Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 23/01502

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01502 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKT2 NAC : 71F JUGEMENT CIVIL DU 22 OCTOBRE 2024 DEMANDEURS Mme [L] [M] [C] [Adresse 3] - [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 7] Rep/assistant : Me Alexandre ALQUIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [O] [N] [R] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Alexandre ALQUIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [K] [I] [P] [R] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Me Alexandre ALQUIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par son syndic la société LOGER LOCATION GESTION DE LA REUNION( LOGER) [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le :22.10.2024 Expédition délivrée le : à Maître Apolline DARRE de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS Me Alexandre ALQUIER Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, Madame Dominique BOERAEVE, Juge honoraire, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 27 Août 2024. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 Octobre 2024. JUGEMENT :contradictoire, du 22 Octobre 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte introductif d’instance du 27 avril 2023, Madame [M] [C] et les époux [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL LOGER, en annulation d’une résolution d’assemblée générale. Au soutien de leur demande, ils exposent qu’ils sont copropriétaires dans l’ensemble immobilier situé à [Localité 7] et dénommé [Adresse 6] ; que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2023, a été votée la résolution n°11 portant sur la « modification du règlement de copropriété concernant la location meublée saisonnière ou hôtelière » ; que les propriétaires présents représentaient 690 tantièmes su 1000 ; que 13 copropriétaires représentant 555 tantièmes ont voté pour et 4 ont voté contre ; qu’il est indiqué que la résolution est « sans décision possible » à la majorité renforcée de l’article 26 puis « acceptée » à la majorité absolue de l’article 25. Les requérants font valoir qu’au vu du règlement de copropriété, est interdite la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes ; qu’ainsi, est autorisée la location meublée en son entier sans précision sur la durée de cette location ; que le syndicat de la copropriété a souhaité faire évoluer la clause d’habitation en une clause bourgeoise exclusive ; que la destination d’un immeuble ne peut être modifiée que si elle est décidée à l’unanimité de toutes les parties ; qu’or, pour faire voter cette résolution, le syndicat des copropriétaires a utilisé la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu’ainsi, cette résolution a été adoptée en violation du règlement de copropriété qui n’interdit que les activités professionnelles, et de la loi précitée. Ils en demandent l’annulation et réclament la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le Syndicat de la copropriété réplique que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, ce qui exclut non seulement toute activité professionnelle et commerciale mais également toute location de courte durée ; que la résolution n°11 ne modifie pas le règlement de copropriété mais l’explicite ; qu’en outre, les règles de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. Il conclut au rejet de la demande et réclame la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. ET SUR QUOI En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Cette dernière condition fait référence aux clauses d’habitation qui figurent dans le règlement de copropriété. Ces clauses sont de deux types : - la clause d’habitation bourgeoise exclusive, stricte et absolue, interdisant toutes les activités autres que l’habitation, - la clause d’habitation bourgeoise simple, tolérant la location saisonnière dès lors qu’elle ne génère pas de nuisances sonores. En l’espèce, le règlement de la copropriété [Adresse 6] stipule au paragraphe DESTINATION-OCCUPATION de l’IMMEUBLE : « Aucun exercice professionnel, même à titre provisoire, ne sera accepté.. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distincte est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée ». / Il s’agit là d’une clause d’habitation bourgeoise simple interdisant les activités professionnelles et commerciales mais autorisant la location meublée sans indication de durée. Ce qui signifie que la location touristique de courte durée n’apparaît pas strictement prohibée. La jurisprudence apparaît divisée sur la nature civile ou commerciale de ce type de location. Une partie d’entre elle l’a assimilé à une activité commerciale s’étant appuyée sur l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Une autre partie a estimé que lorsque la location n’était pas associée à des prestations de services para-hôteliers, elle restait civile, même pour de courtes durées. L’article 261 D 4° du Code des Impôts, relatif au régime fiscal de la location meublée, pose en effet quatre critères pour définir la nature commerciale d’une activité hôtelière (petit déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle). Dans une récente décision du 25 janvier 2024, la Cour de Cassation considère qu’en l’absence de services significatifs, l’activité est de nature civile, même si elle peut être définie comme para hôtelière au sens du droit fiscal. En tout état de cause, et quoiqu’en dise le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], le règlement de copropriété ne contient pas une clause d’habitation bourgeoise exclusive. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. En son article 26, elle précise que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. En l’espèce, la résolution n°11 intitulée « MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ CONCERNANT LA LOCATION MEUBLÉE SAISONNIÈRE OU HOTELIERE » a été adoptée à la majorité absolue. Il convient d’en prononcer l’annulation. L’équité commande en la cause d’allouer aux requérants la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, ANNULE la résolution n°11 prise le 27 février 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6], CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] à payer aux demandeurs la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, LE CONDAMNE aux dépens. EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE