Cour de cassation, 21 février 2019. 18-17.681

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10078 F Pourvoi n° R 18-17.681 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Immopad, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant au Pôle emploi Provence-Alpes-Côte d'Azur, établissement public à caractère administratif, institution, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de la SCI Immopad, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du Pôle emploi Provence-Alpes-Côte d'Azur ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Immopad aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immopad ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Pôle emploi Provence-Alpes-Côte d'Azur ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la SCI Immopad. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Immopad de ses demandes relatives à un arriéré locatif au titre des emplacements de stationnement ; AUX MOTIFS PRORES QUE « l'article 7 du bail stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, valeur de base, dont le montant est fixé conformément à la convention et auquel les parties entendent se référer. Il est pour l'année 2009 de 116,35 euros/m²/an (net, hors charges). Le loyer est révisable annuellement » ; que son article 17, relatif à la désignation des lieux, dispose par ailleurs : « la location, objet des présentes, portera donc sur 811 m² de Shon de locaux et 17 places de stationnement qui serviront de base de calcul du loyer et des charges correspondants dus, ainsi que le tout existe et comporte, sans aucune exception ni réserve, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus, visités en vue du présent acte » ; qu'au motif décisoire que la clause de l'article 17 du contrat était ambiguë et qu'il convenait de rechercher la commune intention des parties, que le bail ne comporte aucune indication de surface quant aux places de parking, que les appels de loyer ont toujours été établis par la Sci Immopad en ne tenant compte que des seuls m² de Shon et que cette dernière n'avait jamais formulé la moindre réclamation de ce chef avant l'engagement de l'instance en référé, le premier juge a débouté la Sci Immopad de cette demande ; que la Sci Immopad fait notamment valoir au soutien de son appel que la clause, claire et précise, est exclusive de toute interprétation, qu'il importe peut que la surface des emplacements de stationnement n'ait pas été précisée dans le contrat dès lors qu'elles est déterminable par référence au plan de réseaux annexé à la demande de permis de construire qui lui a été remis lors de l'acquisition de l'immeuble, soit 221,16 m² pour 17 places de stationnement, que la renonciation à un droit ne se présume pas et qu'il résulte des modèles de bail produits par Pôle Emploi lors de ses échanges avec elle en vue de la finalisation de l'opération que les loyers incluaient toujours les emplacements de parking ; que c'est par une motivation qui mérite d'être approuvée et que la cour fait sienne que le premier juge a dit la rédaction de l'article 17 de la convention ambiguë (« La location, objet des présentes, portera donc sur 811 m² de Shon de locaux et 17 places de stationnement qui serviront de base de calcul du loyer et des charges correspondants dus) en ce que la conjoncture de coordination « et » peut se rapporter soit au seul sujet (« la location ») pour désigner alors les biens objets de la location (les locaux et les places de stationnement) ou au groupe pronominal qui suit (« qui serviront de base de calcul de loyer ») ou aux deux, sans que la conjugaison du verbe « servir » au pluriel soit décisive dès lors que le seul sujet « 811 m² de Shon peut suffire à l'expliquer ; que c'est sans invoquer une éventuelle renonciation à un droit ni aucune novation, contrairement à ce qui est soutenu par la Sci Immopad, que le premier juge a recherché la commune intention des parties telle qu'elle ressort des termes employés par elles et de leur comportement ultérieur ; qu'ainsi, non seulement les appels de loyer mais aussi les quittances délivrées, lesquelles font nécessairement preuve de la complète exécution par le preneur de son obligation à paiement, sont établis sur la seul base de la Shon des locaux sans réserve ni restriction relativement à un loyer additionnel ou différé correspondant à des places de stationnement ; qu'en outre, le contrat de bail ne comporte aucune indication de surface des places de stationnement, laquelle ne saurait être recherchée dans des actes extérieurs aux parties, tel un plan de réseaux annexé à permis de construire communiqué par les Assedic lors de la vente de ses locaux à la Sci Immopad, vente à laquelle le preneur Pôle Emploi était tiers, ni référence à un prix de loyer au m² de parking, lequel, comme cela résulte précisément des pièces échangées entre Pôle Emploi et Immopad, fait toujours l'objet sur les contrats versés au débat d'une ligne distincte, le prix au m² d'un emplacement de stationnement étant généralement inférieur à celui du m² de Shon de locaux à usage de bureaux ; qu'enfin, les échanges de courrier avec le preneur lors du transfert du bail à la Sci font encore référence à un « calcul de loyer » « en tenant compte du prix au m², soit 116,35 euros le m², de la surface des locaux de 811 m², et des indices 1594 », sans préciser, contrairement à ce que soutient encore la société appelante, qu'il ne s'agirait que de la part du loyer des seuls locaux à laquelle il conviendrait d'ajouter celle procédant des emplacements de stationnement, l'échange ne comportant aucune réserve ni allusion à ce dernier sujet ; qu'il en résulte que l'article 17 du contrat de bail s'interprète, de la commune des volontés des parties, en ce sens l'assiette de la location comporte des locaux pour 811 m² de Shon et des places de stationnement quand l'entier loyer est calculé pour la totalité du bail sur la seule base de la seule Shon pour 811 m² à raison de 116,35 euros le m² » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le bail signé entre l'Assedic et Pôle Emploi a pris effet le 19 décembre 2008 et avait pour cadre la convention signée par toutes les institutions de l'assurance chômage (Unedic, Assedic et Garp), les parties ayant expressément entendu se référer pour l'exécution et l'interprétation du bail à ladite convention ; qu'un avenant a été signé le 25 mars 2013 entre d'une part, la Sci Immopad, qui s'est substituée à l'Unedic dans les droits et obligations du bail à effet du 19 décembre 2008, et d'autre part Pôle Emploi ; qu'il a été prévu qu'à compter du 1er avril 2012, le loyer serait réglé au profit de la Sci Immopad ; qu'en ce qui concerne le loyer, l'article 7-1 du contrat de bail stipule : Montant : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, valeur de base, dont le montant est fixé conformément à la convention et auquel les parties entendent se référer. Il est pour l'année 2009 de 116,35 euros/m²/an (net, hors charges). Ce loyer est révisé annuellement dans les conditions prévues dans la convention la première révision interviendra le 1er février 2010 » ; que l'article 17, relatifs à la désignation des locaux, est ainsi rédigé : « [...], [...] . L'assiette foncière de l'ensemble immobilier figure au cadastre de la commune de Vitrolles, sous les n°[...], il comporte en outre des espaces verts et des circulations, les lieux loués se composent d'une parcelle de terrain, construction élevée d'un simple RdC, totalisant une surface globale hors oeuvre nette de 811 m². La location, objet des présentes, portera donc sur 811 m² de Shon de locaux et 17 places de stationnement qui serviront de base de calcul du loyer et des charges correspondants dus, ainsi que le tout existe et comporte, sans aucune exception ni réserve, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus, visités en vue du présent acte » ; que la rédaction du dernier paragraphe de l'article 17 est ambiguë, toutefois en application de l'article 1156 du code civil, il appartient au juge du fond de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; qu'en l'espèce, le bail ne comporte aucune indication de surface quant aux places de parking alors que le loyer est calculé en fonction d'un prix au m² ; qu'aussi, du 19 décembre 2008 jusqu'à la fin du contrat de location, le montant du loyer a été fixé sur la base des 811 m² de Shon, sans tenir compte des places de stationnement, comme cela résulte des appels de loyers établis par la Sci Immopad d'avril 2012 à décembre 2014 ; que la Sci Immopad a d'ailleurs précisé dans un message électronique du 15 mars 2012 que le loyer était calculé en tenant compte du prix au m², soit 116,35 euros/ m² pour 811 m² et des indices 1594 (indice mentionné au bail), et le dernier indice publié ; que le contrat de bail qui comprenait les places de parking ne prévoyait en aucun cas le paiement d'un loyer supplémentaire pour ces emplacements ; que ce n'est que lors de la procédure de référé du 17 octobre 2014 que la Sci Immopad a réclamé un arriéré de loyrs pour les parkings ; qu'elle n'avait jamais formulé cette demande auparavant malgré l'utilisation des emplacements par Pôle Emploi et il résulte donc des éléments qui précèdent que l'intention commune des parties a été de calculer le loyer de l'ensemble des biens loués comprenant les parkings sur une surface de 811 m² et la Sci Immopad sera déboutée de toutes ses demandes en paiement d'un arriéré locatif pour les parkings et d'intérêts de retard » ; ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'article 7 du bail à effet du 19 décembre 2008 stipulait expressément que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, valeur de base, dont le montant est fixé conformément à la convention et auquel les parties entendent se référer. Il est pour l'année 2009 de 116,35 euros/m²/an (net, hors charges). Le loyer est révisable annuellement » ; que l'article 17, relatif à la désignation des lieux, précisait que « la location, objet des présentes, portera donc sur 811 m² de shon de locaux et 17 places de stationnement qui serviront de base de calcul du loyer et des charges correspondants dus, ainsi que le tout existe et comporte, sans aucune exception ni réserve, le preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus, visités en vue du présent acte » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la location portait sur l'ensemble des 811 m² de shon et des 17 places de stationnement et que le loyer devait en conséquence être calculé, non seulement sur les 811 m², mais également sur les 17 places de stationnement, d'une surface totale de 221,16 m² ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « la clause de l'article 17 était ambiguë et qu'il convenait de rechercher la commune intention des parties », laquelle devait s'interpréter en ce sens que « l'assiette de la location comporte des locaux pour 811 m² de Shon et des places de stationnements quand l'entier loyer est calculé pour la totalité du bail sur la base de la seule Shon pour 811 m² à raison de 116,35 euros le m² » (cf. arrêt, pp. 4 et 5), la Cour d'appel a dénaturé l'article 17 précité du bail à effet du 19 décembre 2008, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le congé délivré le 14 août 2013 n'était pas nul mais n'avait produit ses effets qu'à compter de la première date utile, que la date anniversaire du bail au sens de l'article 4 du contrat était sa date de prise d'effet, soit le 19 décembre de chaque année, dit que la première date utile du congé délivré était donc le 19 décembre 2013, dit que la date anniversaire du bail faisait courir le délai de neuf mois de préavis, et dit qu'en conséquence, le bail avait pris fin le 19 septembre 2014 et qu'aucun loyer n'était plus dû à compter de cette date ; AUX MOTIFS QUE « l'article 4 du bail stipule : - s'agissant de la durée du bail : « Le présent bail est conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives, lesquelles commenceront à courir rétroactivement le 19 décembre 2008 pour finir au plus tard le décembre 2018 », - s'agissant du congé : « Les parties conviennent que le preneur, pendant toute la durée du bail, aura la faculté de donner congé par anticipation en respectant un préavis de 9 mois (i) à tout moment pendant la première année, et (ii) à chaque date anniversaire du présent bail à compter de l'expiration de la deuxième année de location » ; que le premier juge a retenu que la date anniversaire à laquelle le congé devait être délivré par le preneur s'entendait non de la date de prise d'effet du bail mais de sa date de signature, laquelle est inconnue, que les pièces produites établissaient que la signature du bail n'avait pu intervenir avant le 15 février 2009, que cette date présumée date anniversaire ne marquait pas le point de départ du préavis contractuel de neuf mois mais constituait la date de fin de bail une fois le préavis réalisé, de sorte que les seuls loyers encore dûs étaient ceux ayant couru du 4 février 2015 au 15 février 2015, majorés des intérêts au taux légal augmenté du taux conventionnel ; que les deux parties contestent en cause d'appel une telle analyse pour des raison adverses ; qu'il sera d'abord rappelé que le congé prématurément délivré n'est pas nul mais que ses effets sont reportés à la première date utile ; qu'il résulte des stipulations de l'article 4 du bail que la faculté de donner congé est ouverte « à l'expiration de la deuxième année de location » à chaque date anniversaire du présent bail ; que le bail litigieux versé aux débats qui indique une date de prise d'effet au 19 décembre 2008 est signé mais non daté ; que la Sci Immopad se prévaut de la convention Assedic-unedic-Institution nationale du 19 décembre 2008 qui a organisé la fusion des activités des Assedic et de Pôle Emploi et auxquelles les parties se sont référées lors de la conclusions du bail litigieux, en ce qu'elle distingue la date de signature des baux de leur date de prise d'effet, pour soutenir que la date anniversaire au sens du contrat est nécessairement celle de sa signature et non pas celle de sa prise d'effet ; mais que l'article 4 de la convention du 19 décembre 2008 se borne à indiquer que « les parties feront leurs meilleurs efforts afin de signer l'ensemble des baux nécessaires ( ) d'ici au 15 février 2009, étant entendu que nonobstant leur date de signature, ces baux seront réputés prendre effet à la date de création de Pôle Emploi », soit le 19 décembre 2008, sans référence aucune à la délivrance du congé ni encore à une notion de « date anniversaire », de sorte qu'il est d'un maigre secours, à l'exception cependant de l'intention qui l'inspire, décisive à cet égard, visant à éviter toute disparité de situation « nonobstant la date de signature des baux » en postulant une prise d'effet unique et harmonisée à une même date, le 19 décembre 2008 ; que la date anniversaire du bail au sens de l'article 4 est donc nécessairement la date anniversaire de sa prise d'effet et non pas sa date de signature, comme cela s'évince de surcroît de la précision selon laquelle la faculté de délivrer congé est ouverte au preneur « à l'expiration de la deuxième année de location », celle-ci se décomptant nécessairement à compter de la date de prise d'effet du bail, quelle que soit sa date de signature ; que c'est vainement à cet égard que la Sci Immopad fait reproche à Pôle Emploi de dissimuler volontairement la date effective de signature du bail litigieux, alors que l'avenant du 25 mars 2012 qu'elle a signé lors du transfert du bail ne vise qu'un bail « qui a pris effet le 19 décembre 2008 » sans autre indication de date du bail initial sans qu'elle s'en soit alors fait un grief ; que le jugement déféré sera par conséquent infirmé en ce qu'il a dit que la date anniversaire de délivrance de congé devait s'entendre de la date anniversaire de sa signature et non de celle de sa prise d'effet ; que Pôle Emploi soutient, après en avoir convaincu le premier juge, qu'aux termes de la stipulation en cause, la date anniversaire du bail ne constitue pas le point de départ du délai de préavis mais la date butoir ou de résiliation par anticipation, une fois le préavis de neuf mois réalisé ; qu'une telle interprétation ne résiste pas à l'examen, l'article 4 désignant clairement la date à laquelle la faculté reste ouverte au preneur de délivrer son congé et non celle de la résiliation du bail ; qu'en outre, une telle interprétation est incompatible avec la rédaction de la clause s'agissant de la première année durant laquelle le congé peut être délivré « à tout moment », moyennant le respect du préavis de neuf mois ; qu'enfin, la convention du 19 décembre 2008 comporte une stipulation claire et précise sur le point de départ du délai de préavis suivant laquelle « à compter de la deuxième année de location, ledit préavis commencera à courir à compter de la date anniversaire du bail devant être conclu » ; qu'il en résulte que le congé délivré par anticipation le 14 août 2013, qui n'est pas nul, a produit ses effets à la première date utile, soit le 19 décembre 2013, date anniversaire du bail qui constituait, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le point de départ du délai de neuf mois de préavis, de sorte que la résiliation se trouvait acquise au 19 septembre 2014 ; ( ) que le seul fait que le preneur ait continué à occuper les lieux postérieurement au 19 septembre 2014 ou ait indiqué dans son congé sa résolution de quitter les lieux le décembre suivant ne vaut pas renonciation non équivoque au bénéfice du congé mais rend seulement le preneur redevable, aux termes de l'article 9 du contrat, d'une indemnité d'occupation fixée à 125 % du dernier loyer, ainsi que des charges durant la période d'occupation, ce à quoi Pôle Emploi dit consentir dans ses dernières écritures » ; ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, aux termes de l'article 4 du bail à effet du 19 décembre 2008, Pôle Emploi avait « la faculté de donner congé par anticipation en respectant un préavis de 9 mois (i) à tout moment pendant la première année, et (ii) à chaque date anniversaire du présent bail à compter de l'expiration de la deuxième année de location » ; qu'au vu de ces stipulations, la Cour d'appel a retenu que la date anniversaire du bail, à laquelle le congé pouvait être délivré, devait s'entendre de la date de prise d'effet du bail, soit le 19 décembre, et que cette date anniversaire constituait, non pas la date butoir du délai de préavis ou de résiliation anticipée de neuf mois, mais le point de départ de ce délai (cf. arrêt, pp. 6 et 7) ; qu'en fixant le point de départ du préavis de neuf mois au 19 décembre 2013, « de sorte que la résiliation se trouvait acquise au 19 septembre 2014 » (cf. arrêt, p. 7), après avoir expressément relevé que Pôle Emploi avait donné congé pour le 18 décembre 2014, manifestant ainsi sa volonté non équivoque de ne pas mettre fin au bail avant cette date, de sorte que le point de départ du délai de préavis de neuf mois devait être fixé au 19 décembre 2014, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.