Tribunal judiciaire, 28 mars 2025. 24/08076

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 3] JUGEMENT DU 28 Mars 2025 N° RG 24/08076 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LIVN Jugement du 28 Mars 2025 N° : 25/296 OPH [C] C/ [W] [F] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH [C] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 17 Janvier 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH [C] [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Mme [I] [Z], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [W] [F] [Adresse 6] [Localité 4] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 1995, l’OPAC 35, devenu l'établissement [C], a consenti un bail d’habitation à M. [W] [F] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1593 francs. Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4.684,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [F] le 29 août 2024. Par assignation du 6 novembre 2024, l'établissement [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de M. [W] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : o 5.896,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, • A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025. A cette date, l'établissement [C] a comparu représenté par Mme [I] [Z] dument munie d’un pouvoir. Soutenant oralement les termes de son assignation, au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'établissement [C] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2025, s'élève désormais à 6.282,12 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par le défendeur, considérant qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [F] ayant effectué un virement de 400 euros le 8 janvier 2025. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Toutefois, par courrier du 13 janvier 2025 versé aux débats, M. [F] a sollicité le maintien du bail. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement [C] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [W] [F]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4.684,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 octobre 2024. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, l'établissement [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2025, M. [W] [F] lui devait la somme de 6.282,12 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [W] [F] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 4.684,26 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.211,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation, son montant sera fixé à 395,58 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 16 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [C] ou à son mandataire. 4. Sur les demandes accessoires Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner M. [W] [F] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 1995 entre l'établissement [C], d’une part, et M. [W] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 10] est résilié depuis le 29 octobre 2024, CONDAMNE M. [W] [F] à payer à l'établissement [C] la somme de 6.282,12 euros (six mille deux cent quatre-vingt-deux euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 4.684,26 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.211,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [W] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [F], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 octobre 2024, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • M. [W] [F] sera condamné à verser à l'établissement [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [W] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2024 et celui de l'assignation du 6 novembre 2024 DÉBOUTE l'établissement [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge