Tribunal judiciaire, 19 janvier 2026. 24/07291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copies conformes délivrées le : 19/01/2026 à : - Me R. LEMONNIER - Me D. BERTHELOT-EIFFEL - Me A. ABOUKHATER Copies exécutoires délivrées le : 19/01/2026 à : - Me R. LEMONNIER - Me D. BERTHELOT-EIFFEL La Greffière, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/07291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOV N° de MINUTE : 2/2026 JUGEMENT rendu le 19 janvier 2026 DEMANDERESSE La Société par Actions Simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0516, substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS INTERVENANT VOLONTAIRE EN DEMANDE Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1922 DÉFENDEUR Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Aude ABOUKHATER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0031 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-75056-2024-030397 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1]) COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière Décision du 19 janvier 2026 Pôle civil de proximité - PCP JCP fond - N° RG 24/07291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOV DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 septembre 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nathalie BERTRAND, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 février 2022, Monsieur [L] [E] a consenti à Monsieur [B] [M] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 2] incluant une cave, pour un loyer mensuel de 715,00 euros, outre un complément de loyer de 60,00 euros et 105,00 euros de provision pour charges. Par acte sous seing privé du 18 février 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [B] [M] pour l’ensemble des obligations découlant dudit bail, notamment le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif VISALE. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [M] un commandement de payer la somme principale de 2.560,43 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, a fait assigner Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en résiliation de bail, expulsion et paiement. Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Monsieur [L] [E] a fait signifier à Monsieur [B] [M] un congé pour reprise, à effet au 24 février 2025, au profit de sa fille, Madame [J] [E]. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et écritures et intervention volontaire de Monsieur [L] [E]. À l’audience du 17 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions et demande de : - déclarer sa demande recevable et bien fondée, - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - encore plus subsidiairement, valider le congé pour reprise délivré par le bailleur, - ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [B] [M] à lui payer la somme de 15.575,15 euros, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.560,43 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - subsidiairement, si le tribunal de céans devait considérer que les loyers appelés par Monsieur [L] [E] ne sont pas dus en totalité ou en partie, condamner ce dernier à lui restituer les sommes indues et à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens, - débouter Monsieur [B] [M] et Monsieur [L] [E] de leurs demandes plus amples ou contraires, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Monsieur [B] [M] et/ou Monsieur [L] [E] à lui payer la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait, notamment, valoir qu’en sa qualité de caution, elle est subrogée dans tous les droits du créancier - bailleur désintéressé contre le locataire, en application de l’article 2306 du code civil, et est fondée à engager une procédure en résiliation du bail aux lieu et place du bailleur et d’obtenir la condamnation du preneur au paiement des sommes versées au titre de la garantie des loyers, outre les indemnités d’occupation. Elle affirme que Monsieur [B] [M] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise. À défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers constituant un manquement grave aux obligations du locataire. Elle reprend, par ailleurs, à son compte les moyens développés par le bailleur tendant à la validation du congé. Elle déclare justifier du montant de sa créance en produisant l’intégralité des quittances subrogatives, dont la dernière récapitulant l’ensemble des versements effectués au profit de Monsieur [L] [E] et sollicite, pour le cas où il serait fait droit aux contestations du preneur concernant le montant du loyer et des charges, que le bailleur soit condamné à lui rembourser les sommes versées sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil. Monsieur [L] [E], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions et demande de : - déclarer ses demandes recevables et bien fondées, - valider le congé pour reprise, - subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de police, - ordonner la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [M], - débouter Monsieur [B] [M] de ses demandes, - condamner Monsieur [B] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 15.775,15 euros, en remboursement des sommes réglées en exécution de sa garantie jusqu’au mois d’août 2025 inclus, - condamner Monsieur [B] [M] à lui payer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à son départ effectif et la remise des clés, - condamner Monsieur [B] [M] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [E] indique que la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a demandé d’intervenir volontairement à la procédure. Il fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé est régulier et sérieux, en ce que sa fille, scolarisée en classe de terminale, souhaitait poursuivre ses études à l’I.U.T. de [Localité 3] -école universitaire de [Localité 4], et rappelle que le motif du congé doit s’apprécier au moment de sa délivrance. Il ajoute qu’à la date du commandement de payer, Monsieur [B] [M] devait bien la somme réclamée et que sa dette s’est, depuis, accrue, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Il s’oppose à la demande de réduction du loyer, en affirmant que si le loyer majoré mentionné au bail est erroné, le montant total a été fixé conformément aux règles applicables en matière d’encadrement des loyers et que le complément de loyer, justifié par l’existence d’un balcon, est régulier, l’interdiction concernant les logements classés F ne s’appliquant qu’aux baux signés postérieurement au 18 août 2022. Enfin, il estime que le locataire ne peut obtenir le remboursement de provisions pour charges qui sont justifiées et ont fait l’objet d’une régularisation annuelle. Monsieur [B] [M], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions et demande de : - fixer le loyer à la somme de 684,18 euros par mois et la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 3.123,29 euros, - rejeter les demandes de résiliation judiciaire et de validation du congé, - suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement pendant trente-six mois, - subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 684,18 euros par mois et lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, - débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et mettre les dépens à la charge de l’État. Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [M] fait valoir, au visa des articles 1346-5 du code civil et 40 de la loi du 23 novembre 2018, que, compte tenu du loyer de référence majoré mentionné dans le bail (33,10 euros) et de la surface habitable du logement (20,67 m²), le montant du loyer est erroné et que le logement est classé F, ce qui interdit tout complément de loyer, lequel ne peut être justifié par la présence, non exceptionnelle, dans le quartier d’un balcon. Il sollicite, dès lors, que soient déduit des sommes réclamées un trop-perçu de loyer de 3.814,86 euros. Il réclame, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution des provisions sur charges versées en 2024, à hauteur de 1.800,00 euros, en l’absence de régularisation annuelle. Il relève, également, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie d’aucune quittance subrogative pour le paiement effectué en août 2025 de 1.912,00 euros. Enfin, il affirme avoir effectué des règlements pour un montant total de 5.125,00 euros, qui auraient dû être reversés par le bailleur en vertu du contrat de cautionnement. Il justifie sa demande de suspension de la clause résolutoire en indiquant avoir repris le paiement du loyer courant et avoir commencé à apurer sa dette et ajoute avoir créé une société qui va lui permettre de se rémunérer. Il estime que les retards de paiement ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail, au vu du non-respect par le bailleur des règles impératives d’encadrement des loyers, et de son absence de revenus pendant plusieurs mois. Il considère que la réalité du motif invoqué dans le congé n’est pas démontrée par Monsieur [L] [E], lequel se contente de produire un seul des vœux de sa fille sur “ PARCOURSUP “, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si elle a, réellement, la volonté de s’installer à [Localité 1]. Enfin, il argue de sa bonne foi et de sa nouvelle situation financière à l’appui de ses demandes subsidiaires de délais pour quitter les lieux et de limitation du montant de l’indemnité d’occupation. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l'audience. Conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025, date prorogée à ce jour. MOTIFS Sur l’intervention volontaire de Monsieur [L] [E] Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. L’article 329 du même code dispose que l’intervention volontaire est principale, lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. En l’espèce, Monsieur [L] [E] est propriétaire du logement donné en location à Monsieur [B] [M] et, donc, recevable à agir en résiliation de bail. En conséquence, l’intervention volontaire de Monsieur [L] [E] sera déclarée recevable. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, le contrat de cautionnement VISALE n°A1[XXXXXXXX01], conclu le 18 février 2022 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [L] [E], prévoit en son article 8.1 que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation, tel que prévu aux termes de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur des sommes au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [B] [M] et en avoir reçu les quittances subrogatives. En conséquence, il convient de déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par la voie électronique au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 17 septembre 2025. Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), également par la voie électronique le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail est recevable. Sur le montant du loyer et la demande en paiement à l’encontre du locataire En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit, quant à lui, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, aux termes de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut, également, lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dettes ou la compensation de dettes non connexes. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, sollicite le paiement d’une somme totale de 15.775,15 euros, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, demande à laquelle Monsieur [B] [M] oppose plusieurs contestations qu’il convient d’examiner successivement. - Sur la demande de diminution du loyer au titre du non-respect de l’encadrement des loyers Selon les dispositions de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 5], dans les territoires où s’applique cet encadrement - dont la commune de [Localité 1] fait partie -, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Pour chaque territoire délimité, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec le logement de la même catégorie situé dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En l’espèce, le contrat de location stipule que le montant du loyer mensuel, hors charges, est fixé à la somme de 715,00 euros, auquel s’ajoute un complément de loyer de 60,00 euros, à raison de la présence d’un balcon. Il porte sur un logement non meublé, comprenant une seule pièce, d’une surface habitable de 20,67 m², au sein d’un immeuble construit entre 1949 et 1974. L’arrêté préfectoral n° 2021-06-01-00002 du 7 juin 2021 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, applicables sur le territoire de la ville de [Localité 1] à compter du 1er juillet 2021, et dont Monsieur [P] [E] produit une copie, précise que pour cette catégorie de logement situé dans le [Adresse 5] à [Localité 2], c’est-à-dire relevant du secteur géographique 6, le loyer de référence majoré est de 33,10 euros par mètre carré (pièce [P] [E] n° 10, annexe 2, page 18). C’est bien ce montant de loyer de référence majoré qui est mentionné en page 4 du bail, mais, compte tenu de la surface habitable du logement, soit 20,67 m², le montant total du loyer, hors charges, aurait dû être fixé lors de la signature du bail à la somme de 684,17 euros et non à 715,00 euros. Monsieur [P] [E] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans ses droits, n’opposent aucune fin de non-recevoir à la demande de diminution du loyer du preneur. Il convient, dès lors, de faire droit à la demande de Monsieur [B] [M] et, en conséquence, de déduire des sommes réclamées le trop-perçu consistant dans la différence entre le montant du loyer facturé hors indexation (715,00 euros) et le montant du loyer de référence majoré que le bailleur pouvait valablement lui réclamer (684,17 euros), soit, conformément à la demande, à compter de la date de signature du bail pendant une durée de quarante-deux mois, une somme totale de 1.294,86 euros à déduire (30,83 euros x 42 mois). En revanche, en ce qui concerne le complément de loyer, les dispositions auxquelles Monsieur [B] [M] fait référence, aux termes desquelles « aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente (…) un niveau de performance énergétique de classe F (…) au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation », ce qui est le cas du logement donné à bail, au vu du diagnostic de performance énergétique (D.P.E.), versé aux débats, ont été introduites par la loi n° 2022-11158 du 16 août 2022 et sont entrées en vigueur le 18 août suivant, soit postérieurement à la date du signature du bail, de sorte qu’elles ne peuvent trouver application en l’espèce. En tout état de cause, la contestation du complément de loyer suppose, obligatoirement, pour être recevable, la saisie préalable de la commission départementale de conciliation, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, ainsi que le prévoit l’article 140 de la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018, ce que le défendeur ne démontre pas avoir fait, de sorte que sa demande de suppression du complément de loyer ne peut aboutir. - Sur la demande de restitution des provisions sur charges versées en 2024 Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indû. Il appartient, ainsi, au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. En l’espèce, Monsieur [L] [E] justifie avoir procédé à la régularisation annuelle des charges pour les exercices 2022 et 2023, ainsi que cela ressort des pièces versées aux débats (pièce ACTION LOGEMENT SERVICES n° 14 et pièces [L] [E] n° 14 et 15). Il ne peut, par ailleurs, être exigé du bailleur qu’il justifie des charges réelles pour l’année 2024, alors que l’appartement est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et qu’il n’est pas établi que les comptes définitifs de cet exercice aient, à ce jour, été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il n’y a, donc, pas lieu à remboursement ni à déduction. Monsieur [B] [M] sera, par conséquent, débouté de la demande formulée de ce chef. - Sur la demande de réduction de la dette en raison de l’absence de quittance subrogative pour les loyers de juillet et août 2025 Selon l’article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022, devenu l’article 2309 du même code, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES communique l’intégralité des quittances subrogatives justifiant du montant de sa créance, notamment celle du 14 août 2025 au titre des loyers et charges de juillet et août 2025 (1.912,00 euros). De plus, Monsieur [L] [E] reconnaît, dans ses écritures, avoir reçu de la caution une somme totale de 15.775,15 euros, ce qui correspond, précisément, au montant des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES. La demande de réduction de la dette formulée, de ce chef, sera, donc, rejetée. - Sur la déduction des règlements effectués par Monsieur [B] [M] L’article 8.1 du contrat de cautionnement prévoit que « le Bailleur s’engage (…) à respecter les différentes conditions, obligations et procédures du présent contrat, ci-après : (…) Imputation des paiements après activation de la Caution En cas de mise en jeu de garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au Bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le Bailleur reversera à la Caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours. ». En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et du décompte figurant dans les conclusions du bailleur que le montant des loyers et charges, appelés du 31 décembre 2023 au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’est élevé à la somme totale de 20.856,15 euros. Sur cette période, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [P] [E] une somme de 15.775,15 euros, au titre des loyers et charges de janvier 2024 à août 2025 inclus, laissant subsister un arriéré locatif de 5.081,00 euros non pris en charge par la caution. Monsieur [B] [M] justifie, par ailleurs, par divers avis de virements apparaissant sur le décompte de l’agence immobilière CENTURY 21, avoir effectué plusieurs versements au mandataire du bailleur entre janvier 2024 et août 2025, pour un total de 5.125,00 euros, lesquels, conformément à l’article 8.1 ci-dessus mentionné, doivent s’imputer par priorité sur les loyers en cours et le solde doit être reversé à la caution. Il s’ensuit que ce n’est pas la totalité des versements effectués par Monsieur [B] [M] qui doit être déduite de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, mais, seulement, une somme de 44,00 euros (5.125,00 euros - 5.081,00 euros). - Sur la déduction des frais de relance L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance. Dès lors, il y a lieu de déduire de la dette de Monsieur [B] [M] les frais de relance de 30,49 euros qui lui ont été facturés le 28 novembre 2022. Au total, après déduction du trop-perçu de loyer (1.294,86 euros), des règlements à imputer (44,00 euros) et des frais de relance (30,49 euros), il convient de fixer la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 14.405,80 euros, selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus (15.775,15 euros - 1.294,86 euros - 44,00 euros - 3,49 euros). Monsieur [B] [M] sera, par conséquent, condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14.405,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.467,94 euros (montant mentionné dans le décompte après déduction du trop-perçu de loyer) et sur celle de 894,17 euros à compter de l’assignation (surplus de la dette au jour de l’assignation après déduction du trop-perçu de loyer). Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et, désormais, de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas, immédiatement, aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En l’espèce, le bail conclu le 25 février 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [M] pour la somme en principal de 2.560,43 euros au titre des loyers et charges de janvier à mars 2024. Si la somme visée au commandement intègre un trop-perçu de loyer qui peut être évalué, de façon forfaitaire, depuis la date de signature du bail à la somme de 770,75 euros (30,83 euros x 25 mois), il sera rappelé qu’un commandement de payer, fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, demeure valable à concurrence de ce montant. Ainsi, le commandement de payer délivré à Monsieur [B] [M] est valablement justifié pour la somme de 1.789,68 euros (2.560,43 euros -770,75 euros). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 900,00 euros a été réglée le 30 mai 2024), de sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant, avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi, en ce sens, par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l’espèce, Monsieur [B] [M] justifie avoir procédé au règlement, le 15 septembre 2025, d’une somme de 800,00 euros, de sorte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, est bien satisfaite. Si la dette est importante, puisque représentant un peu plus de seize mensualités impayées (en référence à un loyer - complément inclus de 744,17 euros et une provision pour charges de 134,00 euros - cf. pièce ACTION LOGEMENT SERVICES n° 14), il ressort du diagnostic social et financier et des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [M], qui était jusqu’à présent sans emploi, a obtenu un financement pour créer sa société et devrait, donc, pouvoir se rémunérer. Il justifie, par ailleurs, avoir déposé une demande de « FSL maintien dans les lieux » qui devrait aboutir s’il continue à s’acquitter des loyers courants. Enfin, il a fait valoir ses droits à l’allocation - logement qui s’élève à 343,00 euros par mois et devrait pouvoir bénéficier, à ce titre, d’un rappel. Dans ces conditions, il apparaît en mesure de régler sa dette, de façon échelonnée, dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tout en continuant à assurer le règlement du loyer courant. Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [B] [M] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant, sans droit ni titre d’un local, est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2024. Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [B] [M] deviendra occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient, dès lors, de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation, sans droit ni titre du local, après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer, tel que précédemment recalculé, soit à la somme mensuelle de 744,17 euros - dont 60,00 euros de complément de loyer - augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a, donc, lieu de condamner Monsieur [B] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 16 juin 2024, sous réserve des éventuelles quittances subrogatives, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte du 16 septembre 2025. Sur la demande de validation de congé pour reprise En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En l’espèce, le bail a été consenti à Monsieur [B] [M] pour une durée de trois ans, pour expirer le 24 février 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur du 19 août 2024 a, donc, été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien et mentionne l’identité du repreneur, Madame [J] [E], fille du bailleur, ainsi qu’il ressort du livret de famille versé aux débats. Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis. S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a, ainsi, opéré un renversement de la charge de la preuve, puisqu’il appartient, désormais, au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise, alors qu’auparavant, il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut, notamment, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En l’espèce, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est justifié par la volonté de la fille du bailleur de poursuivre ses études à [Localité 1]. À cet effet, Monsieur [L] [E] se contente de produire une copie - écran du site PARCOURSUP de sa fille, à l’examen duquel il apparaît que cette dernière a sollicité, le 2 avril 2025, son inscription à l’I.U.T. de [Localité 3] - école universitaire de [Localité 4], pour une formation en gestion des entreprises et des administrations, mais, en dépit de la demande formulée en ce sens par Monsieur [B] [M], elle ne justifie pas de ses autres candidatures, de sorte qu’il n’est, effectivement, pas possible de s’assurer qu’elle a réellement la volonté de s’installer à [Localité 1]. Il en résulte que le bailleur n’a pas, suffisamment, justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et il sera débouté de sa demande de validation de son congé pour reprise et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’indemnités d’occupation. Sur la demande en paiement à l’encontre du bailleur L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement, ce qui implique que le paiement, avec subrogation, ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé, qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire. Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1302 du code civil, que tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu, sans être dû, est sujet à répétition. En l’espèce, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, reprenant l’ensemble des paiements effectués par la société ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées au bailleur à hauteur de 15.775,15 euros au titre des loyers et charges sur la période de janvier 2024 à août 2025 inclus, période pendant laquelle le locataire n’était redevable que d’une somme de 14.405,80 euros, ainsi qu’il ressort des développements qui précèdent. Monsieur [L] [E] a, dans ces circonstances, reçu indûment le paiement de loyers versés par la caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES est, donc, bien fondée à demander à Monsieur [L] [E] la restitution des sommes par elle versées au titre des loyers qui n’étaient pas dus, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.369,35 euros (15.775,15 euros - 14 405,80 euros). Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [M], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la C.C.A.P.E.X. et les frais de signification de la présente décision, mais pas du coût du congé du bailleur. Compte tenu des faits de la cause et de la situation des parties, il ne sera pas fait droit aux demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REÇOIT l’intervention volontaire de Monsieur [L] [E], DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2022 entre Monsieur [L] [E] et Monsieur [B] [M], concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 1, 3ème étage, 1re porte de gauche) et la cave situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 juin 2024, CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14.405,80 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025), correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.467,94 euros à compter du 15 avril 2025 et sur la somme de 894,17 euros à compter du 25 juin 2024, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues, conformément à l'article 1342-10 du code civil, et viennent, ainsi, en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISE Monsieur [B] [M] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en douze premières mensualités de 200,00 euros chacune, en douze autres mensualités de 400,00 euros chacune, puis en onze autres mensualités de 600,00 euros chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement, DIT que si sa situation le permet, Monsieur [B] [M] peut procéder à des règlements plus importants que ceux ci-dessus mentionnés, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée un mois après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES et/ou Monsieur [L] [E] puissent faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [B] [M] soit condamné à verser à Monsieur [L] [E] une indemnité d'occupation d’un montant mensuel de 744,17 euros augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de sa demande de validation de congé pour reprise et de ses demandes subséquentes d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation, CONDAMNE Monsieur [L] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.369,35 euros réglée indûment au titre de la garantie de loyer, DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens comme visé la motivation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection, Décision du 19 janvier 2026 Pôle civil de proximité - PCP JCP fond - N° RG 24/07291 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QOV