Cour d'appel, 11 juin 2024. 21/05082

11/06/2024 ARRÊT N° N° RG 21/05082 N° Portalis DBVI-V-B7F-ORBN SL/DG Décision déférée du 23 Novembre 2021 TJ de [Localité 15] M. [T] [R] [P] [L] [W] épouse [P] C/ [X] [J] [S] [K] épouse [J] S.A. SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) CONFIRMATION Grosse délivrée le à Me EGEA Me ROCA Me SIMEON REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [R] [P] [Adresse 2] [Localité 10] Représenté par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Madame [L] [W] épouse [P] [Adresse 2] [Localité 10] Représentée par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMÉS Monsieur [X] [J] [Adresse 4] [Localité 10] Représenté par Me Sandrine ROCA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Madame [S] [K] épouse [J] [Adresse 4] [Localité 10] Représentée par Me Sandrine ROCA, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE S.A. SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL OCCITANIE (SAFER OCCITANIE) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024 en audience publique, devant la Cour composée de : M. DEFIX, président A.M. ROBERT, conseiller S. LECLERCQ, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre. EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE Le 26 mars 2018, M. [X] [J] et Mme [S] [J] née [K] ainsi que le Gaec reconnu de l'[Localité 12] ont consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) Occitanie une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé commune de [Localité 10] (82), cadastré lieu-dit [Localité 13] section C n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] d'une surface totale de 2 ha 83 c 86 ca environ sous réserve des documents d'arpentage et un bâtiment d'exploitation, au prix de 25.000 euros TTC. Cet acte a été passé en l'étude de Me [B], notaire à [Localité 11]. Le 20 avril 2018, la Safer Occitanie a reçu de M. [G] [P] ou une SCI à créer dont il serait membre une promesse d'achat pour ce bien au prix de 25.000 euros TTC, outre 3.000 euros TTC de prestations Safer. Les parties ont fait élection de domicile en l'étude de Me [B]. La Safer Occitanie a avisé M. [P] par courrier du 22 mars 2019 qu'elle n'était plus en mesure de se rendre acquéreur de ce bien en raison de la résiliation unilatérale de la promesse de vente par les vendeurs, et qu'ainsi elle ne pouvait donner une suite favorable à sa candidature. Par acte du 16 février 2021, M. [G] [P] et Mme [L] [P] née [W] ont fait assigner la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie, M. [X] [J] et Mme [S] [J] née [K] devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins de faire ordonner ou constater la vente à leur profit, et subsidiairement aux fins d'indemnisation. Par un jugement du 23 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a : - rejeté la fin de non-recevoir, - débouté les époux [P] de toutes leurs demandes, - débouté les époux [J] de leur demande reconventionnelle, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer aux époux [X] [J] et [S] [J] née [K] la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que les époux [J] avaient promis de vendre le bien à la Safer Occitanie en lui accordant pour lever l'option un délai expirant le 15 septembre 2018 ; que la Safer Occitanie n'avait pas levé l'option dans le délai ; que le promettant avait indiqué le 5 mars 2019 qu'il renonçait à la vente. Il a estimé que l'offre d'achat de M. [P] était subordonnée à la levée d'option de la promesse de vente ; qu'il était stipulé que la promesse d'achat serait caduque et que sa réalisation ne pourrait être demandée si le bénéficiaire de la promesse de vente ne pouvait détenir définitivement l'immeuble. Il a estimé que tant que l'option n'était pas levée, la substitution n'existait qu'en germe, et que le futur substituant n'était titulaire d'aucun droit qui l'autoriserait à exiger la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse, voire la réalisation de la promesse à son profit ; qu'il en résultait que les époux [P] étaient sans droit à revendiquer que la vente à leur profit soit tenue pour parfaite. Il a considéré que les époux [J], en renonçant au projet de vente une fois écoulé le délai imparti au bénéficiaire pour lever l'option, n'avaient pas commis de faute, ni la Safer Occitanie, en mettant fin au projet de substitution d'acquéreur, n'étant plus bénéficiaire de la promesse devenue caduque ; que les époux [P] ne pouvaient ignorer que leur substitution était soumise à l'aléa d'une levée d'option qui ne leur appartenait pas. Par déclaration en date du 24 décembre 2021, M. [R] [P] et Mme [L] [W] épousé [P] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : - débouté les époux [P] de toutes leurs demandes, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer aux époux [X] [J] et [S] [J] née [K] la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] aux dépens. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 avril 2023, M. [G] [P] et Mme [L] [P] née [W], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1113,1114,1183,1193,1231-1, 1241,1242, 1245-8,1583,1589 du code civil, de : - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : - rejeté la fin de non-recevoir, - débouté les époux [P] de toutes leurs demandes, - débouté les époux [J] de leur demande reconventionnelle, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] à payer aux époux [X] [J] et [S] [J] née [K] la somme de 2.000 € en application de l'article 700,1° du code de procédure civile, - condamné les époux [G] [P] et [L] [P] née [W] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Statuant à nouveau A titre principal - juger que la promesse unilatérale de vente signée le 26 mars 2018 entre Monsieur et Madame [J] et la Safer, et la promesse d'achat signée le 20 avril 2018 entre Monsieur [P] et la Safer concernent les parcelles suivantes, constituent des promesses croisées valant promesse synallagmatique de vente, - juger que la vente entre Monsieur et Madame [J] et Monsieur et Madame [P] est parfaite par l'effet de l'échange de consentements au prix de 30 000 euros, comprenant le prix et les frais d'actes, - ordonner la publication de l'arrêt à intervenir et juger qu'il entraine transfert de propriété desdites parcelles. A titre subsidiaire - juger que les époux [J] ont engagé leur responsabilité délictuelle sur le fondement de la faute dolosive, - condamner les époux [J] au versement de dommages et intérêts pour collusion et tromperie, à hauteur du préjudice évalué par les experts à 210 (sic), - juger que de la Safer a engagé sa responsabilité contractuelle, - condamner solidairement la Safer et les époux [J] au paiement de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour le montant justement évalué à 210 262€ HT. A titre infiniment subsidiaire - ordonner une mesure d'expertise judiciaire si la Cour s'estime insuffisamment informée sur l'étendue et le montant du préjudice, confiée à tel expert qui plaira à la Cour de désigner avec pour mission de : Convoquer les parties et se rendre au [Adresse 14], Se faire remettre toute pièce utile ou nécessaire à l'accomplissement de sa mission, Chiffrer le préjudice subi par Monsieur et Madame [P], Etablir un pré-rapport et laisser aux parties un délai suffisant pour transmettre leur dire. En toute hypothèse Sur les frais Irrépétibles et les dépens - condamner la Safer et les époux [J] solidairement à payer à Monsieur et Madame [P], la somme de 5 000 € au titre de l'article 700-1 de CPC ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise de Monsieur [O]. Ils soutiennent que la promesse de vente par les époux [J] était irrévocable et que la Safer a levé l'option implicitement dans la mesure où elle a recherché et trouvé un candidat (M. [P]) et mis en oeuvre la procédure pour recueillir l'avis du comité technique départemental. Ils estiment que la vente est parfaite suite à l'échange des consentements sur la chose et le prix. Ils soutiennent que la promesse unilatérale d'achat signée entre les époux [J] et la Safer et la promesse unilatérale de vente constituent une promesse synallagmatique de vente qui vaut vente, et qu'ainsi la vente entre M. et Mme [P], la Safer et M. et Mme [J] est parfaite. A titre subsidiaire, ils demandent la condamnation solidaire de la Safer Occitanie et des époux [J] à réparer leur préjudice. En effet, ils soutiennent que les époux [J] ont engagé leur responsabilité délictuelle à leur encontre car le délai pour lever l'option était prorogé et qu'ils n'ont jamais demandé à la Safer de lever l'option pour, au final, retirer leur promesse le 5 mars 2019 avant le délai final prévu au 15 mars 2019. Ils soutiennent que la Safer Occitanie a engagé sa responsabilité contractuelle à leur rencontre car elle a injustement accepté le retrait de la promesse de vente sans donner d'explications suffisantes. Ils estiment qu'elle a commis une faute en ne procédant pas à la levée d'option d'achat dont elle bénéficiait. Ils exposent leur préjudice, et subsidiairement demandent une expertise judiciaire sur le préjudice. Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 mai 2022, M. [X] [J] et Mme [S] [J] née [K], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de : - confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ; - débouter Monsieur [G] [P] et Madame [L] [W] épouse [P] de toutes leurs demandes ; - condamner Monsieur et Madame [P] à verser à Monsieur et Madame [J] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens. Ils soutiennent qu'à défaut de levée d'option dans le délai imparti, la promesse unilatérale de vente était caduque, et qu'ils pouvaient procéder au retrait de leur propriété de la vente, sans commettre de faute. Ils ajoutent que les époux [P] ont subordonné leur achat à l'obtention d'un élargissement de la servitude de passage grevant le fonds des consorts [H] et à l'abandon du pacte de préférence de la part de la Safer Occitanie ; qu'en effet, ils avaient indiqué qu'ils n'exploiteraient pas directement la propriété, qui serait mise à la disposition de leur fils ; que cette exploitation n'aurait été possible que si la Safer Occitanie avait renoncé au pacte de préférence. Ils soutiennent que ces conditions n'ont pas été réalisées. Ils contestent le préjudice. Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 janvier 2024, la Safer Occitanie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1582, 1584, 1589 et 1353 du code civil, de : - débouter les époux [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - condamner les époux [P] à la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence Simeon, avocat sur son affirmation de droit. Elle soutient que la vente n'est pas parfaite car la promesse unilatérale d'achat était subordonnée à ce que soit inscrit sur le bâtiment un pacte de préférence au profit de la Safer, alors que les époux [P] ont souhaité le contraire, ainsi qu'à l'élargissement de la servitude grevant le fonds des consorts [H], ce que ces derniers ont refusé. Elle soutient qu'ainsi, la rencontre de volontés n'est pas intervenue. Elle soutient que c'est en toute logique qu'elle n'a pas levé l'option, ce qu'elle était parfaitement en droit de faire, la promesse d'achat étant unilatérale. Elle soutient que c'est tout aussi logiquement qu'elle n'a pas levé l'option relative à la promesse unilatérale de vente et qu'après l'expiration du délai de levée d'option au 15 septembre 2018, M. et Mme [J] ont pu valablement se retirer de leur projet de vente. Elle conteste avoir levé l'option implicitement. Elle conteste que les deux promesses valent promesse synallagmatique de vente. Elle fait valoir que la promesse d'achat est caduque si la bénéficiaire ne peut devenir définitivement propriétaire de l'immeuble. Elle conteste la faute des époux [J] et la sienne. Elle soutient que les époux [J] n'ont pas commis de faute pouvant donner lieu à indemnisation du fait du retrait de cette vente. Elle soutient qu'à la suite du retrait des époux [J], elle a informé les candidats à l'acquisition qu'il ne pouvait être procédé à la vente ; qu'elle n'a pas commis de faute en ne levant pas l'option, son droit d'acquérir ou de ne pas acquérir étant souverain. Elle conteste le préjudice et s'oppose à la demande d'expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du 5 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la saisine de la cour : Il n'y a pas eu d'appel ni d'appel d'incident sur les chefs du jugement ayant : - rejeté la fin de non-recevoir, - débouté les époux [J] de leur demande reconventionnelle, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La cour n'est donc pas saisie de ces dispositions. Sur la demande tendant à déclarer parfaite la vente entre les époux [J] et les époux [P] : Selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix. Lorsque la promesse de vente est seulement unilatérale, et non synallagmatique, la levée d'option par son bénéficiaire dans le délai imparti, laquelle n'est soumise à aucune forme particulière, rend la vente parfaite et oblige le promettant devenu vendeur à délivrer la chose vendue et le bénéficiaire à acquérir et payer le prix. A défaut de levée d'option dans le délai imparti au bénéficiaire, la vente n'est pas conclue et la promesse unilatérale est caduque. Il est de principe qu'une promesse unilatérale d'achat et une promesse unilatérale de vente réalisent une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et sont stipulées dans les mêmes termes. En l'espèce, M. [X] [J] et Mme [S] [J] née [K] ainsi que le Gaec reconnu de l'[Localité 12] ont consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) Occitanie une promesse unilatérale de vente portant sur un bien situé commune de [Localité 10] (82), cadastré lieu-dit [Localité 13] section C n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9] d'une surface totale de 2 ha 83 c 86 ca environ sous réserve de document d'arpentage, et un bâtiment d'exploitation, au prix de 25.000 euros TTC. Il ressort des conditions particulières les éléments suivants : - La date limite de levée d'option était le 15 septembre 2018. - La date prévisionnelle de signature de l'acte authentique était le 30 septembre 2018. - Il était prévu l'entrée en jouissance à la signature de l'acte authentique. Les conditions générales de la promesse unilatérale de vente prévoient que la réalisation de la promesse de vente ne pourra avoir lieu que si le bénéficiaire en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard à la date d'échéance de la levée d'option précisée aux conditions particulières ou par réitération le jour de l'acte, sans que le promettant ne puisse se rétracter pour quelque motif que ce soit jusqu'à cette date. Elles prévoient : 'Le promettant accepte d'ores et déjà que, passé le délai de la levée d'option, la présente promesse soit prorogée de plein droit pour une période de 3 mois éventuellement renouvelable. Durant cette période, le promettant aura, à tout moment, la possibilité de demander à la bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception de procéder à la levée de l'option dans le délai d'un mois à compter de la réception de cette lettre, faute de quoi la promesse deviendra caduque.' Ainsi, la promesse était prorogée jusqu'au 15 décembre 2018, éventuellement renouvelable au 15 mars 2019. La Safer Occitanie a reçu de M. [G] [P] ou une SCI à créer dont il serait membre une promesse d'achat pour ce bien au prix de 25.000 euros TTC, outre 3.000 euros TTC de prestations Safer. Les conditions particulières prévoient que : - La date limite de levée d'option pour la Safer Occitanie, bénéficiaire, est le 1er octobre 2018. - La date limite de signature de l'acte authentique est le 15 octobre 2018. - Le promettant aura la jouissance des biens vendus à compter de la levée des récoltes 2018 et au plus tard à la signature de l'acte authentique de vente, par la prise de possession réelle ou la perception des loyers. Elles prévoient : 'La présente promesse d'achat sera caduque et sa réalisation ne pourra être demandée y compris après la levée d'option par la bénéficiaire ou après la mise en oeuvre par la bénéficiaire de la faculté de substituer le promettant dans le bénéfice de la promesse qu'elle détient, si la bénéficiaire ne pouvait devenir définitivement propriétaire de l'immeuble aux présentes et faire publier son titre au service de la publicité foncière.' Les conditions générales de la promesse d'achat prévoient : - Le promettant s'engage à acheter le bien objet des présentes à la bénéficiaire si celle-ci en fait la demande par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant, ou par réitération le jour de l'acte authentique, au plus tard à la date d'échéance de la levée d'option précisée aux conditions particulières. - Le promettant accepte d'ores et déjà que, passé le délai de la levée d'option, la présente promesse soit prorogée de plein droit pour une période de 3 mois éventuellement renouvelable. Elles prévoient une faculté de substitution : 'A l'intérieur de ce délai, la bénéficiaire pourra - de sa seule initiative - proposer au promettant de procéder à l'acquisition des biens désignés dans la présente promesse, sous condition suspensive qu'elle puisse elle-même s'en rendre propriétaire soit directement soit au moyen de la substitution instaurée par l'article L 141-1 II du code rural et de la pêche maritime. Le promettant déclare d'ores et déjà accepter d'être substitué à la bénéficiaire dans l'acquisition des biens désignés aux présentes aux conditions contenues dans la promesse de vente et dont les engagements sont repris dans la présente promesse d'achat. Dans le cadre de la substitution, le promettant donne mandat à la bénéficiaire de réaliser en son nom, les formalités de substitution et de levée d'option auprès du vendeur.' A titre de condition suspensive, il était prévu que la présente promesse d'achat sera caduque, et sa réalisation ne pourra être exigée par le promettant après la levée d'option par la SAFER, si celle-ci ne pouvait devenir définitivement propriétaire de l'immeuble et faire publier son titre au bureau des hypothèques. Ainsi, une promesse unilatérale de vente entre les époux [J] et le Gaec reconnu de l'[Localité 12], d'une part, et la Safer Occitanie, d'autre part , et une promesse d'achat entre M. [P] et la Safer Occitanie ont été conclues sur le même bien. M. et Mme [J] ont indiqué le 5 mars 2019 à la Safer Occitanie qu'ils renonçaient à leur projet de vente. Le 19 mars 2019, la Safer Occitanie a écrit aux époux [J] qu'elle prenait bonne note de leur souhait de ne pas poursuivre le projet de vente. La Safer Occitanie n'a pas levé l'option dans le cadre de la promesse de vente. Le 22 mars 2019, la Safer Occitanie a écrit à M. [P] qu'en raison du fait qu'elle n'était plus en mesure de se rendre acquéreur du bien, elle ne donnait pas une suite favorable à sa candidature. Ces deux actes ne concernaient pas les mêmes cocontractants. Il n'y avait donc pas une promesse de vente et une promesse d'achat réciproques qui vaudraient promesse synallagmatique de vente. Le fait que dans la promesse d'achat, le promettant ait accepté, si la Safer le proposait, d'être substitué à la bénéficiaire dans l'acquisition du bien aux conditions contenues dans la promesse de vente ne pouvait conférer de ce seul fait à la promesse unilatérale de vente le caractère d'une promesse synallagmatique de vente. Tant que l'option n'était pas levée dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, la substitution n'existait qu'en germe et le futur substituant n'était titulaire d'aucun droit qui l'autoriserait à exiger la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, voire la réalisation de la promesse unilatérale de vente à son profit. Par ailleurs, on ne peut pas considérer que la Safer a levé l'option implicitement dans le cadre de la promesse de vente, en l'absence de volonté établie de sa part en ce sens. Certes, dans le cadre de la réalisation éventuelle de la promesse de vente, la Safer Occitanie a recherché des candidats susceptibles de remplir les conditions leur permettant de se substituer à elle. Mais ce n'est pas parce que la Safer recherche et trouve un candidat et le soumet au comité technique que la levée d'option est effectuée. La promesse unilatérale de vente ne peut pas valoir vente, car la Safer n'a pas levé l'option. Dès lors, aucune vente n'est intervenue entre les époux [J] et le Gaec reconnu de l'[Localité 12], d'une part, et la Safer Occitanie, d'autre part. Par conséquent, la promesse d'achat entre M. [P] et la Safer Occitanie est caduque, la Safer n'étant pas devenue définitivement propriétaire de l'immeuble. Aucune vente ne s'est donc formée entre M. et Mme [J] et les époux [P]. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande tenant à ce que la vente entre les époux [J] et eux-mêmes soit déclarée parfaite. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [P] contre la Safer Occitanie et les époux [J] : M. et Mme [P] recherchent la responsabilité délictuelle de M. et Mme [J] sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Les époux [J] se sont estimés libérés de leur promesse unilatérale de vente dès le 5 mars 2019, bien que la promesse soit prorogée au 15 décembre 2018 et éventuellement au 15 mars 2019. Ils n'étaient pas tenus de demander au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente de procéder à la levée de l'option. C'était une simple possibilité pour eux passé le 15 septembre 2018, non une obligation, puisque les conditions générales indiquent : 'Le promettant accepte d'ores et déjà que, passé le délai de la levée d'option, la présente promesse soit prorogée de plein droit pour une période de 3 mois éventuellement renouvelable. Durant cette période, le promettant aura, à tout moment, la possibilité de demander à la bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception de procéder à la levée de l'option dans le délai d'un mois à compter de la réception de cette lettre, faute de quoi la promesse deviendra caduque.' En tout état de cause, la Safer Occitanie n'a pas levé l'option, donc la promesse unilatérale de vente est devenue caduque. Ceci rompt tout lien de causalité entre la faute reprochée aux époux [J] pour s'être estimés libérés de la promesse au 5 mars 2019 et le préjudice lié à la non réalisation de la vente aux profit de M. et Mme [P], qui est lié au fait que la Safer Occitanie n'a pas souhaité lever l'option dont elle bénéficiait dans le cadre de la promesse de vente. La responsabilité de M. et Mme [J] n'est donc pas engagée entre M. et Mme [P]. M. et Mme [P] recherchent également la responsabilité contractuelle de la Safer Occitanie. M. et Mme [P] estiment que la Safer Occitanie a commis une faute contractuelle à leur encontre en ne justifiant pas sa décision de ne pas lever l'option dans le cadre de la promesse de vente. Ils font valoir que la décision de la Safer doit être justifiée par référence explicite et motivée à l'un ou plusieurs des objectifs légaux, et que cette exigence de motivation impose que la décision comporte des données concrètes sans lesquelles il serait impossible au candidat non retenu de vérifier la réalité de l'objectif allégué. Ils invoquent le fait que M. [J] était le président du comité technique départemental et que la Safer a usé de tous les artifices pour ignorer la promesse unilatérale d'achat des époux [P] sans donner de justification suffisante. L'obligation de motivation par référence aux objectifs légaux qui découle de l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime s'applique lorsque la Safer use de son droit de préemption ou effectue une rétrocession. En l'espèce, la Safer a renoncé à l'opération. L'obligation de motivation par référence aux objectifs légaux qui découle de l'article L 143-2 du code rural et de la pêche maritime ne s'appliquait donc pas. Dans son courrier du 29 mars 2019 adressé à M. [P], la Safer Occitanie a donné comme motif le fait de n'être plus en mesure de se rendre acquéreur des immeubles d'origine [J]. Dans ses conclusions, la Safer Occitanie fait valoir que la promesse d'achat par M. [P] était subordonnée : - à ce que soit inscrit sur le bâtiment le pacte de préférence au profit de la Safer ; elle dit que les époux [P] ont souhaité le contraire car les terres étaient destinées à être exploitées par [A] [P] ; - à l'élargissement de la servitude grevant le fonds des consorts [H] ; elle soutient que cet élargissement n'a pas été obtenu. Effectivement, la promesse d'achat mentionne : 'servitude' : 'servitude d'accès sur la parcelle C [Cadastre 8]". Dans les dispositions particulières, elle mentionne : 'Cette promesse est conditionnée par l'obtention d'autorisation de passage pour des canalisations d'eau et d'électricité dans le chemin d'accès cadastré sur la parcelle C [Cadastre 8] appartenant à M. [H] sur lequel les parcelles vendues profitent d'une servitude d'accès.' Il s'agissait d'une servitude de passage pour des canalisations d'eau et d'électricité sur l'assiette d'une servitude de passage. Il est produit un courrier daté du 13 juin 2018 au nom de [N] [H] attestant donner une servitude de canalisation et de passage sur la parcelle C [Cadastre 8] afin de desservir la parcelle C [Cadastre 6] comprenant un bâtiment. Cependant, la Safer Occitanie produit un courriel du 24 janvier 2019 de Me [B] indiquant : 'Je vous informe que les consorts [H] n'ont pas donné leur accord pour agrandir la servitude de passage. En effet, ladite servitude de passage existe déjà. Les consorts [H] m'indiquent que cet élargissement pourrait porter un préjudice à la valeur de leur propriété.' Un problème existait donc relativement à cette servitude de passage. La promesse d'achat mentionne : 'engagements spécifiques de l'acquéreur : Pendant 10 ans à compter de le signature de l'acte authentique de vente et sauf dispense particulière accordée par la Safer, l'acquéreur prend les engagements suivants : - conserver la destination agricole ou forestière ; - accorder un droit de préférence à la Safer. Elle mentionne également : 'Seules les terres seront mises à la disposition de [A] [P]'. Le courriel du 24 janvier 2019 de Me [B] indique : 'Je vous informe que M. [P] souhaiterait que les clauses de pacte de préférence et des engagements au profit de la Safer ne soient pas insérés dans l'acte.' Dans un courriel du 11 mars 2019 il indique : 'M. [P] [G] souhaiterait que la clause de pacte de préférence au profit de la Safer ne soit pas inscrite sur le bâtiment. Il me précise également que les terres seront mises à la disposition de [A] [P].' Il existait donc une difficulté quant au droit de préférence. Ces difficultés relatives à la servitude de passage et au droit de préférence permettent d'expliquer pourquoi la Safer a renoncé au projet. Il n'est d'ailleurs pas allégué un détournement de pouvoir qui aurait eu pour seul but réel de satisfaire un projet individuel prédéterminé. La faute de la Safer Occitanie dans sa renonciation à lever l'option dans le cadre de la promesse unilatérale de vente n'est donc pas démontrée. Dès lors, elle n'a pas commis de faute en ne procédant pas à la levée d'option dans le cadre de la promesse d'achat dont elle bénéficiait. En conséquence, sa responsabilité envers M. et Mme [P] n'est pas engagée. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [P] de leurs demandes de dommages et intérêts. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : M. et Mme [P], parties perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevable d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel, avec application au profit de Me Florence Siméon, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant dans les limites de sa saisine, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 23 novembre 2021 ; Y ajoutant, Condamne M. [G] [P] et Mme [L] [P] née [W] aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Florence Siméon, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Les condamne à payer à la Safer Occitanie la somme de 2.000 euros et à M. [X] [J] et Mme [S] [J] née [K] pris ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ; Déboute M. et Mme [P] de leur demande sur le même fondement. Le Greffier Le Président N. DIABY M. DEFIX .