locataire depuis le 1er octobre 2017, et produit au soutien de sa prétention un document détaillant le calcul desdites augmentations, à partir : - du loyer de base au 1er octobre 2010, de 398.374,98 € HT/HC, - du loyer annuel facturé depuis le 1er octobre 2017, de 426.684,33 € HT/HC, - d'un indice du coût de la construction de base au 1er octobre 2010 de 1508 (ICC 1er trim.2010), - d'un indice de comparaison (indice du même trimestre de chacune des années suivantes). La locataire conclut au rejet de cette demande en objectant qu'elle est fondée sur la clause d'échelle mobile du bail de 1999 qui stipulait une révision annuelle avec un indice de base fixe, celui du 1er trimestre 1999, les parties lors du renouvellement de 2010 n'ayant pas, comme elles auraient dû, prévu de nouvel indice de base, ce qui créé une distorsion. Elle ajoute que le décompte établi pour le calcul de l'indexation ne repose sur aucun fondement contractuel puisqu'il applique des indices qui n'ont pas été prévus lors du renouvellement du bail. La bailleresse réplique que l'acte de renouvellement d'octobre 2010 prévoyant que " Toutes les clauses du bail initial du 06 octobre 1999 non contraires au présent avenant demeurant applicables ", les parties ont exprimé leur volonté commune de maintenir l'indexation du loyer stipulée en 1999 et que si ledit acte de renouvellement n'actualise pas l'indice de référence de 1999, il peut être suppléé par les parties à cet oubli en prenant pour indice de base le dernier indice paru au 1er octobre 2010 (en l'occurrence l'indice du 1er trimestre 2010), de sorte qu'il n'existe aucune distorsion. En vertu de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, qui est d'ordre public : " Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. " En l'espèce, la clause figurant dans le bail de 1999 est la suivante : " RAJUSTEMENT DU LOYER Le loyer ci-dessus sera rajusté chaque année, le 1er octobre en se basant sur l'indice INSEE du coût de la construction sans notification préalable, l'indice de base étant celui du 1er trimestre 1999, soit : 1071 ". L'acte de renouvellement de 2010 ne comporte aucune stipulation relative à l'indexation du loyer ; il prévoit simplement que " Toutes les clauses du bail initial du 06 octobre 1999 non contraires au présent avenant demeurant applicables ". Si la locataire en déduit que les parties ont maintenu la clause initiale, avec l'indice de base de 1999, force est cependant de constater qu'elle n'émet aucune contestation concernant l'augmentation du loyer de 2010 à 2017, lequel est passé de 398.374,98 € en octobre 2010 à 426.684,33 € HT/HC au 1er octobre 2017, ladite augmentation correspondant justement à l'application de l'indexation selon les modalités retenues par la bailleresse dans le document détaillant son calcul, soit en prenant pour base l'indice de référence du premier trimestre 2010. Cette absence de remise en question des révisions jusqu'en octobre 2017 permet au tribunal de constater que les parties ont manifestement eu la commune intention de réviser les loyers de cette manière, même si leur accord n'a pas été formalisé par un écrit. Ainsi, le moyen de la locataire tiré d'une distorsion entre la durée de la période de variation de l'indice et celle s'écoulant entre deux indexations interdisant à la bailleresse de lui réclamer le complément de loyer résultant de l'indexation n'apparaît pas bien fondé. Dès lors, l'examen du calcul de l'augmentation de loyer effectué par la bailleresse permettant de constater son exactitude, il convient de faire droit à sa demande et de condamner la locataire à lui payer une somme de 98.917,47 € à ce titre. Conformément aux articles 1153 et 1154 anciens du code civil, dans leur version applicable au bail du 21 octobre 2010, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juillet 2021 valant mise en demeure, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer à la bailleresse : - une somme de 98.917,47 € au titre des augmentations du loyer résultant de la clause d'indexation du bail, non réclamées à la locataire depuis le 1er octobre 2017, - les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis le 27 juillet 2021, qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Sur les demandes de paiement de pénalités contractuelles La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer des sommes de 77.621,10 € et de 9.891,74 € correspondant à 10 % des sommes dues et impayées, en application de la clause pénale prévue dans le bail. La locataire ne discute pas ces demandes. L'article " 20°- Clause résolutoire " du bail prévoit notamment que : " Le non paiement à son échéance d'une quittance de loyers entraînera après mise en demeure préalable un intérêt (…). Le montant de la quittance sera en outre majoré de 10 % pour l'indemnité de procédure à défaut de paiement des arriérés dans le délai de huit jours de la date de notification d'un commandement de payer. " À défaut de règlement des sommes dues au titre de l'arriéré locatif et de l'augmentation du loyer après indexation dans les huit jours suivant le commandement du 27 juillet 2021, et en l'absence de demande de réduction des pénalités contractuelles en application de l'ancien article 1252 du code civil, dans sa version applicable au renouvellement de bail de 2010, ou d'opportunité d'une telle réduction, il y a lieu de condamner la locataire au paiement des sommes réclamées à ce titre. Sur les demandes accessoires La demanderesse, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme qu'il y a lieu de limiter à 4 000 € à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, REJETTE toutes les demandes de la S.A.R.L. [Adresse 10] ; CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 10] à payer à la FONDATION PERCE-NEIGE, venant aux droits de Madame [K] [B] veuve [W] : * une somme de sept-cent- soixante -seize -mille-deux-cent-onze euros et trente-quatre centimes (776.211,34 € TTC) au titre des loyers, charges, impôts et taxes dus sur la période comprise entre le 15 mars 2020 et le 31 août 2021, ainsi que les intérêts au taux légal produits par la somme de 620.069,46 € depuis le 27 juillet 2021, qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; * une somme de soixante-dix-sept-mille-six-cent-vingt-et-un euros et dix centimes (77.621,10 €) en application de la clause pénale prévue dans le bail ; * une somme de quatre-vingt-dix-huit-mille-neuf-cent-dix-sept euros et quarante-sept centimes (98.917,47 € TTC) au titre des compléments de loyer dus en application de la clause d'indexation, calculés sur la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 30 juin 2021, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme depuis le commandement de payer du 27 juillet 2021, qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; * une somme de neuf-mille-huit-cent-quatre-vingt-onze euros et soixante-quatorze centimes (9.891,74 €) en application de la clause pénale prévue dans le bail ; CONDAMNE la S.A.R.L. [Adresse 10] aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de quatre-mille euros (4.000 €) à la FONDATION PERCE-NEIGE, venant aux droits de Madame [K] [B] veuve [W], en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes de la FONDATION PERCE-NEIGE, venant aux droits de Madame [K] [B] veuve [W] ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 12 septembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA