Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00492 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IVOH
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 17 octobre 2024
PARTIE REQUERANTE :
E.P.I.C. OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION - HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]
représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34
PARTIE REQUISE :
Monsieur [Y] [K], né le 04 Juillet 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
comparant
Monsieur [C] [T], né le 16 Janvier 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
comparant à l’audience du 25 avril 2024
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;
Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ;
Entendu à l’audience publique du 05 septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Par un contrat du 27 avril 2022, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat a donné à bail à Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] un appartement à usage d’habitation sis 3ème étage du [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 557,89 € charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat a fait signifier à Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] le 10 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat a fait assigner Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.
Par décision du 1er mars 2024 la commission de surendettement du Haut-Rhin a déclaré le dossier introduit par Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] recevable.
L’affaire a été fixée à l’audience du 25 avril 2024 puis renvoyée à l’audience du 5 septembre 2024 où elle a été plaidée
A cette audience, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat et Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux objet du bail situés [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, au besoin, au moyen de la force publique,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] ainsi que de tous occupants de leur payer à compter de la date d’acquisition de bénéfice de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 362,49 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2023) et majorée au titre des charges dûment justifiées, majorée des indemnités d’occupation à échoir jusqu’à la date de l’ordonnance,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] à payer à l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat, la somme de 3030,60 € selon décompte arrêté au 21 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- Condamner solidairement Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi que du commandement de payer et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution par provision du jugement à intervenir.
L’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat, représentée par son conseil a repris les termes de son assignation et souligne que la saisine de la commission de surendettement est postérieure à la demande d’expulsion. Il ajoute que Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] ont repris le paiement du loyer en versant la somme de 270 €.
Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] comparants mentionnent avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’avril 2024 et affirment que le loyer du mois d’août a également été versé. Ils précisent vouloir rester dans le logement et avoir néanmoins entrepris des démarches pour un nouveau logement.
Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 16 avril 2024, dont il en a été donné lecture à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l'obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 19 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 01 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire en son article 3-2.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2023 pour la somme en principal de 2166,29 €.
La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur les locataires lesquels ne contestent pas la situation d'impayés et ne rapportent pas la preuve de paiements libératoires autre que ceux décomptés par le bailleur.
Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat n'a enregistré que trois versements pour une somme totale de 745 €.
Il est donc établi que Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer dans le délai imparti.
Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de leur situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 11 juillet 2023, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 1er mars 2024.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Selon l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 4 septembre 2024 que Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] sont aujourd’hui redevables solidairement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de juillet 2024 inclus, d’une somme totale de 5114,65 € à l’égard du bailleur déduction faite de la somme de 90,27 € (frais de poursuites du 25/03/2024), 7,06 € (frais de recommandé du 17/06/2023) et de la somme de 45,72 € au titre des frais de dossier enquête. En effet, le décompte impute aux locataires des frais pour non réponse à l’enquête visée à l'article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période de février 2024 à juillet 2024. Ces pénalités sont dues à partir de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi aux locataires d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.
A défaut pour Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] de justifier s’être libérés de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, ces derniers doivent être condamnés à payer à titre provisionnel ladite somme à l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, date de l’assignation.
Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a rendu le 1er mars 2024 au profit de Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ; qu'il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction ; qu'il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer courant a repris.
En effet, il est justifié par le décompte produit que Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] ont procédé depuis le mois d’avril 2024 au versement du loyer et des charges.
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.
Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
En cas de résiliation du bail, Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (soit 362,49€), indexé selon les stipulations contractuelles et majorée des charges dument justifiées jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Par ailleurs, l’équité commande de rejeter la demande présentée par l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,
DECLARE la demande régulière et recevable ;
CONSTATE l’acquisition au 11 juillet 2023 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 27 avril 2022 entre l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat et Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] concernant l’appartement sis 3ème étage du [Adresse 2] à [Localité 4] ;
CONDAMNE à titre provisionnel et solidairement Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] à payer à l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat une somme de 5114,65€ (cinq mille cent quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 4 septembre 2024, mois de juillet 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 16 février 2024 ;
AUTORISE Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] à se libérer de leur dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 20 € (vingt euros), en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T], la décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT que ces sommes seront exigibles le 30 de chaque mois suivant la date de signification de la présente ordonnance, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;
DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 11 juillet 2023 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé 3ème étage du [Adresse 2] [Localité 4], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
5°) Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail (soit 362,49€), indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (terme de référence :3ème trimestre 2023) et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [K] et Monsieur [C] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTE l’OPH [Localité 4] Alsace Agglomération-Habitat de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Le Greffier, Le Président,
