Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Charles-Xavier BEKUS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-Odile PRAT TERRAY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HAJ
N° MINUTE : 1
JUGEMENT
rendu le 20 novembre 2024
DEMANDEURS
Madame [K] [Y],
[Adresse 2]
représentée par Me Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [X] [T],
[Adresse 3]
représenté par Me Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [E] [T],
[Adresse 3]
représenté par Me Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [V],
[Adresse 1]
représenté par Me Charles-Xavier BEKUS, avocat au barreau de PARIS,
Madame [B] [J],
[Adresse 1]
représentée par Me Charles-Xavier BEKUS, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02623 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HAJ
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 août 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffière
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé ayant pris effet le 17 juillet 2013, Madame [K] [Y], usufruitière de l’indivision [Y] (constituée de Monsieur [X] [T] et de Monsieur [E] [T]), a donné à bail à Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 4] pour loyer initial mensuel hors charges de 1880 euros.
Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait délivrer à Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme principale de 22 314,02 euros, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] ont fait assigner Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation,
- ordonner l'expulsion, en l’absence de libération volontaire des lieux, de Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu,
- condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] à payer la somme de 33 976,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 janvier, échéance de janvier 2024 incluse, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égalé au montant du loyer mensuel indexé et charges révisées jusqu'à la libération des lieux ou remise des clés,
- condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] à payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l'audience du 29 août 2024, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] ont été représentés par leur conseil, et ont maintenu leurs demandes sauf à actualiser leur créance à la baisse à la somme de 3 988,60 euros selon décompte du 23 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Au regard d’un récent virement de 1500 euros non intégré dans le décompte actualisé, les bailleurs ont précisé ne pas s’opposer à l'octroi de courts délais de paiement et ont demandé la suspension des effets la clause résolutoire à la condition que la dette soit soldée rapidement.
Assignés à étude, Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] ont été représentés par leur conseil qui a précisé que les défendeurs avaient fait des efforts importants pour faire baisser la dette et qu’ils avaient repris le paiement du loyer courant. Ils ont sollicité l’octroi de délai de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire avec maintien dans les lieux. En outre, confirmant avoir effectué un virement de 1500 euros, ils ont précisé être en mesure de payer le solde de la dette à la mi-septembre 2024.
Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023 pour la somme en principal de 22 314,02 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu'au terme du bail reconduit par tacite reconduction et venant à échéance le 31 mars 2026 (aucun paiement n’a été effectué pendant le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023 à minuit.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation
Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] et Madame [N] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] produisent un décompte actualisé au 23 aout 2024 faisant apparaître que Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] sont redevables de la somme de 2 488,60 euros (3 988,60 – 1500), terme du mois d’août 2024 inclus.
Le bail comportant une clause de solidarité (article XI), ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 488, 60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer.
Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] ne s’opposent pas à l'octroi de délai de paiement et à la suspension des effets la clause résolutoire. Par conséquent, alors qu’il convient de constater la reprise du loyer courant avant l’audience et que les défendeurs sont en situation de régler la dette locative, Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités dans les termes énoncés au dispositif de la présente décision.
Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] d'une part, et Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (2ème étage gauche) à [Localité 4] sont réunies à la date du 26 décembre 2024 à minuit,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] à verser à Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] la somme de 2 488,60 euros (décompte arrêté au 23 août 2024, auquel est déduit le virement non intégré de 1500 euros), incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 400 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que, dans, ce cas Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] soient condamnés solidairement à verser à Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] et à verser à Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS Madame [K] [Y], Monsieur [X] [T] et Monsieur [E] [T] de leurs autres demandes,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [B] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection
