Cour de cassation, 22 octobre 2020. 18-22.803

CIV. 3 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 22 octobre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10402 F Pourvoi n° G 18-22.803 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020 La société Eurogroup, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° G 18-22.803 contre l'arrêt rendu le 27 mars 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à M. T... B..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Eurogroup, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. B..., après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Eurogroup aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Eurogroup et la condamne à payer à M. B... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Eurogroup PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Eurogroup de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE « le jugement du 24 avril 2012 n'a pas d'autorité de chose jugée sur la créance d'indemnité d'éviction puisqu'il donne seulement mission à l'expert d'évaluer son montant, alors en outre que, selon le droit commun, le preneur reste tenu pendant la période qui suit la délivrance du congé de respecter les clauses du bail jusqu'à son départ, et qu'à défaut, il est privé de tout droit à l'indemnité d'éviction ; que dans le dispositif de ses conclusions, M. B... vise trois commandements outre une sommation d'exécuter du 17 avril 2014 ; que la sommation du 17 avril 2014 tend à voir contraindre le preneur à se conformer aux clauses concernant son obligation d'entretenir les lieux en bon état ; que les premiers juges ont estimé à juste titre qu'elle ne pouvait produire aucun effet en raison de son manque de précision ; que les premiers juges ont par ailleurs décidé que les différents commandements délivrés par M. B... ne pouvaient pas non plus produire d'effet à raison de la confusion affectant leur rédaction puisqu'ils comportaient l'indication de deux délais contradictoires ; que les trois commandements litigieux mentionnent, d'une part que la société Eurogroup doit payer immédiatement une somme d'argent et d'autre part qu'à défaut de règlement dans le délai d'un mois, M. B... entend se prévaloir de la clause résolutoire comprise dans le bail au visa de l'article L. 145 -41 du code de commerce ; que cependant, il n'y a nulle contradiction entre l'obligation de payer la dette immédiatement et le caractère différé du jeu de la clause résolutoire à l'issue du délai d'un mois, de sorte que les premiers juges ne pouvaient priver d'effet les trois commandements pour le motif qu'ils ont retenu ; que le bail avait pris fin le 27 novembre 2009 selon les dispositions du jugement du 24 avril 2012, mais cependant, le bailleur peut, pour refuser de payer l'indemnité d'éviction, invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l'égard du locataire maintenu dans les lieux, et même après son départ des lieux en cours d'instance ; qu'il convient seulement de rechercher si M. B... était réellement créanciers des sommes mentionnées dans ces actes ; que la société Eurogroup ne donne aucune explication à cet égard ; que le jugement déféré du 2 septembre 2016 était assorti de l'exécution provisoire de sorte que la société Eurogroup était tenue de payer à titre d'indemnité d'occupation le loyer annuel garanti de 85 718 francs avec l'indexation ainsi que les charges de copropriété ; que M. B... fait valoir à bon droit que la société Eurogroup n'a pas payé en totalité les sommes dues en vertu du bail ; que le commandement du 25 février 2013 portait sur une somme de 6 270,63 euros que la société Eurogroup a refusé de payer, représentant des charges de copropriété (pièce n° 41) ; que le commandement du 17 avril 2014 portait sur une somme de 8 757,40 euros que la société Eurogroup refusait également de payer, représentant également des charges de copropriété (Pièce n° 46) ; que le commandement du 22 mai 2014 portait sur une somme de 13 701 euros ; la société Eurogroup a reconnu sa dette à hauteur de 7 556,23 euros qu'elle a payée de façon partielle dans les délais (pièce n° 60) ; que le commandement correspondait à l'indemnité d'occupation ; qu'en ce qui concerne les deux premiers commandements, le bailleur s'oblige à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail (article 4. 1.2) ; que, d'autre part, le preneur avait l'obligation de payer les charges sous réserve d'un forfait à la charge du bailleur ne pouvant dépasser 2 000 francs par an (soit 304,90 euros) (article 4. 2) ; que ces deux commandements ont été signifiés à bon escient, dès lors que les décomptes figurant en annexe font apparaître qu'ils se rapportent pour l'essentiel aux charges locatives devant rester à la charge du preneur ; que les décomptes font apparaître des paiements par la société Eurogroup, mais qui sont insuffisants pour solder la dette ; que le premier commandement fait apparaître une « provision spéciale » pour 772 euros dont M. B... ne démontre pas qu'elle devrait rester à la charge du preneur ; qu'il faut considérer que la somme de 304,90 euros pourrait encore être déduite ; que cependant, un commandement visant la clause résolutoire fait pour une somme supérieure au montant réel de la créance est valable pour la partie non contestable de la créance, et en l'espèce, même en déduisant les deux sommes précitées ; que M. B... resterait créancier de la société Eurogroup ; que le même raisonnement doit s'appliquer pour le commandement du 17 avril 2014 pour lequel les déductions susceptibles d'être opérées sont d'un montant bien inférieur aux causes du commandement ; que par contre, le troisième commandement ne peut faire jouer la clause résolutoire puisque la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application d'une telle clause implique un manquement aux obligations expressément visées par le bail ; qu'il en résulte que la clause résolutoire a joué par l'effet des deux premiers commandements, et que la société Eurogroup doit être privée à tout droit à l'indemnité d'éviction ; » 1°) ALORS QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la cour d'appel, en jugeant que les charges de copropriété devaient peser sur la société Eurogroup sans s'assurer que cette dernière avait accepté de les prendre à sa charge, alors même qu'il résultait du contrat de bail du 26 avril 1999 qu'« en ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense engagée sans l'accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur », a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil par refus d'application du contrat ; 2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se contentant de dire que « ces deux commandements ont été signifiés à bon escient, dès lors que les décomptes figurant en annexe font apparaître qu'ils se rapportent pour l'essentiel aux charges locatives devant rester à la charge du preneur » pour juger que les sommes étaient bien dues par la société Eurogroup, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer qu'il s'agissait de charges locatives et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en se contentant de reprendre la qualification donnée par M. B... de « charges de copropriété » aux sommes visées dans les commandements de payer sans vérifier s'il ne s'agissait pas de sommes dues au titre de grosses réparations, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Eurogroup à payer à M. B... une somme de 15 651,76 euros représentant le solde des loyers impayés jusqu'à la fin du bail le 27 novembre 2009 ; AUX MOTIFS QUE « le bail porte mention en caractères dactylographiés d'un loyer annuel de 85 718,60 francs ; que cette mention est raturée et surchargée d'une mention manuscrite mentionnant le chiffre de 80 604,25 ; que la rature et la mention manuscrite n'ont pas été approuvées par M. B... puisque seul le paraphe d'un représentant de la société Eurogroup y figure ; qu'au surplus, les parties ne se sont pas expliqué sur l'origine de la copie unique du bail qui figure dans leurs deux dossiers alors que l'acte a été établi en deux exemplaires originaux et qu'il eut été utile de pouvoir comparer ces deux exemplaires ; que les premiers juges en ont déduit à juste titre qu'il convenait de retenir que le montant du loyer conventionnel était celui qui était porté en caractères dactylographiés ; que M. B... ne peut réclamer un arriéré de loyers que jusqu'au 27 novembre 2009, puisque à partir de cette date, il n'est créancier que d'une indemnité d'occupation ; qu'il produit une pièce n° 101 contenant décompte des indexations dont il aurait été privé ; que ce décompte est erroné car, d'une part, il ne respecte pas les termes du bail : en effet, il a pris pour indice de référence celui du quatrième trimestre 1998 soit 1074 alors que selon le bail, le loyer serait indexé sur "l'index INSEE à partir de la quatrième aimée, avec pour base de référence la fin de la troisième année de bail", et d'autre part, il fait courir les loyers au-delà de la fin du bail ; que l'indexation doit selon le bail prendre effet à compter de la fin de l'année 2003 avec pour indice de référence celui de la fin de l'année 2002 ; que par ailleurs, les parties ont entendu appliquer une indexation triennale, comme le demande M. B... dans son décompte ; que l'indice de référence est donc celui de la fin de l'année 2002 soit 1172 (Indice BT01) ; que l'indice de la fin de l'année 2003 est de 1 214, soit un loyer annuel de (13 067,62 x 1214) /1172 = 13 535,91 euros ; que l'indice de la fin de l'année 2006 est 1 406, soit un loyer annuel de (13 067,62 x 1406) / 1172 = 15 676,68 euros ; que la société Eurogroup est donc débitrice : du 26 avril 1999 au 31 décembre 2003, (13 067,62 x 4) + (13 067,62 x 8/12) = 60 982,23 euros ; que du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2006 13 535,91 x 3 = 40 607,73 euros ; que du 1er janvier 2007 au 27 novembre 2009 (15 676,68 x 2) + (15 676,68 x 11/12) = 45 723,65 euros ; total = 147 313,61 euros ; que selon les explications de M. B..., la société Eurogroup a payé pendant cette période un loyer annuel de 12 440,49 euros, soit en tout (12 440,49 x 10) + (12 440,49x7/12) = 131 661,85 euros ; que M. B... est donc créancier d'un solde de loyer de 15 651,76 euros ; » ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail a cessé le 27 novembre 2009 ; qu'en calculant le montant des loyers dus sans déduire les trois jours restants du mois de novembre 2009, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Eurogroup à payer une somme de 51 288,30 euros représentant l'indemnité d'occupation depuis le 27 novembre 2009 jusqu'au départ des lieux, sous déduction des indemnités d'occupation payées pour cette période ; AUX MOTIFS QUE « le tribunal a distingué deux périodes : loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 30 avril 2013, indemnité d'occupation du 30 avril 2013 au 30 octobre 2015 ; que selon la société Eurogroup, cette distinction reposerait sur une erreur de raisonnement puisque le montant de l'indemnité d'occupation tel qu'évalué par l'expert devrait être retenu depuis le 27 novembre 2009, alors que les premiers juges ont considéré qu'il convenait de retenir le montant du loyer dû en vertu du bail jusqu'à la clôture des opérations d'expertise par application du jugement du 24 avril 2012 ; que selon cette décision : "Dit que durant les opérations d'expertise, l'indemnité d'occupation versée par la société Eurogroup sera égale au montant du loyer en cours" ; que le montant de l'indemnité d'occupation fixée par ce jugement avait seulement un caractère provisionnel, et il faut donc évaluer le montant de l'indemnité d'occupation depuis le 27 novembre 2009 jusqu'à la libération des lieux selon la valeur locative affectée des abattements d'usage ; que l'expert a évalué celle-ci à 7 326,90 euros hors-taxes moyennant un abattement de 10 % pour précarité ; que M. B... est en désaccord avec cette estimation et cite différents termes de comparaison dans la même résidence qui d'après lui permettraient de revendiquer une valeur locative sensiblement plus élevée ; que, cependant, l'expert s'en est expliquée en relevant d'une part que les valeurs locatives des résidences de tourisme sont en baisse sensible, qu'elle a fait application de la méthode hôtelière en appliquant un taux de 27 % au chiffre d'affaires hors taxes qui est conforme aux usages de la profession ; que l'expert ajoute que les termes de comparaison invoqués par M. B... se rapportent à des baux établis à la même époque que le sien de sorte qu'ils ne peuvent servir de référence pour évaluer la valeur locative ; qu'il s'agit en effet de loyers "historiques" ; que la société Eurogroup propose de chiffrer le montant total de l'indemnité d'occupation à 43 961,40 euros (7 326,90 * 6), c'est à dire du 27 novembre 2009 au 14 octobre 2016 ; qu'en réalité, l'indemnité d'occupation est due pour une durée de 7 ans soit : 7 x 7326,90 = 51 288,30 euros ; qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution des paiements indus résultant de l'exécution provisoire du jugement du 24 avril 2012 dès lors que, les explications des parties ne permettent pas d'en connaître avec suffisamment de certitude le montant, car M. B... fait valoir à juste titre que l'extrait du grand livre produit par la société Eurogroup et le décompte qui en est tiré semblent comporter des erreurs, et que d'autre part, le présent arrêt constitue le titre permettant d'obtenir cette restitution ; » ALORS QUE l'indemnité d'occupation est due par l'ancien preneur jusqu'au jour où il quitte les lieux ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation était due pour sept ans tout en constatant que le bail avait pris fin le 27 novembre 2009 et que la société Eurogroup avait quitté les lieux le 14 octobre 2016, soit un total de 6 ans, 10 mois et 17 jours, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-28 du code de commerce. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Eurogroup à payer à M. B... la somme de 6 925,24 euros pour la réfection des lasures extérieures ; AUX MOTIFS QUE « l'état des lieux de sortie mentionne "dégradation générale balcon" ; que M. B... se prévaut d'un avenant au bail commercial selon lequel le lasurage des boiseries des façades du chalet et leur entretien sera assuré par l'exploitant dans le cadre des charges courantes de copropriété et rentreront dans la participation forfaitaire de 2 000 francs prévue précédemment (pièces n° 66) ; que cette rédaction laisse entendre que les travaux devaient être pris en charge par le syndicat des copropriétaires alors pourtant que selon le règlement de copropriété, les façades n'appartiennent pas aux parties communes ; qu'en toute hypothèse, M. B... est en droit par application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 d'obtenir paiement du coût des travaux dont il conviendra de déduire sa participation forfaitaire de 2 000 francs, soit 304,90 euros ; que cependant, il produit six factures émise par M. X..., dont seule la première d'un montant de 6 925,24 euros portant sur la réfection des lasures doit être mise à la charge de la société Eurogroup, soit après déduction de la somme de 304,90 euros, un solde de 6 925,24 euros ; » 1°) ALORS QU'en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ; qu'en jugeant que « M. B... est en droit par application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 d'obtenir paiement du coût des travaux » alors que cet article ne lui conférait que le droit d'exercer les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; 2°) ALORS QU'en retenant que le règlement de copropriété qualifiait les façades de parties privatives qui devaient dès lors être prises en charge par M. B... tout en retenant que la réfection des façades était à la charge de la société Eurogroup, sans expliquer pourquoi la société, preneur à bail, devait supporter ces frais, la cour d'appel a entaché sa décision d'une incertitude sur la base légale de la condamnation et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1719 et 1720 du code civil ; 3°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en retenant que la réfection des façades était à la charge de la société Eurogroup sans exposer le fondement juridique d'une telle condamnation ni sur quels éléments de fait sa décision était fondée, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, le juge ne peut dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le contrat de bail du 26 avril 1999 faisait peser la charge de l'azurage des façades sur la société Eurogroup alors que l'article 4.2 relatif au charges d'exploitation stipulait que « les charges d'exploitation comprenant notamment l'électricité et l'eau, le nettoyage et l'entretien des parties communes intérieures et extérieures, le déneigement, que tout ceci étant à la charge du preneur, que le propriétaire participera forfaitairement aux charges de copropriété (ordures ménagères, honoraires de gestion ) qui seront en charge globalement par le preneur, que cette participation ne dépassera pas 2 000 francs par an, qu'en ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense engagée sans l'accord exprès du preneur restera à la charge exclusive du bailleur », ce qui posait clairement et précisément que l'entretien des façades n'était pas à la charge des propriétaires, la cour d'appel a violé le principe susvisé ; 5°) ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, les bailleurs et le preneur de l'intégralité des lots d'un immeuble peuvent convenir de faire peser le coût de l'entretien de certaines parties privatives sur la copropriété à la condition que les charges de copropriété soient prises en charge par le preneur ; qu'en constatant que M. B... avait signé un avenant avec la société Eurogoup selon lequel « le l'azurage des boiseries des façades du Châlet et leur entretien sera assuré par l'exploitant dans le cadre des charges courantes de copropriété » sans vérifier si un tel avenant n'avait pas été conclu avec l'ensemble des bailleurs, eux-mêmes copropriétaires de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, devenu 1103, du code civil.