Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 23/04917

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 13/09/2024 à : Maitre Olivier BROCHARD Copie exécutoire délivrée le : 13/09/2024 à : Maitre Harry BENSIMON Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 23/04917 N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFC N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [D] épouse [H], demeurant [Adresse 4] représentée par Maitre Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0740 DÉFENDERESSE Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2] représentée par Maitre Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 octobre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/04917 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFC EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 15 octobre 2007 renouvelé à plusieurs reprises la dernière fois par acte du 30 mai 2019, Madame [F] [D] épouse [H] a donné à bail à Madame [Z] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial hors charges de 400 euros. Par acte d'huissier de justice du 26 novembre 2021, Madame [F] [D] épouse [H] a fait signifier à sa locataire un congé pour vente à effet au 31 mai 2022 à minuit pour le prix de 110 000 euros puis en l'absence de restitution des clés lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 14 novembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, Madame [F] [D] épouse [H] a assigné Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d'obtenir son expulsion sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, le transport et la séquestration des meubles et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 1er juin 2022 outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens intégrant les frais éventuels d'expulsion et les honoraires d'huissier. A l'audience, Madame [F] [D] épouse [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a conclu au rejet des prétentions adverses. Au soutien de ses prétentions, elle prétend qu'elle est la seule propriétaire du bien donné à bail et que son assignation est donc recevable. Elle estime que le congé est valable et que ses demandes sont urgentes et ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Elle souligne que le prix de vente a été fixé par son agence immobilière et qu'elle a d'ores et déjà engagé des démarches pour trouver un acquéreur. Elle conteste le caractère indécent du logement en l'absence d'arrêté d'insalubrité et de la moindre demande de travaux de la locataire. Elle s'oppose enfin à l'octroi de délai pour quitter les lieux eu égard à la mauvaise foi de sa locataire et du temps écoulé depuis la date d'effet du congé. Madame [Z] [K], représentée par son conseil, a conclu : - à "l'irrecevabilité de l'assignation", - subsidiairement à la nullité du congé et au débouté des demandes, - à titre reconventionnel : - à la condamnation de Madame [F] [D] épouse [H] à lui payer à titre de provision 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et 2 000 euros pour préjudice moral, - à la remise sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir de quittances de loyer conformes de janvier 2021 à août 2023 inclus, - très subsidiairement à l'octroi d'un délai de deux années pour quitter les lieux, - en tout état de cause : - au débouté des demandes d'astreinte et au titre des frais irrépétibles, - à la condamnation de Madame [F] [D] épouse [H] à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [K] fait valoir que l'assignation est irrecevable pour défaut de qualité à agir en l'absence de justificatif établissant que Madame [F] [D] épouse [H] est seule propriétaire du logement donné à bail. Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/04917 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFC Elle conclue au débouté des demandes en l'absence d'urgence et à raison de l'existence de contestations sérieuses tenant au fait que le congé n'a pas été délivré par les propriétaires indivis du logement et qu'il est frauduleux. Elle estime ainsi que le prix de vente est manifestement disproportionné alors que le logement est indécent et se prévaut à cet effet d'un rapport établi par une étudiante en architecture. Elle considère également que la bailleresse ne justifie d'aucune démarche active pour vendre le bien. Elle prétend qu'en dépit de plusieurs relances écrites, la bailleresse ne lui a plus remis de quittances de loyer ni de reçus depuis janvier 2021 et qu'elle n'a ainsi pas pu bénéficier du versement d'une allocation logement. Elle justifie sa demande subsidiaire de délais par la faiblesse de ses revenus, sa bonne foi et l'impossibilité de se reloger dans le secteur privé alors qu'elle a été reconnue prioritaire DALO en juin 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir L'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Dès lors, et alors que Madame [Z] [K] soutient que la demanderesse ne produit aucun justificatif démontrant être l'unique propriétaire du logement qui lui a été donné à bail, il y a lieu de considérer que la locataire entend voir déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir, non pas l'assignation, mais les demandes en validation de congé, d'expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation formées à son encontre. L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, Madame [F] [D] épouse [H] justifie par la production d'une attestation de propriété immobilière après décès établie le 7 mai 2002 par Maître [P] [T] notaire à [Localité 3] être propriétaire de la chambre sur rue au sixième étage sans ascenseur située [Adresse 2]) correspondant au bien donné en location à Madame [Z] [K]. Par conséquent la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par Madame [Z] [K] sera rejetée. Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences Selon le 1er alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/04917 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2CFC Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer. L'urgence n'est pas une condition nécessaire à l'application de ce texte. Il est admis que l'occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l'application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d'expulsion pour mettre fin au trouble. Il incombe dans cette hypothèse au locataire de démontrer que fait défaut l'évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé. Par ailleurs, aucune contestation même sérieuse du congé ne peut aboutir à ce qu'il soit déclaré nul, le juge des référés n'en ayant pas le pouvoir, les siens se limitant au prononcé de mesures provisoires. Il sera donc n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du congé formée par Madame [Z] [K]. Il résulte de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que : "lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement." En l'espèce, le dernier bail consenti à Madame [Z] [K] par acte du 30 mai 2019 et à effet du 1er juin 2019 pour une durée de trois ans est venu à échéance le 31 mai 2022 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de la bailleresse du 26 novembre 2021 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée (110 000 euros), contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II. Le congé contient donc bien formellement les éléments prévus à peine de nullité. Madame [Z] [K] n'apporte aucune preuve du caractère frauduleux du congé notamment de la surévaluation de l'offre de prix et la bailleresse justifie avoir été destinataire de plusieurs propositions d'achat pour le bien litigieux mis en vente en même temps que l'appartement du premier étage dont elle est également propriétaire. La seule production d'un rapport non contradictoire établi le 14 novembre 2022 par une étudiante en architecture relevant notamment l'absence de disjoncteur différentiel, des décollements de peinture et de l'humidité aux droits des fenêtres ainsi qu'une fuite d'eau n'est pas de nature à établir avec l'évidence requise en référé le caractère indécent du logement en l'absence d'arrêté d'insalubrité ou de constat effectué par les services d'hygiène de la mairie et de la moindre réclamation de la locataire avant l'engagement de la procédure. Il sera surabondamment rappelé que si en application de l'article 1719 1° du code civil, lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, la délivrance d'un congé donné pour l'échéance du contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire (Cour d'appel Paris, 23 novembre 2023, n° 21/09254). Il y a lieu en conséquence de rejeter les contestations soulevées et de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Madame [Z] [K] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, il y a lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 31 mai 2022 à minuit. Il s'ensuit que la locataire qui s'est maintenue dans les lieux se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juin 2022 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [K] à quitter les lieux. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation Selon le second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier. Il s'ensuit que le juge des référés ne peut accorder qu'une provision au créancier à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive. Dès lors, la demande de Madame [F] [D] épouse [H] tendant à la condamnation de Madame [Z] [K] à lui verser à compter du 1er juin 2022 une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges et non une provision à valoir sur le montant de cette indemnité excède les pouvoirs du juge des référés. Sa demande sera par conséquent déclarée irrecevable. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, Madame [Z] [K] qui habite dans les lieux depuis près de 17 ans et déclare percevoir des revenus de l'ordre de 1 288 euros par mois en qualité d'animatrice surveillante (avis d'imposition sur le revenu 2022, revenu imposable : 15 459 euros), ce qui rend difficile l'obtention d'un logement dans le secteur privé, justifie avoir déposé une demande de logement social dès mars 2010 et avoir été reconnue prioritaire DALO le 1er juin 2023 de sorte que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il apparaît toutefois que compte-tenu de la date d'effet du congé le 1er juin 2022 et des prorogations successives du délibéré, Madame [Z] [K] a de fait bénéficié de délais bien plus importants que ceux qui auraient pu lui être accordés judiciairement étant observé qu'en tout état de cause son expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et après la fin de la trêve hivernale le 31 mars 2025. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires autres que les délais légaux. Néanmoins, afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance et préjudice moral Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 1719 du code civil dispose pareillement que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. En l'espèce, Madame [Z] [K] ne justifiant pas avec l'évidence requise en référé de l'indécence de son logement, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur ses demandes de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance et préjudice moral. Sur la demande reconventionnelle de remise de quittances Selon le second alinéa précité de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. En l'espèce, Madame [Z] [K] a par courrier recommandé avec accusé de réception expédié le 29 février 2023 demandé à sa bailleresse qu'elle lui transmettre ses quittances de loyer depuis mai 2021. Il s’ensuit que Madame [Z] [K] a été destinataire des quittances de loyer de janvier à avril 2021 lesquelles sont d’ailleurs produites aux débats. Madame [F] [D] épouse [H] a en outre établi en cours de procédure le 9 septembre 2023 un décompte signé de sa main récapitulant les sommes versées par la preneuse du 1er mai 2021 ou 30 septembre 2023 à hauteur de la somme mensuelle de 420 euros ce qui correspond au montant figurant sur les relevés de compte de Madame [Z] [K] (et non de 435 euros comme prétendu par la locataire). Il s'ensuit que la bailleresse a satisfait l'obligation imposée par l'article 21 précité, même si elle l’a fait tardivement, de sorte que la demande de remise de quittances sous astreinte sera rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [Z] [K], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté de la bailleresse. L'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. En l'espèce dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n'est pas justifié de frais d'exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. La demande au titre des éventuels frais d'expulsion à venir et des honoraires d'huissier sera par conséquent rejetée. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [F] [D] épouse [H]. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, REQUALIFIONS la demande de Madame [Z] [K] « d'irrecevabilité de l'assignation » en demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Madame [F] [D] épouse [H] en validation de congé, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Madame [Z] [K] pour défaut de qualité à agir, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du congé formée par Madame [Z] [K], CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [Z] [K] par Madame [F] [D] épouse [H] d'un congé pour vente relatif au bail conclu à effet du 15 octobre 2007 renouvelé à plusieurs reprises la dernière fois par acte du 30 mai 2019 et concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5] sont réunies et que le bail a expiré le 31 mai 2022 à minuit 2022, DÉBOUTONS Madame [F] [D] épouse [H] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DÉBOUTONS Madame [F] [D] épouse [H] de sa demande d'astreinte, DÉBOUTONS Madame [Z] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux, ORDONNONS à Madame [Z] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Madame [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [D] épouse [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DÉCLARONS irrecevable la demande de Madame [F] [D] épouse [H] de paiement d'une indemnité d'occupation formulée à titre non provisionnel, DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance et préjudice moral formées par Madame [Z] [K], DÉBOUTONS Madame [Z] [K] de sa demande de remise sous astreinte de quittances de loyer conformes de janvier 2021 à août 2023 inclus, REJETONS le surplus des demandes, DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [F] [D] épouse [H], CONDAMNONS Madame [Z] [K] aux dépens comme visé dans la motivation, ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.