Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-22.577

CIV. 3 MY2 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10340 F Pourvoi n° G 19-22.577 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 La société Francelot, venant aux droits de la société Khor immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° G 19-22.577 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... W..., 2°/ à Mme J... R..., épouse W..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Francelot, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. et Mme W..., après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Francelot aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Francelot et la condamne à payer à M. et Mme W... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Francelot. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente des 9 et 19 novembre 2012 intervenue entre Monsieur et Madame W... et la société Khor, aux torts exclusifs de la Société Francelot, venant aux droits de la société Khor, d'AVOIR condamné la SAS Francelot à rembourser aux consorts W..., la somme de 190.000,00 € correspondant au prix d'acquisition versé, d'AVOIR condamné la SAS Francelot à payer à M. et Mme W... ensemble la somme de 24.181,75 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier du fait de la résolution de la vente, et d'AVOIR condamné la SAS Francelot à payer à M. et Mme W... ensemble la somme de 45.000 euros en réparation de l'ensemble des préjudices résultant du retard et de l'impossibilité pour eux de prendre livraison de leur immeuble dans le délai prévu ; AUX MOTIFS PROPRES QUE suivant acte authentique des 9 et 19 novembre 2012, M. et Mme W..., faisant suite à un contrat de réservation signé le 3 octobre 2011, ont acquis en l'état futur d'achèvement le lot nº1 d'un bâtiment à édifier à Lançon de Provence, constitué d'un appartement de type duplex comprenant, au rez-de-chaussée une entrée, une cuisine, un séjour, un salon et un WC et au 1er étage, un palier, trois chambres, une salle de bains avec WC et un balcon, ainsi que la jouissance privative d'un terrain d'une superficie approximative de 362 m² comprenant le bâtiment, le lot figurant sur le plan sous la mention K1 ; que le bien était vendu au stade 'fondations achevées' et que la livraison était prévue dans le délai de treize mois à partir de la signature de l'acte notarié, conformément aux termes du contrat de réservation, sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai ; que le prix de 200 000 euros TTC devait être réglé, en l'état d'une garantie extrinsèque d'achèvement, selon l'échéancier suivant : - 35% à l'achèvement des fondations (soit 70 000 euros), - 35% supplémentaires à la mise hors d'eau (soit 70 000 euros), - 25% supplémentaires à l'achèvement (soit 50 000 euros), - 5% à la livraison (soit 10 000 euros) ;que par courrier du 20 décembre 2013, soit à la date à laquelle le bien aurait dû être livré selon les prévisions contractuelles, la société venderesse écrivait à M. et X pour les prévenir que le délai ne pourrait être respecté en raison, d'une part de la résiliation du marché de l'entreprise CLM Bâtiment, titulaire du gros-oeuvre, d'autre part d'intempéries sur le chantier ; qu'il leur était indiqué que l'immeuble ne pourrait pas être livré avant la fin du 1er trimestre 2014 ;que la société KHOR annonçait l'achèvement de l'ouvrage à la date du 15 avril 2014 et demandait le versement d'une somme de 120 000 euros pour correspondre à l'échéancier prévu à l'acte puis elle convoquait les acheteurs pour la remise des clés en leur demandant un chèque de banque de 10 000 euros, la réunion de remise des clés étant fixée au 22 mai ;qu'à cette date, chacune des parties est venue avec un huissier : - l'huissier mandaté par le vendeur a constaté que le représentant de la société KHOR refusait de remettre les clés à M. et Mme W... en l'état de l'importance des réserves faites, notamment quant à la sécurité des enfants (talus sur le terrain et dalle en béton mal découpée au niveau de la gouttière) mais aussi en l'état du refus des acheteurs de remettre le chèque du solde du prix, alors que M. et Mme W... attendaient la remise des clés, jugeant la maison habitable en l'état et attendant la livraison de meubles, - l'huissier mandaté par les acheteurs a relevé un certain nombre de malfaçons et non finitions à l'intérieur de la maison et a constaté l'existence, à l'extérieur, d'un problème de sécurité résultant de la découpe de la plaque en béton recouvrant le regard au niveau de la descente d'eaux pluviales, créant un vide, ainsi que le défaut de planéité du terrain, en l'état d'un important talus ceinturant la maison ;que la lecture de ces deux constats permet de retenir que le vendeur lui-même a considéré que le bien ne pouvait être livré en l'état compte tenu des problèmes de sécurité ; qu'il n'est d'ailleurs pas discuté que le représentant de la société KHOR a enlevé la porte d'entrée de la maison pour éviter que les acquéreurs n'en prennent possession ;que la SAS Francelot, venant aux droits de la société KHOR, a fait convoquer M. et Mme W... par huissier pour un nouveau rendez-vous de remise des clés le 22 octobre 2014, soit cinq mois plus tard ;qu'à la date du 22 octobre 2014, chacun est à nouveau venu avec son huissier :que le constat de l'huissier des acheteurs fait état de petites malfaçons au niveau des carrelages et note l'existence de traces d'humidité en soubassement des murs du rez-de-chaussée ; il s'agit de réserves minimes n'affectant pas l'achèvement de l'immeuble et n'empêchant pas sa livraison ; il indique également que la plaque de béton n'a pas été changée et que le terrain est toujours dans le même état de relief important, et il ajoute, s'agissant du balcon, que plus aucune fissure n'est visible sur la tranche mais que la sous-face est toujours brute, l'armature acier étant visible ; - le constat d'huissier du vendeur note, lui aussi, quelques traces ou irrégularités de carrelage ou de ciment à l'intérieur de la maison et indique, s'agissant de l'extérieur, que l'armature métallique du balcon est visible à un endroit (traces de rouille) et que X maintient sa réserve concernant l'aménagement du jardin ; qu'à l'issue de cette visite, X a refusé de prendre les clés, son refus se fondant, pour l'essentiel sur la réserve concernant l'aménagement extérieur ; que le 20 novembre 2014, la SAS Francelot a notifié à M. et Mme W... le procès-verbal d'état des lieux dressé par son huissier ; qu'elle a ensuite assigné M. et Mme W... devant le tribunal pour obtenir la résolution de la vente aux torts des acheteurs, à défaut pour eux d'avoir payé le solde du prix ;que M. et Mme W... ont eux aussi sollicité la résolution de la vente, mais aux torts du vendeur, à raison du retard important dans la livraison et de la non-conformité de la maison ;que le jugement qui a prononcé la résolution de la vente sera confirmé, sauf pour la cour à statuer sur la responsabilité de cette résolution ;qu'il ressort de l'ensemble des éléments sus-rappelés que l'immeuble n'était pas achevé le 22 mai 2014, le représentant du vendeur ayant refusé de remettre les clés aux acheteurs pour des raisons de sécurité, mais qu'il l'était à la date du 22 octobre 2014, même s'il était encore affecté de quelques malfaçons, M. et Mme W... ayant alors refusé de payer le solde du prix en raison du retard et de prendre livraison du bien en raison de sa non-conformité, notamment du fait du défaut de planéité du terrain ;que, s'agissant du retard, que le contrat de vente prévoit que le délai de livraison doit être respecté, sauf cas de survenance d'un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, notamment les intempéries et la résiliation d'un marché de travaux dû à la faute de l'entreprise ; qu'il est précisé que, pour l'appréciation des évènements constituant une cause de suspension du délai de livraison, les parties s'en rapporteront à un certificat établi par le maître d'oeuvre ou l'architecte ayant la direction des travaux ; que la SAS Francelot produit aux débats en pièce 9 une attestation datée du 16 juin 2014 signée par M. D...,, maître d'oeuvre d'exécution de l'opération immobilière, indiquant que le planning des travaux « a été impacté par les intempéries des 3 types A B et C retenues par la norme nationalité française P 03 001 de précipitations, de vent et de gel selon les relevés météo France », sans précision du nombre de jours d'intempéries retenu ; que la pièce 10 est un tableau faisant état de 114 jours ouvrables d'intempérie mais non signé ; mais que ces deux pièces ne sont pas probantes, la cour constatant que la SAS Francelot n'avait pas invoqué ni produit l'attestation de son maitre d'oeuvre devant le tribunal pour justifier le retard et qu'il n'est pas justifié que le tableau a été établi par ce maître d'oeuvre ; que par ailleurs, la société KHOR avait invoqué, dans son courrier du 20 décembre 2013, la résiliation du marché conclu avec l'entreprise de gros oeuvre, mais qu'elle n'apporte aucun élément pour justifier de cet évènement ;qu'il sera en conséquence retenu que la SAS Francelot ne justifie pas de raisons particulières expliquant le retard dans l'achèvement et la livraison de l'immeuble plus de dix mois après la date prévue ; qu'il s'agit d'un manquement grave à ses obligations contractuelles ; que s'agissant de la conformité de l'immeuble, qu'il ressort des constats d'huissier établis le 22 mai 2014 puis le 22 octobre 2014, que le terrain entourant la maison accuse une forte déclivité qui porte atteinte à la jouissance du jardin à venir ; que cette déclivité n'est manifestement pas le résultat d'une pente naturelle du sol mais provient de la constitution d'un talus composé des déblais lors de l'édification de la maison, cette situation ressortant très nettement des photos prises en cours de chantier par M. et Mme W... ; que la SAS Francelot qui prétend que la déclivité serait naturelle et qu'elle figurerait sur les plans en coupe de l'immeuble ne produit aucune pièce pour en justifier ; qu'au regard de l'important retard non justifié de livraison et de la non-conformité de l'immeuble, il sera retenu que M. et Mme W... n'ont commis aucune faute en refusant de régler le solde du prix lors du rendez-vous du 22 octobre 2014 et en refusant d'en prendre possession ;que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la résolution de la vente était imputable au vendeur, la SAS Francelot ;qu'il sera également confirmé en ce qu'il a dit que la somme de 190 000 euros correspondant au prix versé par M. et Mme W... devait leur être restitué par la SAS Francelot et que cette société retrouvait, dès la décision assortie de l'exécution provisoire, la libre disposition de l'immeuble ; que M. et Mme W... réclament la condamnation de la SAS Francelot à leur verser des sommes importantes à titre de dommages et intérêts ;qu'ils ne sollicitent pas l'application de la clause pénale prévue en cas de résolution de la vente aux torts de l'autre partie qui fixe l'indemnité forfaitaire due à 10 % du prix de vente et ajoute que la partie responsable de la résolution demeurera en outre tenue de réparer le préjudice que l'autre aura effectivement subi ;que le tribunal a fait droit, à juste titre, à leur demande de dommages et intérêts au titre des frais bancaires qu'ils ont engagés en pure perte ; qu'il s'agit des intérêts intercalaires qu'ils ont réglés jusqu'au 4 juillet 2014 puis des intérêts et accessoires versés dans la phase d'amortissement des prêts jusqu'à la résolution, des frais d'avenant au contrat et des frais de remboursement anticipé du fait de la résolution ; que M. et Mme W... ne peuvent demander que leur soit réglé le montant total des mensualités qu'ils ont payées dans le cadre de l'amortissement de leurs prêts, dès lors qu'une partie de ces mensualités couvre du capital et que le prix leur a été remboursé ; qu'il sera retenu, au vu des pièces produites, une somme de 23 000,64 euros ; qu'il convient d'y ajouter les factures d'eau et de remplacement de la porte pour 411,01 euros et 770,10 euros ; que le tribunal a justement refusé de faire droit à la demande de remboursement des factures d'achat de mobilier (canapés) et électroménager qui restent la propriété de M. et Mme W... nonobstant la résolution du contrat d'acquisition de la maison, ces éléments restant leur propriété ; que la facture d'acquisition d'équipements de salle de bains doit également rester à leur charge, au regard de la date de ces achats, le 10 décembre 2014, alors qu'ils avaient déjà décidé de refuser de prendre possession de l'immeuble en raison de sa non-conformité; que M. et Mme W... demandent également l'indemnisation du préjudice lié au retard dans la livraison du bien et réclament tout à la fois des indemnités de retard calculées sur la base de 1/3000ème du prix conformément à l'article R 231-14 du code de la construction et de l'habitation jusqu'au jour de notre arrêt, soit pour 1838 jours de retard, des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié aux frais d'hébergement pendant cinq années et un préjudice moral à hauteur de 30 000 euros ; que leur demande à ce titre est donc chiffrée à un total de 181 592,92 euros + 15 000 euros + 30 000 euros, soit 226 592,92 euros, ce qui représente une somme supérieure au prix d'achat de la maison ;qu'il leur sera répondu :- que l'article R 231-14 du code de la construction et de l'habitation qu'ils invoquent ne trouve pas application dans le cadre d'une VEFA, ces dispositions n'étant prévues que dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles ;- que le contrat de réservation prévoit des pénalités en cas de retard de livraison calculées à raison de 1/3000 du prix d'achat par jour écoulé, mais que la résolution du contrat emporte son anéantissement rétroactif et que les parties ne peuvent plus se prévaloir que des clauses propres à la sanction de la résolution, ce que ne font pas M. et Mme W... qui ne sollicitent pas l'application de la clause pénale prévue en cas de résolution ; - que le préjudice résultant du retard de livraison subi par les acheteurs est réel jusqu'au jour où le contrat de vente a été résilié, soit donc pour la période courant entre le 19 décembre 2013 et le 23 janvier 2017, date à laquelle le contrat a été résolu par le tribunal avec exécution provisoire et de manière définitive puisqu'aucune des parties n'a remis cette disposition en cause devant la cour ; que les acheteurs ont d'ailleurs reçu la restitution du prix, dans le cadre de cette exécution provisoire, ce qui leur a permis dès cet instant d'envisager une nouvelle acquisition ;- que les dommages et intérêts qui leur sont alloués à raison de l'impossibilité pour eux de prendre livraison de la maison à la date prévue incluront les frais d'hébergement supplémentaire et le préjudice moral ;- que ce préjudice calculé sur trois années sera évalué à la somme de 45 000 euros ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'acte authentique de vente des 9 et 11 novembre 2012 prévoit ( ) que le bien vendu devra être achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'urbanisme, pour être livré dans le délai de treize mois à compter de la signature de l'acte, soit à la date du 19 décembre 2013, sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de ce délai ; que le 20 décembre 2013, soit postérieurement à l'échéance contractuelle, le promoteur a signifié au vendeur son impossibilité de respecter ce délai en raison de la résiliation du marché avec l'entreprise en charge du gros oeuvre et des intempéries subies sans qu'il ne justifie néanmoins des motifs de ce report ; que M. et Mme W... ont toutefois, par courrier du 2 avril 2014, accepté tacitement le report e la livraison du bien au mois d'avril 2014 en se réservant néanmoins le droit de solliciter des indemnités de retard journalières ; que les époux W... n'ont pas pris possession du bien ainsi qu'il ressort des différents constats d'huissier ( ) et de l'aveu même du demandeur qui sollicite la résolution de la vente du bien qu'il soutient achevé au motif du refus des acquéreurs d'en prendre livraison et possession ; qu'il est ainsi parfaitement démontré que le vendeur a manqué à son obligation de délivrer la chose vendue dans le délai convenu du décembre 2013 ; qu'or, l'indication du délai d'achèvement dans le contrat de vente d'un immeuble à construire est le respect d'une exigence légale ; que le retard de plus de onze mois pris par la société Francelot ( ) dans la livraison de l'immeuble aux époux W... pour la réalisation de leur construction dot la durée initiale a été fixée d'un commun accord des parties à treize mois constitue un manquement d'une gravité suffisante en raison de l'importance de ce retard ; que ce retard est par ailleurs imputable à la seule défaillance du vendeur qui n'a pas pris les dispositions nécessaires pour respecter l'échéance, alors que dès le 4 septembre 2013, les époux W... lui ont fait part de leur inquiétude au regard de l'état d'avancement du chantier ; que le défait de livraison du bien dans le délai convenu constitue donc un manquement du vendeur à ses obligations contractuelles, préjudiciable à l'acheteur ; qu'en outre, le report du délai n'a pas permis la délivrance conforme du bien ; qu'en effet, lors de la réunion du 22 mai 2014, organisée en vue de sa réception, les acquéreurs ont émis de nombreuses réserves portant non seulement sur l'absence de finitions ou finitions de mauvaise qualité, mais aussi dur la structure même du balcon et le remblai des terres de terrassement, bouleversant la typologie des lieux non prévue au contrat ; qu'à cette date, le bien n'était pas achevé et un délai supplémentaire de cinq mois a été nécessaire au vendeur pour lui permettre d'organiser la livraison du bien ; que si ce bien ( ) est achevé au niveau de son habitat intérieur, par suite de la levée de la plupart des réserves à la date du 22 octobre 2014, et dans la mesure où les défauts de conformité persistants, constatés par les acquéreurs ne sont pas pris en considération car ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments d'équipement impropres à leur utilisation, il est établi qu'il n'est pas, pour autant, conforme à celui pour lequel les époux W... se sont portés acquéreurs ; ( ) ; qu'en outre, il est démontré que la réalisation de la construction s'est accompagnée d'une modification de la planéité du terrain par l'amoncellement de terre formant un talus d'une déclivité importante non prévue ni au contrat de réservation ni à l'acte de vente et à laquelle les acquéreurs n'ont pas consenti lors de leur engagement et qu'ils se sont vu imposer ; que la société Francelot venant aux droits de la SNC Khor Immobilier a donc manqué à son obligation de faire délivrance d'un bien conforme aux prescriptions contractuelles et dans le temps convenu avec les époux W..., acquéreurs ; que ces derniers sont donc fondés au visa des articles 1184, 1604 et 1610 du code civil à leur choix de demander la résolution de la vente dès lors que l'ensemble de ces manquements sont imputables au seul fait du vendeur, alors que les acheteurs qui n'ont pas pris possession du bien en ont payé 90% du prix ; qu'il sera fait droit à la demande de résolution du contrat de vente des 9 et 11 novembre 2012 aux torts de la société Francelot venant aux droits de la société Khor Immobilier laquelle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef ainsi que de celle tendant à la condamnation des époux W... à lui payer une indemnité de 20.000 € représentant 10 % du prix par application du contrat de VEFA ; 1°) ALORS QUE pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves ; qu'en l'espèce, en refusant d'accorder toute valeur probante à l'attestation du maître d'oeuvre, telle que prévue par le contrat de vente faisant la loi des parties, motif pris de ce que cette pièce n'avait pas été invoquée ni produite « devant le tribunal », la cour d'appel a violé l'article 563 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le contrat de vente des 9 et 19 novembre 2012 prévoyait que, « pour l'appréciation des événements pouvant entraîner une suspension du délai d'exécution et notamment les intempéries, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi sous sa propre responsabilité par le maitre d'oeuvre ou l'architecte ayant la direction des travaux », sans nullement exiger en sus un tableau établissant le nombre de jours d'intempéries ; que la société Francelot avait régulièrement versé aux débats, d'une part, une attestation du maître d'oeuvre, M. D..., qui avait indiqué que le planning des travaux avait été impacté par les intempéries et notamment par le vent et par le gel, ajoutant que celles-ci avaient entrainé des délais plus longs puisque la persistance de l'eau sur les voies de circulation avait empêché l'accès du chantier aux véhicules de livraison et, d'autre part, un tableau récapitulatif du suivi météo du chantier et des relevés Météo France ; qu'en refusant toute valeur probante au tableau motif pris de ce que n'étant pas signé, « il n'est pas justifié [qu'il] a été établi par le maître d'oeuvre », quand le contrat de vente ne prévoyait pas, pour justifier de la suspension du délai d'exécution du chantier, un tableau faisant état du nombre de jours d'intempéries, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi des parties et partant, a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 3°) ALORS QU'en se déterminant de la sorte, elle a statué par un motif inopérant et a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103 du code civil ; 4°) ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve régulièrement soumis à son examen ; qu'en l'espèce, la société Francelot avait, outre l'attestation du maître d'oeuvre et le tableau récapitulant les jours d'intempéries, régulièrement produit les relevés météo France (pièce n°11) établissant que le chantier n'avait pas pu se dérouler normalement ; qu'en écartant toute valeur probante à l'attestation du maître d'oeuvre et au tableau relatif aux intempéries, sans examiner les relevés météo France régulièrement versés aux débats par la société Francelot, la cour d'appel a en toute hypothèse, violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU' une non-conformité contractuelle ne peut résulter d'un aménagement prévu par le contrat ; qu'en l'espèce, la société Francelot avait expressément fait valoir que la description de l'aspect extérieur, telle qu'elle résultait du cahier des charges, indiquait que « l'ensemble du projet maintient les pentes et le profil naturel du terrain afin d'éviter tout bouleversement de l'état naturel actuel » ; que le procès-verbal de constat du 22 octobre 2014 indiquait que le jardin « n'est pas plat. En effet, un important talus ceinture la maison » sans nullement faire état de ce que la déclivité empêcherait la jouissance du jardin ; que dès lors, en retenant une non-conformité de l'immeuble sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la pente du terrain n'était pas conforme au cahier des charges, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, et 1642-1 du code civil.