Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/03618

N° RG 21/03618 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LAG4 C4 Minute : Copie exécutoire délivrée le : Me Mathilde BAETSLE la SELARL AEGIS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 11 MAI 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/01792) rendue par le Tribunal Judiciaire de VALENCE en date du 29 juin 2021 suivant déclaration d'appel du 06 août 2021 APPELANTES : S.C.I. 3S au capital de 1 524,49 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de ROMANS SUR ISERE sous le numéro 384 997 995, représentée par son représentant légal en exercice, [Adresse 1] [Localité 4] S.C.I. LES CATALPAS au capital de 1 524,49 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de ROMANS SUR ISERE sous le numéro 380 165 803, représentée par son représentant légal en exercice, [Adresse 1] [Localité 4] représentées par Me Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉE : S.E.L.A.R.L. SBCMJ au capital de 917.400 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CHERBOURG sous le numéro 504 384 504, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 11], représentée par son gérant en exercice, Maître [U] [X], ès qualité de liquidateur judiciaire suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de ROMANS SUR ISERE le 24 avril 2020 prononçant la liquidation judiciaire de la société FRANCK SERVICE AUTO, société à responsabilité limitée au capital de 7.600 €, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 521 908 962 RCS ROMANS, représentée par son gérant en exercice, [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Sandrine CUVIER de la SELARL AEGIS, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 23 février 2023, M. Lionel BRUNO, Conseiller,qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. Faits et procédure : 1. Suivant un acte sous seing privé du 12 février 2010, la Sci 3S et la Sci Les Catalpas ont donné à bail commercial à la Sarl Franck Service Auto un local à usage commercial de 400 m2, dans la partie Est d'un bâtiment d'une surface au sol de 600,68 m2, dont la Sci 3S est propriétaire, édifié par cette dernière sur une parcelle de terrain située à [Adresse 12], cadastrée Section [Cadastre 9] pour une contenance de 12 a 50 ca, parcelle propriété de la Sci Les Catalpas. Il a été précisé que le preneur aura en outre la jouissance des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] dont la Sci Les Catalpas est propriétaire, ces parcelles étant affectées à l'usage de parkings, et que la jouissance de ces emplacements de stationnement sera partagée avec la Sas Etablissements [N] [T]. 2. Cette location a été conclue pour une durée de neuf années commençant à courir le 12 février 2010 pour se terminer le 11 février 2019, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36.000 euros HT, payable trimestriellement et d'avance. L'acte a précisé que les locaux loués devront servir au preneur à l'exercice de son activité de vente de pièces auto, pneumatiques, entretien et réparation de véhicules, telle que définie à son objet social, et a inclu une clause «Travaux'' selon laquelle «'le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant le cours du bail, aux locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, quelles qu'en soient l'importance et la durée, alors même que celle-ci excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution de loyer, tous travaux de réparations, reconstructions, surélévations, agrandissements ainsi que tous travaux aux murs mitoyens, passages de canalisations, pose de poteaux ou piliers et également tous travaux d'amélioration ou constructions nouvelles que le bailleur estimerait nécessaires, utiles ou même convenables d'exécuter ''. 3. La Sarl Franck Service Auto a été défaillante dans le paiement des loyers,et par jugement du tribunal de commerce de Romans sur Isère du 26 juin 2017, elle a été placée sous sauvegarde de justice, la Selarl SBCMJ ayant été désignée en qualité de mandataire judiciaire. 4. Une contestation a été formulée par la Sarl Franck Service Auto concernant le montant des sommes dues, et par ordonnance du juge-commissaire du 20 juin 2018, la créance de la Sci 3S et de la Sci Les Catalpas a été fixée à la somme de 18.307 euros à titre privilégié. Par jugement du 25 juin 2018, un plan de sauvegarde d'une durée de 10 ans a été arrêté par le tribunal. 5. A compter du mois de juin 2018, la Sci Les Catalpas a engagé des travaux sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] consistant dans la destruction d'un bâtiment et la reconstruction d'un nouveau bâtiment. Un litige est né au sujet de l'exécution de ces travaux et de leur impact sur l'utilisation des parkings par la Sarl Franck Service Auto et sur son activité. 6. Arguant d'un nouveau défaut de paiement de loyers, la Sci 3S et la Sci Les Catalpas ont fait délivrer à la Sarl Franck Service Auto, en date du 21 février 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d'obtenir le paiement d'une somme en principal de 22.132,15 euros, outre majorations de retard et intérêts de retard. Par acte d'huissier du 18 avril 2019, la Sarl Franck Service Auto a fait sommation aux bailleresses de cesser les travaux sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6], ce à quoi ces dernières se sont opposées par courrier du 19 avril 2019, mettant en demeure leur preneur de respecter la clause «Travaux'' du bail et de payer Ia somme de 11.682 euros TTC, outre les charges, au titre du loyer courant du 2ème trimestre 2019, ainsi que les causes du commandement délivré le 21 février 2019. 7. Suivant acte du 29 avril 2019, la Sarl Franck Service Auto a assigné en référé la Sci 3S et la Sci Les Catalpas pour qu'il soit fait injonction à la Sci Les Catalpas, sous astreinte, de restituer aux parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] leur nature de parking et leur libre disposition, et que l'exigibilité des loyers soit suspendue. Par ordonnance du 15 mai 2019, la radiation de I'affaire a été prononcée. 8. Par assignation délivrée le 27 juin 2019, la Sci 3S et la Sci Les Catalpas ont notamment sollicité du tribunal judiciaire de Valence de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et d'ordonner l'expulsion de la Sarl Franck Service Auto. Suite au placement en liquidation judiciaire du preneur par jugement du 24 avril 2020 prononcé par le tribunal de commerce de Romans sur Isère, les bailleresses ont, par assignation du 5 août 2020, attrait la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur de la Sarl Franck Service Auto à cette instance. 9. Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Valence a': - débouté la Sarl Franck Service Auto, représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de mandataire liquidateur, de sa fin de non-recevoir'; - constaté que le bail commercial du 12 février 2010 a été résilié avec effet au 2 juillet 2020'; - fixé la créance de la Sci 3S et de la Sci Les Catalpas à la liquidation judiciaire de la Sarl Franck Service Auto aux sommes suivantes : * 2.165 euros au titre de la régularisation de charges suite à la taxe foncière 2019, * 11.682 euros TTC au titre du loyer du premier trimestre 2020, * 11.682 euros TTC au titre du loyer du deuxième trimestre 2020, * 1.470 euros au titre de la taxe foncière 2020, * 153,19 euros au titre de la majoration et des intérêts de retard afférents au retard de paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2019, * 44,59 euros au titre des frais de levée de l'état des nantissements afférent au commandement de payer du 9 août 2019, * les intérêts sur les sommes dues pour mémoire'; - dit la Sci 3S et la Sci Les Catalpas irrecevables en leur demande de fixation de la somme de 55.000 euros à titre de dommages-intérêts au passif de la liquidation judiciaire'; - débouté la Sci 3S et la Sci Les Catalpas du surplus de leur demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire'; - condamné la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à payer à la Sarl Franck Service Auto, représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de mandataire liquidateur, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts'; - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile'; - en tant que de besoin, débouté les parties de leurs plus amples ou contraires demandes'; - condamné la Selarl SBCMJ, ès-qualités de mandataire liquidateur de la Sarl Franck Service Auto, aux entiers dépens, lesquels n'incluent pas les frais de constat. 10. La Sci 3S et la Sci Les Catalpas ont interjeté appel de cette décision le 6 août 2021, en ce qu'elle a': - dit la Sci 3S et la Sci Les Catalpas irrecevables en leur demande de fixation de la somme de 55.000 euros à titre de dommages-intérêts au passif de la liquidation judiciaire'; - débouté la Sci 3S et la Sci Les Catalpas du surplus de leur demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire'; - condamné la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à payer à la Sarl Franck Service Auto, représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de mandataire liquidateur, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts'; - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile'; - en tant que de besoin, débouté la Sci 3S et la Sci Les Catalpas de leurs plus amples ou contraires demandes'; - dit que les dépens n'incluent pas les frais de constat. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 2 février 2023. Prétentions et moyens de la Sci 3S et la Sci Les Catalpas': 11. Selon leurs conclusions déposées le 26 septembre 2022, elles demandent à la cour, au visa des articles L641-13 du code de commerce et 1347-1 du code civil': - de dire et juger l'appel recevable et bien fondé'; - de dire et juger recevables les demandes de condamnations sollicitées par elles'; - en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les appelantes du surplus de leur demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire'; en ce qu'il a condamné les appelantes à payer à la Sarl Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de mandataire liquidateur, la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts'; en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile'; en ce qu'il a débouté les parties de leurs plus amples ou contraires demandes'; en ce qu'il a dit que les dépens n'incluent pas les frais de constat'; - de le confirmer en ses autres dispositions'; - statuant à nouveau sur les chefs du jugement contesté, de condamner la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire à payer aux appelantes la somme de 12.196 euros, outre 1.219,60 euros de majoration de retard au taux de 10% et les intérêts légaux sur cette somme conformément aux dispositions du bail'; - de condamner la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire à payer aux concluantes la somme de 150,01 euros au titre de remboursement de frais inhérents à la résiliation du bail'; - de débouter la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, et en tout état de cause, de débouter la société Franck Service Auto de sa demande de condamnation « in solidum »'; - subsidiairement, si la cour devait retenir une quelconque responsabilité délictuelle de la Sci Les Catalpas quant aux travaux entrepris sur les parcelles lui appartenant ayant pu interférer sur les espaces de parking utilisés par la Sarl Franck Service Auto, d'ordonner une compensation avec les créances dont dispose par ailleurs la Sci Les Catalpas'; - de condamner la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire à payer aux concluantes la somme de 3.000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, ou subsidiairement de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Franck Service Auto ces sommes'; - de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Franck Service Auto les entiers dépens outre les frais du constat d'huissier en date des 24 et 25 avril 2019. Les appelantes exposent': 12. - concernant la recevabilité de leurs demandes portant sur 12.196 euros, 1.219,60 euros et 151,01 euros, qu'elles ne sont pas nouvelles car étant la conséquence et le complément de leurs prétentions initiales et tendant à la fixation d'une créance au passif de la société Franck Service Auto'; qu'en première instance, les concluantes ont demandé la fixation au passif des loyers dus entre le 24 avril 2020, date de l'ouverture de la liquidation judiciaire, et le 2 juillet 2020, date de la résiliation du bail, mais que le tribunal les a déboutées de ces demandes au motif que seules les créances nées antérieurement au jugement prononçant la liquidation judiciaire peuvent être fixées au passif'; que c'est pour cette raison que les concluantes sollicitent non une fixation au passif, mais une condamnation, puisque selon l'article L641-13 du code de commerce, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire, si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisée par application de l'article L641-10, ou si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou l'exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement ouvrant la sauvegarde, le redressement judiciaire, sinon le jugement ouvrant la liquidation judiciaire ; 13. - que les sommes en cause représentent les loyers du troisième trimestre 2020 exigibles au 1er juillet 2020, la taxe foncière prorata temporis et la majoration de retard de 10'% prévue par le bail, outre les frais de levée de l'état des nantissements et les frais de greffe'; 14. - concernant les dommages et intérêts demandés par les intimées, au titre du bruit, des déchets, d'un branchement sauvage sur une arrivée d'eau, de la perte de l'usage des parkings, que si le tribunal a retenu que l'usage des parkings a été fortement réduit et que les concluantes n'ont pas informé le preneur du démarrage des travaux en respectant un délai de prévenance, d'une part la solidarité ne se présume pas, alors que le bail précise que les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont la propriété de la Sci Les Catalpas, de sorte que la Sci 3S ne peut être condamnée in solidum avec la première en réparation du préjudice concernant exclusivement ces parcelles'; 15. - que d'autre part, le preneur ne bénéficie pas d'un droit exclusif sur le parking, puisque le bail a prévu un usage partagé avec la société Etablissements [N] [T], seule la parcelle [Cadastre 9] propriété de la Sci Les Catalpas contenant le bâtiment ayant été donnée à bail, mais dans la limite de 400 m² alors que sa superficie totale est de 1.250 m² ; 16. - en outre, que le preneur a été informé des travaux avant leur démarrage, lesquels n'ont pas abouti à une privation de la totalité des emplacements de parking'; 17. - que la clause «'travaux'» prévue dans le bail a prévu que le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant le cours du bail, des travaux dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité'; 18. - que le preneur n'a jamais été empêché de faire rentrer les véhicules de ses clients dans ses ateliers, et ne démontre pas qu'il a perdu l'usage du parking de 20 places devant être partagé avec d'autres occupants'; que les bailleurs ne se sont pas engagées à fournir un nombre minimum de places de parking, alors qu'au mois de juillet 2018, le preneur a pu faire stationner jusqu'à 18 véhicules'; 19. - que si le tribunal a retenu que la clause «'travaux'» ne s'applique pas pour les travaux réalisés sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6], au motif qu'elles ne correspondent pas à l'immeuble loué, le bail a cependant stipulé que le preneur aura la jouissance de ces parcelles, et que la clause «'travaux'» s'applique aux immeubles voisins de ceux donnés à bail'; 20. - que les pages 7 et 8 du bail ont prévu que le preneur renonce à toute action en responsabilité en cas de dommages commis par d'autres occupants ou tiers en général, et notamment à tout recours contre le bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil'; qu'il fera également son affaire personnelle, sans recours contre le bailleur, de tous dégâts causés aux locaux par troubles'; 21. - subsidiairement, en cas de condamnation de la Sci Les Catalpas, qu'il y a lieu d'ordonner compensation par application de l'article 1347-1 du code civil, s'agissant de dettes connexes résultant du contrat de bail et de l'usage des biens objets de ce contrat. Prétentions et moyens de la Selarl SBCMJ, ès-qualités de liquidateur judiciaire, et de la société Franck Service Auto': 22. Selon leurs conclusions remises le 21 septembre 2022, elles demandent à la cour, au visa des articles L145-41, L622-14, L622-21 et L 641-3 du code de commerce, des articles 1719, 1720 et 1724 du code civil': - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à payer à la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, et en ce qu'il a condamné la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto aux entiers dépens lesquels n'incluent pas les frais de constat'; - statuant à nouveau, de déclarer recevable et bien fondé l'appel incident de la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto'; - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à payer à la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts'; - de condamner in solidum la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à payer à la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice causé'; - de déclarer irrecevable comme étant nouvelles les demandes de condamnations sollicitées par la Sci 3S et la Sci Les Catalpas à l'encontre de la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto qui s'élèvent à la somme de 12.196 euros , de 1.219,60 euros et de 150,01 euros'; - de débouter les Sci 3S et Sci Les Catalpas de leurs demandes de compensation'; - en conséquence, de débouter les Sci 3S et Sci Les Catalpas de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Franck Service Auto et de la société Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto'; - de condamner in solidum les Sci 3S et Sci Les Catalpas à payer à la société Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - de condamner in solidum les Sci 3S et Sci Les Catalpas aux entiers dépens. Les intimées indiquent': 23. - concernant les nouvelles demandes de condamnation, que le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une telle somme'; qu'il ne peut ainsi qu'être demandé la fixation au passif de la créance, si elle résulte d'une cause antérieure à l'ouverture de la procédure'; 24. - ainsi, que les appelantes ne peuvent solliciter pour la première fois devant la cour une condamnation au paiement des sommes de 12.196 euros, 1.129,60 euros et 150,01 euros, ces demandes étant nouvelles et ainsi irrecevables, alors que les loyers ne peuvent qu'être demandés en totalité, mais qu'ils doivent être proratisés du 25 avril au 2 juillet 2020'; 25. - concernant les conséquences des travaux, que si l'article 1724 du code civil impose au preneur de souffrir des travaux nécessaires au bien loué, il ne dispense pas le juge de rechercher si aucun préjudice moral ou matériel a été causé par la faute du bailleur'; que l'existence de la clause «'travaux'» dans le bail n'exonère pas le bailleur des conséquences d'une faute'; 26. - qu'en l'espèce, les travaux ont été engagés sans information préalable du preneur, alors que leur grande ampleur a privé le preneur de la jouissance des parkings indispensables à son activité'; que les bailleresses ont supprimé des surfaces louées puisque le preneur a été privé de la possibilité d'accéder à la parcelle [Cadastre 7] sur laquelle il disposait d'un nombre de places conséquent'; que les travaux ont excédé largement 40 jours et ont occasionné la suppression d'espaces loués pour une durée indéterminée, de sorte que le bailleur s'est soustrait à son obligation de délivrance, ce qui constitue une faute'; 27. - concernant le montant de l'indemnité allouée par le tribunal, qu'elle doit être portée à 30.000 euros, puisque le preneur, alors qu'il tentait de se rétablir suite à l'ouverture de la procédure de sauvegarde, a été contraint de refuser des clients, faute de pouvoir accueillir les véhicules'; 28. - que le preneur ne s'est pas opposé aux travaux, mais a seulement demandé le déplacement d'une clôture provisoire de quelques mètres, afin de retrouver quelques places de parking, de sorte que le tribunal a exactement débouté les appelantes de leur demande de dommages et intérêts pour 55.000 euros ; qu'il a justement retenu que la preuve d'un préjudice n'est pas rapportée'; 29. - concernant la demande de compensation, que l'article L622-7 du code de commerce ne permet la compensation que pour des créances de même nature, alors que si la créance de loyers est contractuelle, la créance résultant de dommages et intérêts est délictuelle'; qu'en conséquence, les créances ne sont pas connexes et ne peuvent être compensées. ***** 30. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION': 1) Concernant les demandes portant sur les sommes de 12.196 euros et 1.219,60 euros, sur la somme de 150,01 euros': 31. Selon le jugement déféré, par lettre recommandée avec avis de réception de leur conseil en date du 5 mai 2020, la Sci 3S et la Sci Les Catalpas ont déclaré entre les mains de la Selarl SBCMJ leur créance pour un montant de 34.995,09 euros correspondant: - à la créance admise par décision du juge-commissaire du 20 juin 2018, à hauteur de 16.476,30 euros (après déduction d'un dividende perçu); - aux loyers et charges du premier trimestre 2020 : 12.282 euros'; - à la régularisation de charges suite à la taxe foncière 2019 : 2.165 euros'; - aux loyers du 1er au 24 avril 2020 : 3.115,20 euros'; - à la provision pour charges du 1er au 24 avril 2020': 2.160 euros'; - à la majoration et aux intérêts de retard afférents au retard de paiement des loyers du 4eme trimestre 2019 : 153,19 euros'; - aux frais accessoires (mise en demeure, commandement, assignation, dénonciation aux créanciers inscrits) : 643,40 euros. 32. Aux termes de leurs dernières écritures, elles ont sollicité que leur créance soit fixée au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Franck Service Auto comme suit : - régularisation de charges suite à la taxe foncière 2019 : 2.165 euros'; - loyer du premier trimestre 2020 : 11.682 euros TTC'; - loyer du deuxième trimestre 2020 : 11.682 euros TTC'; - loyer du 1er au 2 juillet 2020 : 251,22 euros'; - taxe foncière 2020 ( calculée au prorata jusqu'au 30 juin 2020) : 2.439,36 euros'; - majoration et intérêts de retard afférents au retard de paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2019 : 153,19 euros'; - frais de levée de I'état des nantissements afférent au commandement de payer du 9 août 2019 : 44,59 euros'; - frais de levée de I'état des nantissements afférent à la résiliation du bail par le liquidateur : 41,59 euros'; - frais de greffe relatifs à la résiliation anticipée du bail par le liquidateur: 108,42 euros'; - dommages-intérêts : 55.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'opposition de la Sarl Franck Service Auto à la réalisation de travaux. 33. Le tribunal judiciaire a indiqué, comme soutenu par la Selarl SBCMJ, que seules les créances nées antérieurement au jugement prononçant la liquidation judiciaire peuvent être fixées au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Franck Service Auto. Il a ainsi fixé comme suit les créances de la Sci 3S et de la Sci Les Catalpas : - régularisation de charges suite à la taxe foncière 2019 : 2.165 euros'; - loyer du premier trimestre 2020 : 11.682 euros TTC'; - loyer du deuxième trimestre 2020 payable d'avance : 11.682 euros TTC'; - taxe foncière 2020 non discutée dans son quantum (au prorata jusqu'au 20 avril 2020 à concurrence de 33 %) : 1.470 euros'; - majoration et intérêts de retard afférents au retard de paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2019 : 153,19 euros'; - frais de levée de l'état des nantissements afférent au commandement de payer du 9 août 2019 : 44,59 euros'; - intérêts sur les sommes dues pour mémoire. 34. Le tribunal a retenu qu'il n'y pas lieu pour le surplus (loyer pour la période du 1er au 2 juillet 2020, frais de levée de I'état des nantissements afférent à la résiliation du bail par le liquidateur et frais de greffe relatifs à la résiliation anticipée du bail par le liquidateur) à la fixation des créances de Ia Sci 3S et de la Sci Les Catalpas, ces créances étant nées postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire relevant de l'article L. 641-13 du code commerce. 35. La cour relève qu'il résulte de cet article que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L641-10; si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire; ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique. En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L622-17. 36. En l'espèce, la liquidation judiciaire du preneur a été prononcée le 24 avril 2020, et les créances en cause concernent les loyers et les accessoires, dont la taxe foncière proratisée, outre la clause pénale et les frais de résiliation du bail et portent sur la période courant du prononcé de la liquidation judiciaire à la date de la résiliation du bail constatée par le tribunal, et non contestée, du 2 juillet 2020. Ainsi que soutenu par les appelantes, il s'agit de créances nées de la liquidation judiciaire, pour les besoins de la procédure, et elles devaient être réglées à leur échéance. Elles peuvent ainsi solliciter la condamnation du preneur et du liquidateur au paiement de ces créances exigibles résultant de la procédure de liquidation judiciaire, sans qu'il y ait lieu à déclaration au passif et à la fixation de ces créances. 37. Selon les articles 561 et suivants du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. 38. En la cause, il résulte du jugement déféré que les appelantes ont demandé au tribunal la fixation au passif de la liquidation judiciaire de leurs créances résultant de la poursuite du bail postérieurement à la date de l'ouverture de cette procédure. Les demandes formées devant la cour tendent désormais à la condamnation de la procédure au paiement de ces sommes jusqu'à la date de l'acquisition de la résiliation du bail. Elles visent l'exécution du même contrat, sont l'accessoire des demandes présentées initialement, avec un autre fondement juridique. Ces demandes sont ainsi recevables. 39. En conséquence, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a débouté les appelantes de leur demande de fixation des créances nées postérieurement à la date de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le tribunal ayant justement indiqué qu'il n'y a pas lieu à fixation. Ajoutant au jugement déféré concernant ces nouvelles demandes, la cour condamnera les intimées à payer aux appelantes les sommes en litige, alors que la créance de loyers et concernant la taxe foncière est proratisée. 2) Concernant la demande de dommages et intérêts des intimés': 40. Le tribunal a énoncé, concernant cette demande reconventionnelle, que la Sarl Franck Service Auto, représentée par la Selarl SBCMJ, soutient que les appelantes ont commis une faute dans la conduite des travaux en n'avertissant pas le preneur de leur démarrage et en procédant à la suppression de surfaces louées aux termes du bail pour une durée indéterminée, ce qui lui a causé un préjudice. 41. A titre liminaire, il a indiqué que le bail du 12 février 2010 ne prévoit pas de places de parking sur la parcelle [Cadastre 9], mais que toutefois, il convient d'observer que la partie non bâtie de la parcelle à [Adresse 10] donne sur les quatre portes permettant l'accès des véhicules dans les ateliers du garage de sorte qu'il est manifeste que cette portion a toujours eu vocation à être utilisée par la Sarl Franck Service Auto, en complément des places de parking situées sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] et à partager avec la société Etablissements [N] [T]. En outre, il a noté qu'ainsi que le faisait valoir le conseil de la Sarl Franck Service Auto dans un courrier du 31 juillet 2018, la clause insérée au bail vise l'exécution de travaux dans les locaux loués ou l'immeuble dont ils dépendent. Aussi, elle n'a pas vocation à s'appliquer, s'agissant des travaux entrepris sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] et consistant dans la destruction d'un bâtiment et la reconstruction d'un nouveau bâtiment, ce qui exclut que la Sci 3S et la Sci Les Catalpas puissent utilement s'en prévaloir. 42. Le tribunal a constaté qu'au vu des procès-verbaux de constat produits aux débats, il est indéniable que du fait de la réalisation des travaux entrepris par la Sci 3S et la Sci Les Catalpas, l'usage par la Sarl Franck Service Auto des places de parking a été fortement réduit, comme le démontrent encore les attestations produites aux débats. Aussi, il est manifeste qu'outre le fait que la Sci 3S et la Sci Les Catalpas ne justifient pas avoir informé la Sarl Franck Service Auto du démarrage des travaux en respectant un délai de prévenance, les travaux entrepris ont causé à cette dernière, qui se trouvait dans une situation financière fragile comme l'établit Ia procédure de sauvegarde de justice engagée en 2017, un préjudice puisque elle n'a pas été en mesure, du fait de ces travaux, d'exploiter son fonds dans des conditions normales. 43. Le tribunal judiciaire a ainsi retenu que la responsabilité de la Sci 3S et de la Sci Les Catalpas est donc engagée au visa de l'article 1719 du code civil. En réparation, la Sci 3S et la Sci Les Catalpas seront donc condamnées à payer à la Sarl Franck Service Auto, représentée par la Selarl SBCMJ, la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts. 44. La cour constate que le bail n'a concerné qu'un local à usage commercial de 400 m², situé dans la partie Est d'un bâtiment d'une surface au sol de 600,68 m² dont la Sci 3S est propriétaire, édifié sur la parcelle [Cadastre 9] d'une contenance de 1.250 m², parcelle propriété de la Sci Les Catalpas. Le preneur aura en outre la jouissance des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] à usage de parking dont la Sci Les Catalpas est propriétaire, les emplacements étant à partager avec la société Etablissements [N] [T]. La «'clause travaux'» a stipulé que le preneur devra supporter tous travaux concernant le bien donné à bail (soit le local de 400 m² se trouvant dans le bâtiment d'une plus grande contenance se trouvant sur la parcelle [Cadastre 9]), mais également les travaux pouvant être réalisés sur la voie publique et les immeubles voisins, sans aucun recours contre l'administration, l'entrepreneur des travaux, les propriétaires voisins et en laissant toujours le bailleur hors de cause. 45. Ainsi, contrairement à l'appréciation retenue par le tribunal, la cour retient qu'aucun recours n'est possible contre les bailleurs au titre des travaux réalisés sur les parcelles dont seule la jouissance a été donnée à la société Franck Service Auto, sur le fondement de l'obligation de délivrance, en raison des termes clairs de la «'clause travaux'». Il en est de même concernant des travaux réalisés sur des fonds voisins. 46. Cependant, cette clause n'exonère pas les bailleurs de toute responsabilité au regard d'une faute commise à l'occasion de la réalisation de travaux. En l'espèce, il est constant que les travaux ont été entrepris sans respect d'un délai de prévenance, puisque ce n'est qu'en réponse à un courrier de la société Franck Service Auto que la Sci Les Catalpas a indiqué que des travaux étaient en cours. 47. En outre, le tribunal a exactement indiqué que selon les constats et les attestations de clients produits, ces travaux ont notablement réduit les places de parking pouvant être utilisées par le preneur. La cour note également que certains clients se sont plaints de la dégradation de leur véhicule, de l'absence de fermeture du parking suite à l'enlèvement du portail de nature à créer un problème de sécurité pour leur véhicule, et ont cessé d'amener leur véhicule en réparation. Ces travaux initiés par la Sci Les Catalpas, propriétaire des parcelles, ont ainsi été réalisés fautivement, au mépris du droit de jouissance concédé au preneur, et ont impacté sa situation financière, alors qu'il se trouvait dans une situation précaire du fait de l'exécution du plan de sauvegarde. 48. Le tribunal judiciaire a ainsi justement retenu que la responsabilité de la Sci Les Catalpas est engagée. Concernant la Sci 3S, il résulte du bail que les deux sociétés civiles ont été représentées par le même co-gérant, monsieur [T]. Le courrier adressé le 23 juillet 2018 par la Sci Les Catalpas au preneur a été signé par monsieur [O], et il résulte de la mise en demeure du 30 janvier 2019 adressée par la Sci 3S que ce courrier a été signé par la même personne. Ces deux sociétés civiles sont ainsi représentées par les mêmes personnes, et la Sci 3S était ainsi informée de la réalisation des travaux, et devait également en informer son preneur. 49. Le tribunal a ainsi exactement retenu la responsabilité de ces deux sociétés. La cour constate que l'absence du respect d'un délai de prévenance et l'ampleur des travaux sans précaution constituent une faute justifiant l'allocation d'une indemnité. 50. Concernant le montant de l'indemnité allouée aux intimées, le tribunal a justement retenu un préjudice subi à hauteur de 10.000 euros. Les intimées ne justifiant pas d'un préjudice supérieur ne peuvent qu'être déboutées de leur appel incident. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les appelantes au paiement de la somme de 10.000 euros. 3) Sur la demande de compensation des appelantes': 51. Selon l'article L622-7 du code de commerce , le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. En l'espèce, les intimées ont fondé leur demande de dommages et intérêts sur les articles 1719 et suivants du code civil, et leur créance a ainsi une nature contractuelle, résultant de l'inexécution de bonne foi du bail. Les créances des appelants ont la même nature, et résultent de l'exécution du même contrat. Il s'agit ainsi de créances connexes. La cour fera ainsi droit à la demande de compensation des appelantes. 4) Sur les demandes accessoires': 52. Le tribunal judiciaire a fait une exacte application des articles 700 et 696 du code de procédure civile, et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a mis les dépens à la charge de la liquidation judiciaire, à l'exception des frais du constat des 24 et 25 avril 2019, ne constituant pas des dépens au sens de l'article 696 du code de procédure civile, puisque son objet a été notamment de déterminer si des obstacles étaient opposés par le preneur à la réalisation des travaux. 53. Le sens du présent arrêt impose en outre de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu'elle a exposés par application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens exposés en cause d'appel seront portés à la charge de la liquidation judiciaire. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles 561 et suivants du code de procédure civile, les articles L622-7 et L641-13 du code de commerce'; Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ; y ajoutant'; Déclare recevables les demandes de la Sci 3S et de la Sci Les Catalpas portant sur les sommes de 12.196 euros, 1.219,60 euros et 150,01 euros'; Condamne en conséquence la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualité de liquidateur judiciaire à payer aux appelantes la somme de 12.196 euros, outre 1.219,60 euros de majoration de retard au taux de 10% et les intérêts légaux sur cette somme conformément aux dispositions du bail'; Condamne la société Franck Service Auto représentée par la Selarl SBCMJ ès-qualité de liquidateur judiciaire à payer aux concluantes la somme de 150,01 euros au titre de remboursement de frais inhérents à la résiliation du bail ; Ordonne la compensation entre les créances des parties'; Laisse à chacune des parties les frais qu'elle a engagés par application de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne la Selarl SBCMJ ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Franck Service Auto aux dépens, qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire; SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente