Texte intégral
2COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
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COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeurs
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2
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1
N° : N° RG 22/04887 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N6WG
Pôle Civil section 1
Date : 07 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 1
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Madame [S] [A] [R] [H] [E] épouse [U]
née le 16 Août 1973 à [Localité 5] (Angola), demeurant [Adresse 1]
Monsieur [V] [U]
né le 28 Novembre 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
[Adresse 8], dont le siège social est [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL STI IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL BRUN MIRALVES CLAMENS, avocats au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Christine CASTAING
Juge unique
assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 09 Septembre 2024
MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024
FAITS ET PROCÉDURE
Par actes d’huissier du 11 avril 2019, [S] [A] [R] [H] [E] épouse [U] et [V] [U] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[4]», prise en la personne de son syndic en exercice, aux fins notamment d’annulation des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2019.
Selon jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment ordonné une médiation civile, désigné en qualité de médiateur, à défaut de médiateur désigné d’un commun accord par les parties, le Centre de Médiation du Barreau de Montpellier avec pour mission de réunir les parties pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose et constater le retrait de l’affaire du rôle.
Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 8 novembre 2022, les époux [U] demandent au tribunal, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- annuler la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 18 février 2019 en ce qu’elle a refusé la même autorisation constituant l’option 1,
- annuler la résolution n° 13 de la même assemblée en ce qu’elle a refusé, la cession du lot concerné aux requérants, et constituant l’option 2,
- ordonner qu’une assemblée générale soit convoquée par le syndic en exercice et dans le mois de la décision à intervenir avec comme ordre du jour, le même que celui des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale critiquée,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité de 5.000€ au titre de leur préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,
- ordonner qu'ils seront dispensés de tout appel de fond afférents à ces condamnations.
Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :
- en 2010, après un accord de principe obtenu lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2009, ils ont fait installer une véranda sur leur terrasse privative côté est de la résidence,
- lors de l'assemblée générale du 5 février 2018, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°16 ratifiant sous certaines conditions ladite installation,
- les résolutions n°12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019 prévoyaient deux options de régularisation de la création de la véranda, soit une véranda sur un lot à usage privatif avec paiement de charges supplémentaires, soit une véranda sur une partie privative avec rachat du lot,
- en rejetant ces deux résolutions, les copropriétaires ont remis en cause la résolution n°16 de l'assemblée générale du 5 février 2018 et partant leurs droits acquis par cette résolution.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- juger que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 3 octobre 2009 ne constitue pas une autorisation de réalisation de la véranda de [V] [U],
- débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose que :
- la résolution n°16 votée lors de l’assemblée générale du 5 février 2018 prévoyait une régularisation du projet en regard du projet soumis en 2009 et des autorisations administratives,
- le rejet des résolutions n°12 et n°13 lors de l’assemblée générale du 18 février 2019 est la conséquence du non-respect des conditions d'autorisation accordée par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 5 février 2018,
- il s’agissait de trouver une solution permettant aux époux [U] de régulariser leur situation tout en préservant les intérêts de la copropriété,
- aucune des options proposées n’étant dans l’intérêt de la copropriété, les résolutions ont été rejetées sans abus de majorité,
- il n’y a aucune contradiction entre la régularisation en 2018 et le refus de 2019.
- demander aux époux [U] de se conformer aux règles légales n’a rien de contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.
La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 2 septembre 2024.
A l’issue de l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
➢ Sur la demande d'annulation des résolutions n°12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.
Les époux [U] sollicitent l'annulation des résolutions n°12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019 ainsi rédigées :
“Résolution n°12 Examen de la demande de régularisation, introduite par [V] [U], propriétaire des lots 4 et 15 du règlement de copropriété. Régularisation de la création d'une véranda au rez de chaussée implantée à l'est de l'immeuble Rio – Option 1 : reste dans l'état actuel. Conditions de la majorité de l'article 26.
L'assemblée après avoir rappelé les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, pris connaissance de l'avis du conseil syndical et après avoir délibéré. Décide d'autoriser les époux [P] à régulariser les travaux de la véranda.
Précise qu'ils resteront comme aujourd'hui avec une véranda, construite avec l'autorisation de l'assemblée générale du 3 octobre 2009, sur le lot en usage privatif pour lequel, en accord avec la demande de la copropriété, ils acceptent de payer les charges au prorata des 19 millièmes qu'il représente. Ils s'engagent à régler les charges correspondantes sur les 3 derniers exercices 2018, 2017 et 2016, ce qui représente un montant d'environ 1.615€.
Résolution refusée à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes».
Résolution °13 : Examen de la demande de régularisation, introduite par [V] [U], propriétaire des lots 4 et 15 du règlement de copropriété. Régularisation de la création d'une véranda au rez de chaussée implantée à l'est de l'immeuble Rio – Option 2 :Rachat du Lot. Conditions de la majorité de l'article 26.
L'assemblée après avoir rappelé les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, pris connaissance de l'avis du conseil syndical et après avoir délibéré. Décide d'autoriser les époux [U] à effectuer à leurs frais exclusifs la régularisation des travaux de la véranda. Sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur.
Constate et valide le rachat du lot en question à hauteur de l’évaluation proposée par l’expert immobilier mandaté en juillet 2018 pour évaluer la parcelle. Les époux [U] paieront désormais les charges au prorata des 19 millièmes du lot. Ce qui représente un montant d’environ 5.000€. Tous les frais d’enregistrement et de notaire seront à la charge des époux [U].
Précise que comme conséquence de cette modification les quotes-parts indivises des parties communes générales de la copropriété du sol, des parties communes spécifiques des bâtiments seront modifiées par augmentation de la valeur des quotes-parts attribuées au lot 15 ou au lot 4 qui lui sera substitué sans que la quote-part de chacun des lots déjà existants en soit modifiée. Par ailleurs, l’assemblée générale prend acte, que conformément aux dispositions de l’article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, modifié par les décrets n° 59-90 du 7 janvier 1959 et n° 79-405 du 21 mai 1979, la modification de l’état descriptif de division sera reprise dans un tableau récapitulatif et soumise à la formalité unique au Bureau des Hypothèques de [Localité 6], copie de l’acte constitutif sera déposée audit bureau pour transmission au service du cadastre.
En vertu de quoi, l’Assemblée Générale décide :de constituer pour son mandataire aux effets ci-après et tout autre en rapport avec cette affaire : le syndic en exercice, à savoir : La SARL AZUR à qui l’assemblée générale donne pouvoir de, pour le syndicat des copropriétaires et en son nom • Déposer un extrait du présent procès-verbal au rang des minutes de Maître [T], Notaire à [Localité 10] pour être publié au bureau des hypothèques ;
• Signer tout acte administratif en rapport avec ce dossier ;
• Exercer son mandat dans le cadre des dispositions générales suivantes :
▪ Faire toute déclaration nécessaire ;
▪ Exiger toute justification, se faire remettre tout titre et pièces et donner décharge
▪ Faire toutes affirmations prescrites par la loi ;
▪ Faire procéder à toutes formalités de publicités et à toutes dénonciations, notifications.
Décide de donner mandat au conseil syndical afin d’assister le syndic dans le suivi général du dossier et prendre toute décision en conformité avec l’objet du syndicat des copropriétaires et dans l’intérêt unique de ce dernier et sous réserve de la production au syndic des autorisations administratives de l’urbanisme.
Prend acte que les honoraires du syndic pour la gestion administrative et financière du dossier s’élèveront à la somme forfaitaire de 200€ TTC à la charge du demandeur. Que l’intégralité des frais et honoraires (Modification de l’état descriptif de division, etc) inhérents à cette opération de quelque nature qu’ils soient seront à la charge du demandeur. »
Résolution refusée à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes».
Ils font valoir que ces refus d'autorisation constituent un abus de majorité dès lors qu'une telle autorisation leur a été accordée lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2009, que l'installation de la véranda a été effectuée en septembre 2010 après autorisations administratives, qu'à plusieurs reprises, l'assemblée générale a rappelé cette autorisation et l'a entérinée et que par assemblée générale du 5 février 2018, l'autorisation de régulariser demandée par le conseil syndical a été approuvée.
Ils ajoutent qu'en rejetant les résolutions n°12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019, les copropriétaires sont revenus sur ces décisions devenues définitives à défaut d'avoir été contestées dans les délais.
Le syndicat des copropriétaires soutient par sa part, que les époux [F] ne disposaient d'aucune autorisation lorsqu'ils ont installé la véranda sur une partie commune à usage privatif, les copropriétaires ayant uniquement donné leur sentiment sur le projet à la fin de l'assemblée générale du 3 octobre 2009, que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 5 février 2018 avait pour unique objet de définir les modalités de régularisation de l'installation, que non seulement les époux n'ont communiqué aucun devis, factures et plans d’implantation définitifs de la structure mais la surface de la véranda construite ne correspond ni au projet soumis à l’assemblée générale du 3 octobre 2009, ni aux autorisations administratives.
Il conteste donc l'abus de majorité allégué exposant que le non respect des modalités de régularisation de l'installation a amené les copropriétaires à rejeter la résolution querellée.
Il sera dès à présent relevé que seule la résolution n°16 de l'assemblée générale du 5 février 2018 constitue une autorisation de travaux accordée aux époux [U], l'accord donné par les copropriétaires présents à l'assemblée générale du 3 octobre 2009 n'ayant fait l'objet d'aucun vote.
Il résulte par ailleurs du procès verbal de l'assemblée générale du 5 février 2018, que l’autorisation de régulariser les travaux de la véranda des époux [U] à leurs frais exclusifs, a été donnée sous les réserves suivantes :
se conformer à la réglementation en vigueur,
faire effectuer les travaux par une entreprise qualifiée sous la surveillance d'un architecte, bureau d'étude détenant les qualifications en rapport avec la nature des travaux,
souscrire, si nécessaire, une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire et garantissant non seulement les travaux exécutés mais également les existants,
souscrire toute assurance complémentaire propre à couvrir tout risque pouvant être la conséquence directe ou indirecte des travaux à l'égard de la copropriété, des copropriétaires et des tiers,
fournir au syndic copie des autorisations administratives.
Il ressort également des pièces versées aux débats que les époux [U] justifient avoir rempli l'ensemble des réserves précitées en ce qu'il produisent :
la déclaration préalable du 2 septembre 2010 que les époux [U] ont ainsi décrit leur projet de travaux soumis à déclaration «Création d'une véranda de 18,60m2 de SHON. Le niveau de plancher fini sera à +3,10m NGF. Le soubassement sera évidé à 20% de la surface, côté nord et sud. La véranda sera désolidarisée de l'immeuble par un joint de dilatation et son système constructif sera adapté aux contraintes des vents violents».
l'arrêté du 22 septembre 2010 confirmant l'accord du maire au nom de la commune de [Localité 7] pour la réalisation du projet soumis le 2 septembre 2020,
le bordereau d'envoi des trois déclarations attestant l'achèvement et la conformité des travaux adressé aux époux [P] par le service urbanisme de la commune de [Localité 7] le 22 septembre 2010,
une facture d'honoraires émise par [D] [O], architecte à [Localité 3], le mai 2010 concernant un projet de construction d'une véranda, ainsi qu'une attestation du même professionnel indiquant que les modifications apportées par les volets roulants ajoutés au projet initial de la véranda ne porte pas atteinte à l'image du projet,
un devis établi par la SARL SOPAC, exerçant sous l'enseigne commerciale RENOVAL, concernant la fabrication, la fourniture et la pose d'une véranda et comprenant les caractéristiques de la construction, ainsi qu'une facture émise le juillet 2011 pour la somme de 29.695,01€,
une attestation assurance architecte,
un contrat d'assurance professionnelle souscrit par la SARL SOPAC auprès de la société AREAS DOMMAGES.
Il s'évince de ces différents éléments que tenant la levée de l'ensemble des réserves émises par les copropriétaires, la résolution validant a posteriori les travaux effectués par les époux [F] est devenue effective, puis définitive faute d'avoir été contestée dans le délai de deux mois.
Il sera également relevé que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément susceptible de démontrer une différence de surface entre la véranda construite et celle du projet soumis à l’assemblée générale du 3 octobre 2009, ou aux autorités administratives.
Dès lors, même si le caractère définitif d'une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires n'a pas pour corollaire son irrévocabilité, il est constant qu'une assemblée des copropriétaires peut revenir sur une décision antérieure ou adopter une décision différente à la condition de ne pas porter atteinte aux droits acquis d'un copropriétaire en vertu de la première décision, notamment en présence d'éléments ou de circonstances nouvelles, et si la précédente décision n'a pas encore été exécutée.
Or, force est de constater qu'en rejetant les résolutions querellées, l'assemblée générale du 18 février 2019 est revenue sur des droits qu'elle avait conférés aux époux [F] par la résolution n°16 de l'assemblée générale du 5 février 2018, de sorte que ces derniers sont bien fondés à solliciter l'annulation des résolutions n° 12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019.
➢Sur la demande au titre du préjudice moral
Les époux [F] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000€ au titre de leur préjudice moral.
Cependant, faute d'élément permettant au tribunal d'apprécier la réalité de leur préjudice ni de l'évaluer, il y a lieu de rejeter leur demande à ce titre.
➢Sur la demande relative à voir ordonner la convocation d'une nouvelle assemblée générale avec comme ordre du jour, le même que celui des résolutions n°12 et n°13 de l’assemblée générale critiquée
Étant observé que les règles d'adoption des résolutions par l'assemblée générale des copropriétaires prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public, le tribunal ne peut qu'annuler ou refuser d'annuler une résolution qui lui est soumise, mais, en aucun cas, il ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires, qui demeure souveraine, pour convoquer une assemblée générale et fixer l'ordre du jour.
En conséquence, il convient de débouter les époux [F] de leur demande à ce titre.
➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée à ce titre.
➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [F] la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
➢ Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
ANNULE les résolutions n° 12 et 13 de l'assemblée générale du 18 février 2019,
REJETTE le surplus des demandes formulées par [S] [A] [R] [H] [E] épouse [U] et [V] [U],
DIT que [S] [A] [R] [H] [E] épouse [U] et [V] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence «[4]», prise en la personne de son syndic, à verser à [S] [A] [R] [H] [E] épouse [U] et [V] [U] la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence «[4]», prise en la personne de son syndic, aux dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
