Texte intégral
- N° RG 23/05435 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKH6
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 25 novembre 2024
Minute n° 25/00407
N° RG 23/05435 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKH6
Le
CCC : dossier
FE :
Me Sami KOUHAIZ,
Maître Céline NETTHAVONGS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEUR
Monsieur [P] [M]
[Adresse 4]
[Localité 10]
représenté par Me Sami KOUHAIZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEURS
Monsieur [X] [R]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représenté par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
Monsieur [C] [E]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représenté par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
S.A.S. T2D
[Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
Monsieur [D] [W]
[Adresse 1]
[Localité 9]
représenté par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : Mme RETOURNE, Juge
Assesseurs: Mme GRAFF, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge
Jugement rédigé par : Mme GRAFF, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 13 Février 2025.
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, prorogé du 10 avril 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE
Suivant un compromis de vente signé le 7 juin 2023, Monsieur [P] [M] a vendu à la SAS T2D un appartement et une cave sis [Adresse 7] [Localité 13] [Adresse 16] (77) pour un prix principal de 181.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire dont la date butoir de réalisation était fixée au 7 août 2023.
La vente n’a pas eu lieu.
Par actes de commissaire de justice en date des 29 et 30 novembre 2023, Monsieur [P] [M] a assigné la SAS T2D et ses trois associés, Messieurs [X] [R], [C] [E] et [D] [W].
Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°1 notifiées par RPVA le 12 septembre 2024), Monsieur [P] [M] demande au tribunal de :
« A TITRE PRINCIPAL :
Constater le caractère irrégulier des attestations produites par les acquéreurs ;
Constater la fausse attestation produite par les acquéreurs ;
Constater la réalisation de la condition suspensive le 27 juillet 2023 par application de l’article 1304-3 du code civil ;
Constater l’inexécution du compromis de vente en raison des fautes graves des acquéreurs ;
Condamner in solidum Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] à la présente instance à indemniser le préjudice moral de Monsieur [P] [M] à hauteur de 3.000 euros augmenté du taux d’intérêt légal à compter du 31 août 2023 ;
Condamner in solidum Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au paiement de la clause pénale stipulée par le Compromis de Vente à hauteur de 18.000 euros ;
Condamner in solidum Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au versement de l’indemnité d’immobilisation, à savoir 5.000 euros ;
Ordonner la constitution d’une hypothèque judiciaire en garantie du paiement de la dette des défendeurs sur l’un ou plusieurs de leurs biens ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Si par exceptionnel, la SAS T2D avait repris le compromis de vente
Constater le caractère irrégulier des attestations produites par les acquéreurs ;
Constater la fausse attestation produite par les acquéreurs ;
Constater l’inexécution du compromis de vente en raison des fautes graves des acquéreurs
Constater la réalisation de la condition suspensive le 27 juillet 2023 par application de l’article 1304-3 du code civil ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] à la présente instance à indemniser le préjudice moral de Monsieur [P] [M] à hauteur de 3.000 euros augmenté du taux d’intérêt légal à compter du 31 août 2023 ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au paiement de la clause pénale stipulée par le Compromis de Vente à hauteur de 18.000 euros ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au versement de l’indemnité d’immobilisation, à savoir 5.000 euros ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] à la présente instance au versement de 3.000 euros à Monsieur [P] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner la Constitution d’une hypothèque judiciaire en garantie du paiement de la dette des défendeurs sur l’un ou plusieurs de leurs biens ;
A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE,
Constater le caractère irrégulier des attestations produites par les Acquéreurs ;
Constater la fausse attestation produite par les Acquéreurs ;
Constater l’inexécution du Compromis de Vente en raison des fautes graves des Acquéreurs
Constater la réalisation de la condition suspensive le 27 juillet 2023 par application de l’article 1304-3 du Code civil ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] à la présente instance à indemniser le préjudice moral de Monsieur [P] [M] à hauteur de 3.000 euros augmenté du taux d’intérêt légal à compter du 31 août 2023 ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au paiement d’une indemnité réparatrice du gain manqué et des frais de négociation à hauteur de 18.000 euros ;
Condamner in solidum la SAS T2D, Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] au versement de l’indemnité d’immobilisation, à savoir 5.000 euros ;
Ordonner la Constitution d’une hypothèque judiciaire en garantie du paiement de la dette des défendeurs sur l’un ou plusieurs de leurs biens ;
EN TOUTES CIRCONSTANCES,
Rejeter toutes les demandes et prétention des défendeurs à la présente instance ;
Condamner in solidum Messieurs [C] [E], [X] [R] et [D] [W] à la présente instance au versement de 3.000 euros à Monsieur [P] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »
Au visa de l’article 1304-3 du code civil, Monsieur [P] [M] fait valoir que les attestations produites présentent des irrégularités et ne sont pas conformes aux caractéristiques du compromis de vente. Il en déduit qu’il est bien fondé à solliciter le versement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation. Il fait valoir que le revirement des acquéreurs lui a causé un préjudice moral.
En réplique, Monsieur [P] [M] soutient que la jurisprudence récente reconnaît désormais la validité des actes passés par une société en formation dès lors qu’il ressort que la commune intention des parties était que l’acte soit conclu au nom ou pour le compte de la société en formation.
Dans leurs dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par RPVA le 23 mai 2024), Messieurs [X] [R], [C] [E], [D] [W] et la SAS T2D demandent au tribunal de :
« A titre principal,
ORDONNER la nullité du compromis de vente régularisé le 7 juin 2023 entre Monsieur [M] et la société SAS T2D, alors en cours de formation ;
ORDONNER la restitution de la somme de 5.000 euros versée au profit de Monsieur [M] lors de la signature du compromis de vente au titre de l’indemnité d’immobilisation consignée entre les mains de Maître [Z], Notaire ;
DEBOUTER Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes dirigées tant à l’égard de la SAS T2D que de Messieurs [R], [W] et [E]. CONDAMNER Monsieur [M] à payer à la SAS T2D ainsi qu’à Messieurs [R], [W] et [E] la somme de 1.200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Subsidiairement,
JUGER que la condition suspensive n’a pas été réalisée sans qu’aucune faute ne soit imputable tant à la SAS T2D qu’à Messieurs [R], [W] et [E]
JUGER NUL ET DE NULS EFFETS le compromis de vente régularisé entre les parties le 7 juin 2023 ;
ORDONNER la restitution de la somme de 5.000 euros versée au profit de Monsieur [M] lors de la signature du compromis de vente au titre de l’indemnité d’immobilisation consignée entre les mains de Maître [Z], Notaire ;
DEBOUTER Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes dirigées tant à l’égard de la SAS T2D que de Messieurs [R], [W] et [E]. CONDAMNER Monsieur [M] à payer à la SAS T2D ainsi qu’à Messieurs [R], [W] et [E] la somme de 1.200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre infiniment subsidiaire et dans l’éventualité où le Tribunal de céans devait juger valable le compromis de vente en date du 7 juin 2023,
RAMENER à de plus justes proportions le montant de la clause pénale fixé à la somme de 18.100 euros aux termes du compromis de vente ;
DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 3.000 euros en réparation de son soi-disant préjudice moral ;
AUTORISER tout succombant à payer les sommes qui pourraient être allouées à Monsieur [M] en procédant à 24 versements d’un même montant ;
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Céline NETTHAVONGS, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »
Au visa des articles 1145 et 1842 du code civil, les défendeurs soutiennent que le compromis de vente est entaché de nullité absolue puisque la SAS TD2, immatriculée le 18 juillet 2023, ne disposait pas de la personnalité morale au jour de la signature du compromis le 7 juin 2023.
Ils soutiennent également avoir produit avant la date butoir fixée au 7 août 2023 trois refus de prêt et contestent les irrégularités soulevées par Monsieur [P] [M]. Ils en déduisent qu’ils sont bien fondés à solliciter la restitution de la somme de 5.000 euros versée lors de la signature du compromis de vente.
Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l'affaire à l’audience collégiale du 13 février 2025 pour y être plaidée et mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 30 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
I – Sur la nullité du compromis de vente pour défaut de capacité de la SAS T2D
En application de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.
Selon l’article 1145 du code civil, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles.
L’article 1842 du même code précise que les sociétés jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation.
Il est de principe qu’en présence d’un acte dans lequel il n’est pas expressément mentionné qu’il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits (Cass Com 29 novembre 2023, 22-18.295).
Il s’ensuit que l’absence des mentions explicites « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation ne saurait suffire à entraîner, de manière automatique, la nullité de l’acte considéré.
En l’espèce, il est constant que le compromis de vente litigieux a été conclu le 7 juin 2023 par Monsieur [P] [M] d’une part, et par la SAS T2D, d’autre part, cette dernière étant mentionnée comme « immatriculée sous le numéro EN COURS DE DEPOT et représentée par Monsieur [D] [W] (…), Monsieur [C] [E] (…) et Monsieur [X] [R] (…) » (soulignés par le tribunal).
Par ailleurs, est annexé au compromis de vente un document rédigé par Maître [V] [L], notaire au sein de la SELARL LMY Notaires « recevant les statuts de la société T2D à la requête de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] ».
Il sera relevé que ce document daté de 2023 ne précise ni le jour ni le mois de sa rédaction, qu’il comporte des mentions inachevées et n’est pas signé de sorte qu’il s’apparente plus à un projet de statuts que de statuts proprement dits.
Toutefois, sa teneur n’est pas contestée par les défendeurs et il précise expressément dans un paragraphe intitulé « Actes accomplis avant la signature des statuts » que la signature des statuts emportera reprise des actes accomplis « au nom et pour le compte de la société en formation », une fois celle-ci immatriculée (page 21).
Il ressort de l’extrait du Registre Nationale des Entreprises que la SAS T2D a été immatriculée le 18 juillet 2023.
Dès lors, bien que le compromis de vente a été formellement signé par une société encore dépourvue de personnalité morale à la date de l’acte, il ressort néanmoins des éléments du dossier, tant de la rédaction du compromis mentionnant que la SAS T2D était représentée par ses associés que du document annexé indiquant la reprise des actes accomplis avant leur signature, que celui-ci a été substantiellement conclu pour le compte de la société en formation, dans l’attente de son immatriculation (souligné par le tribunal).
Par conséquent, les défendeurs ne sauraient utilement se prévaloir de la nullité absolue du compromis de vente en raison de l’absence de personnalité morale de la SAS T2D à la date de signature.
Il s’ensuit que la demande tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente conclu le 7 juin 2023 avec Monsieur [P] [M] doit être rejetée.
II – Sur la reprise du compromis de vente
Selon l’article 1843 du code civil, les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.
L’article L. 210-6 du code de commerce précise que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les personnes qui ont agi au nom ou pour le compte d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits, lesquels sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.
En l’espèce, ainsi qu’il a été démontré, le compromis de vente du 7 juin 2023 a été conclu par Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], en leur qualité d’associés, pour le compte de la SAS T2D, dans l’attente de son immatriculation.
Il est constant que la SAS T2D est une société commerciale et qu’elle a été immatriculée le 18 juillet 2023.
Or le document annexé au compromis de vente relatif au projet de statuts de la société T2D est insuffisant, à lui seul, à établir la reprise de l’acte.
De plus, aucun procès-verbal de délibération de la société prévoyant la reprise des engagements pris par ses associés, après avoir été régulièrement immatriculée, n’est versée aux débats.
Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le compromis de vente litigieux a été repris par la SAS T2D.
Il en résulte que sont considérés comme seuls débiteurs des obligations découlant de ce compromis de vente, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], personnes physiques intervenues en leur nom personnel à la signature de l’acte, à l’exclusion de la SAS T2D désormais titulaire de la personnalité morale et alors qu’aucune reprise d’engagement n’a été démontrée.
Dès lors, la solidarité entre Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] est valablement invoquée, à titre principal, par Monsieur [P] [M].
III – Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt de financement
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, le compromis de vente comporte notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier par les défendeurs, la durée de validité de cette condition suspensive étant fixée à la date butoir du 7 août 2023 à minuit.
Il est rappelé que le compromis de vente prévoyait que les prêts sollicités par les défendeurs devaient répondre aux caractéristiques suivantes (page 6 du compromis de vente) :
« Montant global des prêts : 164.753 euros,
Taux d’intérêt maximum (hors assurances et frais) : 3,8% / an,
Durée du prêt : 25 années,
Mensualité maximale de 898 euros »
« Auprès de tout établissement et obligation de fournir deux refus de prêt en cas de non-obtention ».
Pour justifier de la non-obtention du financement, les défendeurs produisent trois attestations de refus de prêts.
S’agissant du courrier de refus de financement de Monsieur [O] [A] du Crédit Industriel et Commercial en date du 28 juillet 2023, non signé, selon lequel aucune suite favorable ne pouvait être donné à la demande de « crédit immobilier de 164.753 euros d’une durée de 300 mois destiné à financer l’acquisition et les travaux concernant un bien situé [Adresse 6] », il sera relevé qu’il ne mentionne pas le taux d’intérêt du prêt recherché.
S’agissant du courrier de refus de prise en charge de Monsieur [N] [G] de l’organisme CO PRET, courtier, en date du 29 juillet 2023, non signé, selon lequel aucune suite favorable ne pouvait être donné à la demande de « prêt à taux fixe d’intérêt maximal de 4% pour un montant de 188.000 euros sur 25 ans s’agissant de l’acquisition d’une résidence locative située [Adresse 5] à [Localité 15] », il sera relevé que les mentions relatives au taux d’intérêt et au montant du prêt ne correspondent pas aux termes du compromis de vente.
S’agissant du courrier de Monsieur [F] [B] du Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine-Banque en date du 31 juillet 2023, non signé, renonçant à étudier « la demande de financement d’un bien situé [Adresse 5] à [Localité 14] », sans autre précision, il ne répond pas aux conditions posées par le compromis de vente.
Aussi, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les documents produits sont insuffisants à remplir les conditions fixées par le compromis de vente.
Les défendeurs ne justifient d'aucune démarche complète et régulière à l'égard d'un organisme bancaire afin de satisfaire la condition suspensive ainsi que l'obtention du financement dans les conditions telles que convenues au compromis.
Il est ainsi établi que la négligence de l’acquéreur est seule à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive.
Il s’en déduit que la condition suspensive de prêt est réputée accomplie.
IV – Sur les demandes de paiement
Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation
Monsieur [P] [M] sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation tandis que les défendeurs en sollicitent la restitution.
En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l’espèce, le compromis de vente comporte dans un paragraphe intitulé « Acompte sur le prix de vente – Séquestre » (page 10) rédigé en ces termes :
« L’ACQUEREUR effectue un versement d’un montant de 5.000 euros (cinq mille euros) à l’ordre du notaire du vendeur, séquestre choisie d’un commun accord entre les parties comme le gardien de ce versement, et celui-ci devra délivrer un reçu à l’ACQUEREUR dans les 8 jours qui suivent la signature des présentes.
Ce versement s’imputera sur le prix convenu, sauf application de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention, auquel cas il sera intégralement restitué à L’ACQUEREUR.
Néanmoins, si la vente devait ne pas se réaliser, passé le délai de rétractation SRU, les conditions suspensives levées, le séquestre ne pourrait restituer lesdits fonds qu’en vertu d’un accord amiable et écrit entre les parties ou d’une décision judiciaire ».
Il sera observé qu’en dépit de l’emploi du terme « indemnité d’immobilisation » par les parties dans leurs conclusions, il n’est toutefois aucunement stipulé que l’acompte sur le prix de vente de 5.000 euros constitue une contrepartie de l’immobilisation du bien (souligné par le tribunal), laquelle resterait acquise au bénéficiaire au cas de non réalisation de la vente.
Au regard de la rédaction du compromis de vente et des pièces produites, cet acompte ne peut donc s’analyser en une indemnité d’immobilisation.
En l’absence de réitération de la vente, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] sont bien fondés à en solliciter la restitution.
Toutefois, aucun extrait de compte établissant le versement de tout ou partie de l’acompte allégué à l'étude de Maître [Z], ainsi que l’affirment les défendeurs, n'est produit.
Il conviendra donc d'autoriser ou au besoin enjoindre tout notaire susceptible de détenir des sommes séquestrées au titre de l’acompte ainsi que la Caisse des dépôts et consignations de s'en libérer au profit de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], sur présentation du présent jugement.
En conséquence, Monsieur [P] [M] sera débouté de sa demande.
Sur la demande au titre de la clause pénale
Monsieur [P] [M] sollicite le paiement de la somme de 18.000 euros à titre de clause pénale tandis que les défendeurs concluent au rejet de la demande et sollicitent, à titre subsidiaire, qu’elle soit ramenée à de plus justes proportions.
Selon l'article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Et, sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, le compromis de vente comporte un paragraphe intitulé « Clause pénale » (page 9) rédigé en ces termes (page 9) :
« Après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devrait, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme égale à 18.100 euros (dix-huit mille cent euros) ».
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 août 2023, Monsieur [P] [M] a mis en demeure la SAS T2D et ses associés, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], d’organiser un rendez-vous de signature de l’acte authentique, sous dix jours.
Il est constant que la vente n’a pas été réitérée.
Il ressort des éléments précédemment exposés que la non-réalisation de la vente est exclusivement imputable aux défendeurs de sorte que Monsieur [P] [M] est fondé à invoquer l'application de la clause pénale.
Si les défendeurs sollicitent la réduction du montant de la clause pénale, ils n’apportent néanmoins aucun élément à l’appui de cette demande.
Il sera rappelé que les parties restent libres des stipulations contractuelles qu'elles déterminent de concert.
Au regard de ces éléments, la clause pénale sera évaluée à la somme de 18.000 euros.
En conséquence, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale.
Sur la demande au titre du préjudice moral
Monsieur [P] [M] sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre du préjudice moral tandis que les défendeurs s’y opposent.
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, il sera rappelé que la clause pénale a pour objet de sanctionner un manquement contractuel, fixé forfaitairement comme représentant la juste indemnisation du préjudice subi en cas de non-réalisation fautive de la vente, sans qu’il puisse être ajouté une quelconque indemnité pour préjudice moral consécutif.
Or Monsieur [P] [M] expose, sans en justifier, avoir souffert du revirement de l’acquéreur et avoir rencontré des difficultés financières qui lui auraient occasionnées un stress durant plusieurs mois.
Il ne démontre donc pas souffrir d’un préjudice moral distinct du préjudice réparé par la clause pénale.
En conséquence, il sera débouté de sa demande.
V – Sur les demandes de délais de paiement et de constitution d’hypothèque
En application de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est précisé que le juge peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
En l’espèce, faute de justifier de leurs situations financières, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
De même, faute de justifier de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance ni de préciser le ou les biens invoqués, Monsieur [P] [M] sera débouté de sa demande de constitution d’une hypothèque judiciaire.
VI – Sur les dispositions de fin de jugement
Sur les intérêts
En application de l’article 1231-1 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
En l’espèce, les sommes allouées produiront de plein droit des intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de la mise en demeure.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], succombant, ils seront condamnés solidairement aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la SAS T2D et Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [P] [M] au paiement de la somme de 1.200 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
REJETTE la demande de la SAS T2D et de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente conclu le 7 juin 2023 avec Monsieur [P] [M] ;
REJETTE la demande de Monsieur [P] [M] de paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;
AUTORISE et au besoin ENJOINT tout notaire ainsi que la Caisse des dépôts et consignations susceptibles de détenir des sommes séquestrées au titre de l’acompte de 5.000 euros sur le prix de vente stipulé dans le compromis de vente conclu le 7 juin 2023 entre la SAS T2D, représentée par ses associés, Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], et Monsieur [P] [M], de s'en libérer au profit de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], sur présentation du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R], à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale ;
REJETTE la demande de Monsieur [P] [M] de paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;
DIT que les sommes allouées produiront de plein droit des intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de la mise en demeure ;
REJETTE la demande de la SAS T2D et de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] de délais de paiement ;
REJETTE la demande de Monsieur [P] [M] de constitution d’une hypothèque judiciaire ;
CONDAMNE solidairement Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] aux dépens ;
CONDAMNE solidairement Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de la SAS T2D et de Messieurs [D] [W], [C] [E] et [X] [R] de condamnation de Monsieur [P] [M] au paiement de la somme de 1.200 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
