Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Vincent TISLER
Monsieur [P] [H]
PREFET DE [Localité 3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Thierry CHAPRON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00369 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XIA
N° MINUTE :
6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
L’ACADEMIE DES BEAUX ARTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0479
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Vincent TISLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0034
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00369 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XIA
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 02/11/2021, l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS a donné à bail à [P] [H] et [V] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], lot 8, pour un loyer initial de 3100 euros outre les charges provisionnelles locatives de 250 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 14/03/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 11400 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 22/11/2023 délivrés à domicile et à personne physique, l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS a respectivement fait assigner [P] [H] et [V] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner l'expulsion de [P] [H] et [V] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [H] et [V] [D] ;
- condamner solidairement [P] [H] et [V] [D] au paiement d'une somme provisionnelle de 13400 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 14/04/2022 ;
- condamner solidairement [P] [H] et [V] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant de 3458,30 euros plus charges ;
- condamner solidairement [P] [H] et [V] [D] au paiement d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 14/03/2022.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 23/11/2023 concernant [V] [D] puis le 04/12/2023 concernant [P] [H].
L'affaire était appelée à l'audience du 09/01/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 14/05/2024.
Le bailleur, représenté par son conseil, dépose des conclusions dans lesquelles il maintient ses demandes dans les termes de l'assignation et actualise l'arriéré locatif à la somme de 75773,88 euros.
[V] [D], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses écritures reprises oralement, de voir :
- à titre principal : déclarer irrecevable la demande du bailleur de résiliation du bail, le débouter de ses demandes d'expulsion et les garanties s'y attachant, autoriser un règlement de la dette en totalité avant le 31/12/2024 ;
- à titre subsidiaire : autoriser un règlement de la dette avant le 31/12/2024 et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;
- en tout état de cause : dire n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile et débouter la demanderesse de sa demande au titre des dépens.
[P] [H], régulièrement avisé, ne comparait pas et n'est pas représenté.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie en cours de délibéré et de manière contradictoire de la saisine de la CCAPEX le 15/03/2022 pour signaler les impayés.
Toutefois, s'agissant de la notification au représentant de l'Etat dans un délai de six semaines avant la première audience, seule la notification du 23/11/2023 concernant [V] [D] respecte les délais. Contrairement aux dires de la défenderesse, cette notification n'est pas restreinte au bail commercial.
La notification faite à la Préfecture le 04/12/2023 s'agissant de [P] [H] n'a pas été effectuée dans le délai de six semaines avant l'audience du 09/01/2024.
L'action en résiliation de bail est donc recevable à l'encontre de [V] [D] mais non à l'encontre de [P] [H]. Le bailleur sera donc déclaré irrecevable en ses demandes d'expulsion et celles en découlant à l'encontre de [P] [H].
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 14/03/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a été délivré avant la décision de recevabilité à la procédure de surendettement des particuliers du 08/02/2024.
[V] [D] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14/05/2022 à minuit, soit à compter du 15/05/2022.
[V] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, affirmant avoir réglé intégralement le dernier loyer et être en capacité de régler un échéancier de paiement de la dette.
Néanmoins, les pièces qu'elle produit pour en justifier correspondent à des appels de loyers et non des quittances, et ne peuvent attester de la réalité de l'encaissement de l'entier loyer du mois d'avril 2024. E effet, la copie écran d'une demande de virement (qui ne précise pas le bénéficiaire, la dette ou encore la réalité de l'encaissement) est de 2440 euros, ce qui est inférieur au montant du loyer.
Le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Eu égard à ces éléments, [V] [D] de démontre pas du règlement intégral du dernier loyer avant l'audience et ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [V] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [V] [D] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [V] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [P] [H] et [V] [D] restent devoir une somme de 75773,88 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 01/01/2024, mois de janvier 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner solidairement [P] [H] et [V] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, [V] [D] sollicite le report de l'exigibilité de la dette au 31/12/2024. Elle produit pour en justifier plusieurs pièces concernant sa rémunération au titre de son activité professionnelle via COLLECTIBLE MEDIA, STATION SERVICE et YARA MUSIC. Elle produit également un relevé de compte AIRBNB. Il ressort de la lecture de ces pièces que [V] [D] dispose de revenus issus de plusieurs sources et est propriétaire d'un appartement.
Le bailleur ne produit aucun élément s'agissant de ses besoins.
Ainsi, [V] [D] sera autorisée à s'acquitter de sa dette avant le 31/12/2024 inclus. Après cette date, le bailleur sera autorisé à exiger le remboursement de l'entièrement de la dette.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu des frais nécessairement exposés par le bailleur, [V] [D] et [P] [H] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner in solidum [P] [H] et [V] [D] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 14/03/2022.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
DECLARE IRRECEVABLE l'action en résiliation de bail et expulsion concernant [P] [H] ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS et [V] [D] à compter du 15/05/2022 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 3ème étage, lot 8, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS pourra faire procéder à l'expulsion de [V] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [H] et [V] [D] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [V] [D] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE solidairement [P] [H] et [V] [D] à payer à l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS la somme provisionnelle de 75773,88 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 01/01/2024, janvier 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE [V] [D] à s'acquitter intégralement de cette dette avant le 31/12/2024 inclus ;
DIT qu'à partir du 01/01/2025, l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS pourra exiger le règlement de l'entièreté de la dette à l'encontre de [V] [D] ;
ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum [P] [H] et [V] [D] au paiement de la somme de 300 euros à l'ACADEMIE DES BEAUX-ARTS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [P] [H] et [V] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14/03/2022 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
