Cour d'appel, 26 avril 2024. 23/00162

ARRÊT N° VAG R.G : N° RG 23/00162 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F34G [G] [I] [O] C/ [A] [U] [U] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 26 AVRIL 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 22 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d'appel en date du 31 JANVIER 2023 RG n° 22/01516 APPELANTS : Madame [W] [R] [X] [G] [I] [Adresse 10] [Localité 12] Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [P] [L] [F] [O] [Adresse 9] [Localité 11] Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉES : Madame [W] [Y] [N] [A] [Adresse 6] [Localité 3] Représentant : Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [K] [U] épouse [H] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [S] [U] [Adresse 7] [Localité 8] Représentant : Me Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 24 août 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Janvier 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Avril 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. * * * LA COUR : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 2 février 2021, Mme [W] [Y] [A], Mme [K] [U] épouse [H] et Mme [S] [U] (ci-après les consorts [U]) ont consenti à Mme [W] [R] [X] [G] [I] et M. [P] [L] [F] [O] (ci-après les consorts [O]) une promesse synallagmatique de vente sur une parcelle de terrain cadastrée AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 1] sise [Adresse 13], pour le prix de 180.000€, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, d'un certificat d'urbanisme informatif et d'un prêt pour la somme maximale de 400.000€. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 janvier 2022, Mme [K] [U] épouse [H] mettait en demeure les acquéreurs de justifier de la réception de l'offre de prêt et de l'arrêté de permis de construire et à défaut indiquait qu'ils seraient redevables de la somme de 18.000€ à titre de dommages-intérêts. Par acte d'huissier du 18 mai 2022, les consorts [U] ont fait assigner les consorts [O] en paiement. Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a condamné solidairement les consorts [O] à payer aux consorts [U] la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale, outre celle de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civil. Par déclaration du 31 janvier 2023, les consorts [O] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 août 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 16 août 2023, les consorts [O] demandent à la cour de : " Juger que l'assignation ayant saisi le Tribunal suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas permis aux concluants de se défendre devant les premiers juges, alors que l'huissier a manifestement été négligent dans la recherche de l'adresse des personnes citées alors même que les requérants étaient au courant de la bonne adresse depuis plus d'une année. Juger par ailleurs que sur le fond, la clause pénale mise en application n'a été précédée d'aucune mise en demeure efficace et surtout pas d'avoir à régulariser la vente seul élément déclencheur d'une pénalité. Juger qu'en tout état de cause, les acquéreurs ont tenu scrupuleusement informés les vendeurs- par l'intermédiaire de leur mandataire - de leur démarche visant à lever les conditions suspensives et de l'échec d'obtention d'un prêt immobilier conforme. En conséquence, Réformer le jugement du 22/11/0022 en toutes ses dispositions visant à condamner les concluants. Statuant de nouveau, Débouter les consorts [U] - [A] - [H] de l'ensemble de leurs demandes. Les condamner aux dépens et au paiement de 3000 € de frais irrépétibles ". Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir : - que l'assignation du 18 mai 2022 a été délivrée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à une adresse qui n'était plus celle des concluants, ce que savait le mandataire des vendeurs depuis le 1er avril 2021; que le même huissier a pu délivrer la signification du jugement obtenu sans contradictoire à la bonne adresse ; que ses diligences ont été insuffisantes ; qu'il n'a pas consulté les services postaux ; - que la mise en demeure n'a été adressée qu'à Mme [W] [R] [X] [G] [I] et à une mauvaise adresse ; qu'en l'absence de mise en demeure valable, ils ne peuvent être sanctionnés ; que les échanges avec le mandataire des vendeurs sont clairs ; qu'il était au courant des démarches entreprises auprès des banques. *** Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 16 août 2023, les consorts [U] demandent à la cour de : " - REJETER la demande d'annulation du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 22 novembre 2022 en ce que l'assignation a été délivrée à la dernière adresse connue des appelants conformément à l'article 659 du code de procédure civile ; Sur le fond, - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis le 22 novembre 2022 ; En conséquence, - CONDAMNER solidairement Madame [W] [R] [X] [G] [I] et Monsieur [P] [L] [F] [O] à verser à Mesdames [W] [Y] [N] [A], [K] [U] épouse [H] et [S] [U] la somme de 18.000,00 euros au titre de la clause pénale prévue en cas non régularisation de la vente par acte authentique dans les délais prévus à la promesse ; - DEBOUTER Madame [W] [R] [X] [G] [I] et Monsieur [P] [L] [F] [O] de l'ensemble de leurs demandes, faits et prétentions ; - CONDAMNER solidairement Madame [W] [R] [X] [G] [I] et Monsieur [P] [L] [F] [O] à verser à Mesdames [W] [Y] [N] [A], [K] [U] épouse [H] et [S] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens ". Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir : - que leur conseil s'est rapproché du notaire aux fins de savoir s'il avait reçu un quelconque courrier, une quelconque information s'agissant du nouveau domicile des appelants, sans succès ; qu'il appartenait aux bénéficiaires de la promesse de notifier leur changement d'adresse au notaire ou aux vendeurs et non à l'agent immobilier ; - que la condition d'obtention de prêt est réputée accomplie en cas d'absence de démarche de l'emprunteur ou, ce qui revient au même, en cas de démarche tardive ; que les appelants ne justifient d'aucune diligence qu'ils auraient accomplie tant en termes d'obtention du prêt qu'en termes de dépôt de permis de construire. MOTIVATION Sur le principe de la contradiction L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. L'article 659 du code de procédure civile dispose que lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. Pour prouver la connaissance qu'avaient les consorts [U] de leur nouvelle adresse au moment de la délivrance de l'assignation, les consorts [O] ne produisent qu'une copie d'écran d'un sms qu'ils affirment avoir envoyé au mandataire immobilier des vendeurs, sans que ce document ne permette d'identifier avec certitude le destinataire du message ni la bonne réception de ce dernier. Au surplus, il n'est pas justifié que celui-ci avait reçu mandat à ce titre, ce que les consorts [U] contestent. Par ailleurs, il ressort des mentions de l'huissier de justice sur son acte d'assignation du 18 mai 2022, qu'il a non seulement interrogé le voisinage mais également l'annuaire pages blanches et le site internet Google, en précisant que les services de police et la Poste refusaient de communiquer tout renseignement. Il s'en déduit qu'il n'est pas justifié que les modalités de remise de cet acte soient intervenues en violation des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. La demande des consorts [O] sur ce point sera donc rejetée. Sur la clause pénale L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. A l'exception d'échanges de sms avec le mandataire immobilier précité, qui ne constituent que de simples affirmations de leur part, les consorts [O] ne produisent aucun document établissant qu'ils ont effectué une quelconque démarche, alors même que la promesse de vente signée le 2 février 2021 devant notaire leur faisait obligation d'en justifier auprès des promettants dans un délai de un mois et demi s'agissant du dépôt d'un dossier complet de permis de construire et de quatre mois s'agissant d'une offre définitive de prêt. Conformément aux dispositions précitées, les conditions suspensives de la promesse de vente sont donc réputées accomplies. Par ailleurs, il est stipulé à la promesse de vente notariée, que la validité de la clause pénale prévoyant le versement de la somme de 18.000€ à titre de dommages-intérêts en cas de réalisation des conditions suspensives non suivie de régularisation de l'acte authentique, n'est pas conditionnée à l'envoi d'une mise en demeure dans l'hypothèse d'une " inexécution définitive ", ce qui est le cas en l'espèce. En conclusion de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement entrepris. Les consorts [O], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l'appel et à payer aux consorts [U] la somme totale de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 22 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Denis, Y ajoutant, Condamne solidairement Mme [W] [R] [X] [G] [I] et M. [P] [L] [F] [O] aux dépens d'appel, Condamne solidairement Mme [W] [R] [X] [G] [I] et M. [P] [L] [F] [O] à payer à Mme [W] [Y] [N] [A], Mme [K] [U] épouse [H] et Mme [S] [U] la somme totale de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT