Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/00241

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00241 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GNJL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 11 DÉCEMBRE 2024 DEMANDEURS : LE : Copie simple à : - Me BOUYSSI - Me LE LAIN - Expertises x2 Madame [Y] [M] demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS Monsieur [J] [G] demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS DEFENDERESSES : SAS RUE DE LA PAIX.IMMO LENCLOITRE dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Catherine TAPIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant SAS RUE DE LA PAIX.IMMO PARTHENAY dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Catherine TAPIE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant COMPOSITION : JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge GREFFIER : Marie PALEZIS Débats tenus à l'audience publique de référés du : 06 novembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont conclu avec M. [X] [C] et Mme [D] [W] épouse [C] un compromis de vente, par l’intermédiaire de la SAS RUE DE LA PAIX LENCLOITRE, le 10 novembre 2022, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont acquis, par acte authentique du 14 février 2023, auprès M. [X] [C] et Mme [D] [W] épouse [C], l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], pour la somme de 210.000 euros. Mme [Y] [M] et M. [J] [G] se plaignant de désordres, leur assureur protection juridique a mandaté le cabinet POLYEXPERT aux fins d'organisation d'une expertise amiable. Aux termes du rapport rendu le 3 août 2023, il a été fait état de plusieurs désordres susceptibles d'engager la responsabilité des deux vendeurs dans la mesure où ils sont débiteurs des garanties légales. Par exploit du 04 décembre 2023, Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont fait citer à comparaitre M. [X] [C] et Mme [D] [W] épouse [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire. Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 31 janvier 2024, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [T] [P] a été désigné pour y procéder. Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024 signifié à personne se disant habilitée, Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont assigné la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, sous le RG n°24/241, afin qu’elle participe aux opérations d’expertise. Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2024 signifié à personne se disant habilitée, Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont assigné la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, sous le RG n°24/307, afin qu’elle participe aux opérations d’expertise. Par mention au dossier en date du 23 octobre 2024, la jonction des procédures RG n°24/241 et RG n°24/307 a été prononcée sous le RG n°24/241. L’affaire, appelée initialement à l’audience du 18 septembre 2024, a été renvoyée à la demande d’une partie au moins, et retenue à la dernière audience du 06 novembre 2024. En demande, Mme [Y] [M] et M. [J] [G] , représentés par leur conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions complétées par ses observations orales, demandent au juge des référés de : Mettre hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY ;Ordonner l’extension des opérations d’expertise ordonnées le 31 janvier 2024 par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Poitiers (RG n°23/379) au contradictoire de la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE ;Statuer ce que de droit sur les dépens. Ils soutiennent qu’il y a lieu de mettre hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY assignée par erreur en ce qu’elle constitue une entité juridique distincte de la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE, laquelle a négocié la vente. Ils font valoir qu’un mandataire professionnel doit s’informer des caractéristiques essentielles du bien dont la vente lui est confiée, notamment en le visitant avant sa commercialisation, ne serait-ce que pour en évaluer le prix. Ils expliquent que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE est susceptible d’avoir commis une faute engageant sa responsabilité extracontractuelle de sorte qu’ils disposent d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. En défense, la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY, représentée par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au juge des référés de : Mettre hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY ; Débouter Mme [Y] [M] et M. [J] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;Condamner in solidum Mme [Y] [M] et M. [J] [G] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Mme [Y] [M] et M. [J] [G] aux entiers dépens. Elle soutient que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY et la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE sont des sociétés distinctes disposant d’une personnalité juridique propre et que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY n’est pas intervenue dans le cadre de la vente litigieuse. Elle fait valoir que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même et du chef des vices cachés que seul l’usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l’art, peuvent révéler. Elle ajoute que l’intérêt probatoire de la mesure d’expertise à son égard n’est pas caractérisé et qu’aucun grief n’est allégué à son encontre. Elle précise que l’indication par l’expert judiciaire de ce que la mise en cause de l’agent immobilière lui parait légitime compte tenu de l’ampleur des désordres ne saurait caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle se prévaut des dispositions de l’article 242 dudit code. En défense, la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE , représentée par son conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions, demande au juge des référés de : Mettre hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE ;Débouter Mme [Y] [M] et M. [J] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;Condamner in solidum Mme [Y] [M] et M. [J] [G] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Mme [Y] [M] et M. [J] [G] aux entiers dépens. Elle soutient que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut être engagée du chef des vices apparents dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même et du chef des vices cachés que seul l’usage du bien, ou des investigations réalisées par un homme de l’art, peuvent révéler. Elle ajoute que, si l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et à un devoir d’information à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, ces obligations s’exercent en fonction des connaissances que l’on est en droit d’attendre de l’agent immobilier qui est un professionnel de la vente et de l’immobilier mais non de la construction et ne peut avoir la compétence technique d’un architecte. Elle fait valoir que l’intérêt probatoire de la mesure d’expertise à son égard n’est pas caractérisé et qu’aucun grief n’est allégué à son encontre. Elle précise que l’indication par l’expert judiciaire de ce que la mise en cause de l’agent immobilière lui parait légitime compte tenu de l’ampleur des désordres ne saurait caractériser un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle se prévaut des dispositions de l’article 242 dudit code. A l’audience du 6 novembre 2024, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 11 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande de mise hors de cause au bénéfice de la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY. Mme [Y] [M] et M. [J] [G] ont fait citer à comparaître la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024. Or, il ressort des pièces versées aux débats que c’est la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE qui est intervenue, en qualité de mandataire professionnel, dans le cadre de la vente conclu le 14 février 2023. Dès lors que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE constitue une entité juridique différente de la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY et dispose d’une personnalité juridique propre, il y a lieu de mettre hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY. La SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY sera donc mise hors de cause. 2. Sur la demande de déclaration d'ordonnance commune et opposable à l’égard de la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE. L'article 145 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » En application de ce texte, en présence d'un motif légitime laissé à l'appréciation souveraine du juge, et sauf à ce que la déclaration d'ordonnance commune apparaisse manifestement inutile ou que l'action éventuelle à l'égard du défendeur soit d'ores et déjà manifestement irrecevable ou vouée à l'échec, le juge peut déclarer commune à des tiers une mesure d'instruction précédemment ordonnée en référé, sans pour autant devoir respecter les prévisions de l'article 245 alinéa 3 du code de procédure civile dès lors qu'il n'y a pas d'extension matérielle de la mission de l'expert au sens de ce dernier texte, et en laissant inappliquées les dispositions de l'article 331 alinéa 2 du code de procédure civile qui sont étrangères à cette demande. En l’espèce, Mme [Y] [M] et M. [J] [G] démontrent que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE est intervenue dans le cadre de la vente conclu avec M. [X] [C] et Mme [D] [W] épouse [C] en qualité de mandataire professionnel (pièce de la défenderesse n°10). Toutefois, la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE sollicite sa mise hors de cause et argue de l’absence de motif légitime à la voir attraite aux opérations d’expertise. Il ressort des éléments versés aux débats que, par courriel du 12 juillet 2024, M. [T] [P], expert judiciairement désigné, a expliqué que « la mise en cause de l’agence RUE DE LA PAIX [lui paraissait] légitime compte tenu de l’ampleur des désordres » (pièce des demandeurs n°7). S’il est classiquement admis qu’un motif légitime d’extension d’une expertise judiciaire à un tiers ne saurait se déduire de la simple indication par un expert de ce qu’il serait favorable à ce que l’agent immobilier intervenu dans le cadre de la vente participe aux opérations d’expertise, il convient de relever que la cause des désordres et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d'expertise, et que la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître l'applicabilité du régime juridique de responsabilité. En effet, selon l’argumentation des demandeurs, une action au fond serait susceptible d’être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle du mandataire professionnel intervenu dans le cadre de la promesse de vente. La SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE ne justifie pour sa part à ce stade d’aucun élément suffisant pour retenir que cette éventuelle action au fond serait nécessairement vouée à l’échec ou manifestement irrecevable à son égard. Dès lors, les demandeurs justifient de l’existence d’un motif légitime à obtenir que la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE participe aux opérations d’expertise prescrites par ordonnance du 31 janvier 2024. 3. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision. 3.1. Sur les dépens. Il y a lieu de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge des requérants en l'état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l'égard du défendeur. Mme [Y] [M] et M. [J] [G] supporteront les dépens. 3.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile. L'équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS RUE DE LA PAIX IMMO PARTHENAY et la SAS RUE DE LA PAIX IMMO LENCLOITRE seront donc déboutées de leur demande à ce titre. 3.3. Sur l’exécution provisoire. La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, MET hors de cause la SAS RUE DE LA PAIX.IMMO. PARTHENAY ; DÉCLARE les opérations d'expertise ordonnées par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 31 janvier 2024 (RG 23/379) communes et opposables à la SAS RUE DE LA PAIX.IMMO LENCLOITRE ; ORDONNE à Mme [Y] [M] et M. [J] [G] de communiquer sans délai à la SAS RUE DE LA PAIX.IMMO LENCLOITRE l'ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes déjà rédigées par l'expert le cas échéant ; DIT que l'expert devra convoquer la SAS RUE DE LA PAIX.IMMO LENCLOITRE à la prochaine réunion d'expertise au cours de laquelle cette nouvelle partie sera informée des diligences déjà effectuées et sera invitée à présenter ses observations ; REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ; RAPPELLE qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ; CONDAMNE Mme [Y] [M] et M. [J] [G] provisoirement aux dépens. Le Greffier Le Juge des référés