Cour d'appel, 16 novembre 2023. 21/09660

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09660 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDW33 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2021 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° APPELANT Monsieur [R] [M] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/025028 du 31/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMES Monsieur [P] [X] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [U] [I] [O] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338 substituée à l'audience par Me Hervé JOYET COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 01/10/2007 à effet au 01/10/2007, M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] ont donné à bail à usage d'habitation à M. [R] [M] un appartement situé au [Adresse 2] [Localité 3] pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer de 430 euros et 60 euros de provisions sur charge. Par acte d'huissier en date du 27/03/2019, M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] ont délivré congé pour le 30/09/2019 à minuit aux fins de reprise pour y loger Mme [W] [X] leur fille, le congé mentionnant " Mme [X] [W] est actuellement étudiante et c'est l'occasion pour elle de vivre de manière autonome afin de coordonner ses horaires de cours et sa vie personnelle et aussi être au calme, ce qui n'est pas le cas d'un appartement familial occupé par cinq personnes dans lequel elle réside actuellement ". Par acte d'huissier du 07/11/2019, M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] ont assigné M. [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de : -voir valider le congé pour reprise délivré à M. [R] [M] le 27/03/2019 pour le 30/09/2019 - voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail - voir dire que M. [R] [M] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 01/10/2019 - voir ordonner l'expulsion de M. [R] [M] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - voir fixer l'indemnité d'occupation due de la résiliation du bail au même montant que celui des échéances contractuellement exigibles si le bail n'avait pas été résilié - voir condamner M. [R] [M] à leur payer les loyers et charges ou indemnité d'occupation fixées à compter du 0I/10/2019 et jusqu'à la complète libération des lieux, - voir condamner M. [R] [M] à leur payer une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant le coût du congé, - voir ordonner l'exécution provisoire Par jugement contradictoire entrepris du 30 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Déclare valide et régulier au fond le congé pour reprise de M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] en date du 27/03/2019 à effet au 30/09/2019 ; Dit que M. [R] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/10/2019 des lieux situés au [Adresse 2] [Localité 3] ; Dit que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/10/2019 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant du loyer, indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et condamne M. [R] [M] au paiement de celle-ci, Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [X] [P] et Mme [U] [O] épouse [X] pourront faire procéder à l'expulsion de M. [R] [M] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Acorde à M. [R] [M] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement ; Déboute M. [R] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un trouble de jouissance ; Déboute M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ; Ordonne l'exécution provisoire ; Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamne M. [R] [M] aux dépens ; Condamne M. [R] [M] à payer à M. [P] [X] et Mme [U] [O] épouse [X] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 mai 2021 par M. [R] [M], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 février 2022 par lesquelles M. [R] [M] demande à la cour de : - Déclarer M. [R] [M] recevable et bien fondé en ses demandes. SUR LE CONGE - Infirmer le jugement en ce qu'il a accordé à M. [R] [M] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux Statuant à nouveau, - Accorder à M. [R] [M] un délai de 24 mois pour quitter les lieux Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation - Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel Sur la demande au titre de dommages et intérêts - Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [X] et Madame [O] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral SUR LA DEMANDE AU TITRE D'UN LOGEMENT DECENT - Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [R] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance Statuant à nouveau, - Condamner M. et Mme [X] sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à réaliser les travaux de nature à rendre le logement occupé par M. [R] [M] conforme aux conditions d'habitabilité, à savoir - Réaliser les travaux de nature à mettre un terme aux infiltrations - Réaliser les travaux de nature à mettre en place une ventilation conforme et suffisante - Réaliser les travaux sur les fenêtres afin d'assurer leur bonne fermeture - Condamner M. [X] et Mme [O] épouse [X] à verser à M. [R] [M] une indemnité de 34.276 euros sauf à parfaire au titre de son trouble de jouissance En tout état de cause - Débouter M. et Mme [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions - Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [R] [M] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 et aux dépens de première instance. Statuant à nouveau, - Débouter M. et Mme [X] de leurs demandes d'article 700 et des dépens formulées en première instance - Condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er juin 2022 au terme desquelles M. [P] [X] et Mme [U] [I] [O] épouse [X] demandent à la cour de : Vu l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, Vu le congé en date du 27 mars 2019, Vu l'article 1240 du code civil, Vu les pièces produites, - Déclarer M. [R] [M] mal fondé en son appel et l'en débouter ; - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions excepté en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts ; Ce faisant, - Valider le congé délivré à M. [R] [M] le 27 mars 2019 pour le 30 septembre 2019 ; - Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; - Dire que M. [R] [M] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er octobre 2019 ; - En tout cas, ordonner l'expulsion de M. [R] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin, avec l'assistance de la Force Publique ; - Fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la date de résiliation du bail au même montant que celui des échéances contractuellement exigibles si le bail n'avait pas été résilié; - Condamner M. [R] [M] à payer les loyers et charges ou les indemnités d'occupation ainsi fixées à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'à complète libération des lieux; - Condamner M. [R] [M] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral des bailleurs ; - Le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Le condamner en tous les dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût du congé à hauteur de 80,85 euros. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Le procès-verbal d'expulsion a été dressé le 13 avril 2022. M. [M] ne contestant pas la validité du congé, il convient de constater que les chefs de jugement relatifs à la validation du congé ayant mis fin au bail, à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont définitifs. Sur les demandes de M. [M] 1 - Les délais supplémentaires pour quitter les lieux L'expulsion étant intervenue le 13 avril 2022, cette demande est devenue sans objet. 2 - La demande de travaux sous astreinte La résiliation du bail du fait du congé étant définitive, et l'expulsion ayant eu lieu, il convient de débouter M. [M] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte. 3 - Les dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance allégué En vertu de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Le bailleur est obligé (...) b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)'. En l'espèce, ainsi que le rappelle le premier juge, un précédent litige faisant suite à un dégât des eaux survenu en 2009 a donné lieu à une mesure d'expertise judiciaire et à un jugement rendu le 4 octobre 2016 par le Tribunal d'Instance de Paris 14ème , condamnant les époux [X] à une indemnisation du trouble de jouissance subi pour 40% de celui-ci, fixé à la somme totale de 8.478 euros pour la période du 10 novembre 2010 au 5 février 2014, le syndicat des copropriétaires étant également condamné ainsi qu'un autre propriétaire. Il est précisé dans le jugement qu'il 'résulte du rapport d'expertise que l'état actuel du logement ne génère aucun trouble de jouissance'. Ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, M. [M] n'a pas effectué de demandes de travaux auprès de ses bailleurs à l'occasion de la précédente instance, et ceux-ci se sont acquittés des causes du jugement de 2016. M. [M] produit un courrier du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 4] du 6 mai 2019 mentionnant qu'un contrôle dans le logement le 26 avril 2019 avait fait apparaître que le revêtement côté cour subissait des infiltrations et se dégradait, et que ce service avait invité le propriétaire à prendre les mesures nécessaires pour remédier à ce désordre. Le 28 février 2020, le service technique de l'habitat a adressé un courrier aux bailleurs faisant état des désordres suivants dans l'appartement loué : - présence d'humidité sur le mur froid de la chambre, - un ouvrant de la salle de bains communiquant avec la cuisine, - système de ventilation déficient (absence d'aération haute et basse dans la salle de bains donnant sur l'extérieur, absence d'aération basse dans la cuisine donnant sur l'extérieur). Les époux [X] produisent la facture de la société Batifrance portant sur l'installation d'une VMC et la dépose de l'ouvrant entre salle de bains et cuisine en date du 18 novembre 2020. M. [M] produit un procès-verbal de constat d'huissier du 13 juillet 2021, dans lequel il est notamment indiqué qu'une des bouches de VMC 'est en prise directe sur l'extérieur depuis la cuisine et de diamètre trop faible pour assurer une ventilation correcte de la pièce'. Il convient toutefois de relever qu'un huissier de justice n'est pas un expert et ne saurait dès lors valablement émettre d'appréciation sur l'efficacité d'un système de ventilation, dont l'entreprise Batifrance atteste du bon fonctionnement lors de son installation. L'huissier relève encore que sur le mur froid en façade sur cour, des traces d'infiltration et de moisissures sont visibles et que les relevés réalisés à l'aide d'un testeur hygrométrique 'relèvent un taux d'humidité maximum sur l'ensemble des points de contact réalisés'. Il a fait des constats similaires sur le mur de la cuisine et le mur attenant à la cage d'escalier. M. [M] réclame la réparation du préjudice de jouissance subi de mars 2014 à février 2022, qu'il chiffre à 80% du loyer, soit 34.276 euros. Or, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, il a été définitivement jugé par décision du 4 octobre 2016 qu'aucun trouble de jouissance ne subsistait depuis les opérations d'expertise. Au demeurant, aucune demande à ce titre n'a été effectuée par M. [M] avant qu'il ne soit attrait à la présente instance. Les constatations de désordres postérieurs à la précédente instance, consistant en des infiltrations sur le mur côté cour, datent du 26 avril 2019. Or, M. [M] a été définitivement jugé occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er octobre 2019 par suite de la validation du congé pour reprise. En conséquence, il ne saurait réclamer l'indemnisation d'un trouble de jouissance subi après cette date, l'application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prenant fin avec le bail. Les éléments produits sont insuffisants pour venir établir que les traces d'infiltration constatées le 26 avril 2019 auraient entraîné un préjudice de jouissance, en l'absence de preuve objective émanant de personnes compétentes sur la cause des désordres et leur imputabilité. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande indemnitaire. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formé par les époux [X] Ainsi que l'a considéré avec pertinence le premier juge, la preuve du préjudice moral invoqué par les époux [X] en raison de demandes prétendument excessives de M. [M] n'est pas rapportée. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. M. [M], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui ne comprendront pas le coût du congé devant rester à charge des bailleurs, et seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle. L'équité commande de condamner M. [M] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, Et statuant à nouveau, Dit que la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est devenue sans objet, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Déboute M. [R] [M] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, Condamne M. [R] [M] à payer à M. [P] [X] et Mme [U] [X] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [M] aux dépens d'appel, qui ne comprendront pas le coût du congé, et seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Pour le Président empêché