Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 25/00372

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 25/00372 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TYWN JUGEMENT N° B DU : 08 Juillet 2025 S.A. HLM LES CHALETS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. C/ [O] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 08 Juillet 2025 à Me REDON-REY Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. HLM LES CHALETS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [O] [D], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE La SA HLM DES CHALETS a donné à bail par contrat en date du 30 mai 2023 à Madame [O] [D] un appartement à usage d’habitation (n°12, Bâtiment B) situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 306,08€, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM DES CHALETS a adressé à Madame [O] [D] par courrier 17 juillet 2024 une mise en demeure de lui payer la somme de 364,1 €, puis par courrier du 19 août 2024 celle de 540,40€. La SA HLM DES CHALETS a informé la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES de la Haute-Garonne de l’impayé par acte de commissaire de justice signifié le 2 juillet 2024. La SA HLM DES CHALETS a par ailleurs mandaté un commissaire de justice aux fins de délivrance d’un commandement de payer les loyers à Madame [O] [D]. Compte tenu de l’occupation des lieux par Monsieur [V] [I], lui indiquant en outre ne pas connaître la locataire, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat le 9 octobre 2024. C'est dans ces conditions que la SA HLM DES CHALETS a fait assigner par acte du 10 décembre 2024 Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter : A titre principal : - Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [D] [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé, pour non occupation du logement et sous-location ; En conséquence, elle a sollicité de : - ordonner sans délai l'expulsion de Madame [D] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner Madame [D] [O] au paiement des loyers et charges impayés au 5 décembre 2024 soit la somme de 1.276,46 €, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, - la condamner à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, - juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, - juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du constat du 9 octobre 2024. A titre subsidiaire, elle a sollicité de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [D] [O] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé, pour non occupation du logement et sous-location. En conséquence, elle a sollicité de : - d’ordonner sans délai l'expulsion de Madame [D] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner Madame [D] [O] au paiement des loyers et charges impayés au 5 décembre 2024 soit la somme de 1.276,46 €, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, - la condamner au paiement en deniers et quittances des loyers et charges sur la base du quittancement courant 352,56 € à compter de l'audience à échoir jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux, - juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, - juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du constat du 9 octobre 2024. Dans tous les cas, elle a sollicité de : - condamner Madame [D] [O] au paiement d'une somme de 1.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [D] [O] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du constat du 9 octobre 2024 conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, - juger qu'il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l'affaire. A l’audience du 3 avril 2025, la SA HLM DES CHALETS a comparu représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.940,12€ suivant décompte en date du 31 mars 2025 (mensualité de mars 2025 incluse). Madame [O] [D] assignée par acte en date du 10 décembre 2024, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 prorogé au 8 juillet 2025. Le conseil de la SA HLM DES CHALETS dûment autorisé a produit par note en délibéré la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à Madame [D] prévue par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la procédure est en conséquence régulière. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande résiliation judiciaire du contrat de bail - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par la voie électronique le 11 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience. Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF de la Haute-Garonne par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le prononcé de la résiliation du bail : Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : - d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; - de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, l’article 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose : Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS au soutien de sa demande de résiliation du bail démontre que Madame [O] [D] ne s’acquitte pas régulièrement du loyer et des charges et qu’elle n’occupe pas personnellement le logement et verse aux débats un constat de commissaire de justice du 9 octobre 2024 dont il ressort que le logement est occupé par un tiers. Elle fournit par ailleurs un décompte actualisé au 31 mars 2025 faisant apparaître une dette locative d’un montant de 1.940,12€, mensualité de mars 2025 incluse. En conséquence, compte tenu des manquements graves et renouvelés en matière notamment de règlement des loyers et charges, il convient de prononcer la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de Madame [O] [D] à compter de la date de la présente décision et d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [D]. Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes don’t l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ». En l’espèce, il convient de constater la mauvaise foi de Madame [O] [D] qui a quitté les lieux sans donner congé ni restitué les clés à la société bailleresse, en conséquence les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution seront supprimés. Sur les demandes de condamnation au paiement : La SA HLM DES CHALETS justifie par la production d’un décompte actualisé au 31 mars 2025 d’une dette locative d’un montant de 1.940,12€, mensualité de mars 2025 incluse. Madame [O] [D], n’ayant pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.940,12€ au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025 (mensualité de mars 2025 incluse) ainsi qu’ au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Madame [O] [D] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Sur les demandes accessoires : Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du constat du commissaire de justice du 9 octobre 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS afin d’assurer la défense de ses intérêts, Madame [O] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail conclu le 30 mai 2023 entre la SA HLM DES CHALETS d’une part et Madame [O] [D] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (n°12 ,Bâtiment B) situé [Adresse 4] aux torts exclusifs de Madame [O] [D] ; ORDONNE en conséquence à Madame [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; SUPPRIME les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Madame [O] [D] ; DIT par conséquent qu'à défaut pour Madame [O] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision, la SA HLM DES CHALETS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.940,12€ au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025 (mensualité de mars 2025 incluse) ainsi qu’ au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; CONDAMNE Madame [O] [D] à payer à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du bail et donc à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Madame [O] [D] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du constat de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024 ; DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente