Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/01496

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01496 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3F3 Minute : 24/00702 S.A.S. FONCIERE CRONOS Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 C/ Monsieur [N] [S] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me GALLON Copie délivrée à : M. [S] Le JUGEMENT DU 24 Juin 2024 Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Juin 2024; par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A.S. FONCIERE CRONOS [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [N] [S] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 9] Comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date 6 novembre 1985, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [R] [U] épouse [J] et Monsieur [Z] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9]. Le bail a été transféré au profit de Monsieur [N] [S] suite aux décès de Monsieur [Z] [S] le 10 janvier 2008 et de Madame [R] [J] épouse [S] le 11 mars 2022. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.151,87 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : o Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail, o Ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d'occupation, o Condamner Monsieur [N] [S] à lui verser la somme de 4.518,93 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d'actualisation au jour de la décision à intervenir, o Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mai 2024. A cette date, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle s'oppose à tout octroi de délais de paiement. Elle actualise le montant de la dette à hauteur de 6.741,11 euros, terme d'avril 2024 inclus. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré un décompte actualisé. Elle précise que le loyer courant s'élève à hauteur de 514,88 euros. Monsieur [N] [S] comparaît en personne. La décision sera contradictoire. Il reconnaît le montant de la dette, à l'exception de deux paiements qu'il indique avoir effectués le 28 mars 2024 pour 454,02 euros et le 12 mars 2024 pour 286,35 euros. Il prouve à la barre que les deux sommes ont bien été débitées de son compte. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, et indique travailler et percevoir des revenus de l'ordre de 1.800 euros par mois. A l'issue des débats, la décision est mise en délibéré au 24 juin 2024. Par message électronique parvenu au greffe le 30 mai 2024, la SAS FONCIERE CRONOS indique avoir trace du paiement de 454,02 euros, mais ne pas trouver trace du paiement de 286,35 euros. Elle actualise la dette à hauteur de 6.287,09 euros terme d'avril 2024 inclus, déduction faite du paiement reconnu. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 février 2023 soit au moins six semaines avant l'audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 février 2024. En conséquence, l'action introduite par la SAS FONCIERE CRONOS est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.151,87 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 janvier 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location est réputée non écrite. Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le paiement constitue un fait juridique qui se prouve par tout moyen. Il ressort du décompte fourni par le bailleur, et de la preuve des deux paiements fournie à la barre par le défendeur, que la dette locative s'élève, frais déduits, à 6.000,74 euros au 2 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse (dernier versement au crédit : 454,02 euros le 28 mars 2024). Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 28 novembre 2023, date du commandement, sur la somme de 3.151,87 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les délais de paiements suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l'audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d'analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d'octroi de délais de paiement suspensifs d'acquisition de la clause résolutoire. En outre, il ressort des preuves de paiement produites que le locataire a intégralement réglé le loyer d'avril par deux paiements au cours du mois de mars 2024. Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 24 mensualités de 250 euros, et une 25e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d'exigibilité du loyer courant. Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l'a été à l'audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d'une mensualité due entraînera l'acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d'expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l'absence de résiliation du contrat de bail, jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur les autres demandes Monsieur [N] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. La SAS FONCIERE CRONOS a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [N] [S] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 10 janvier 2024 du contrat de bail conclu le 6 novembre 1985 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Monsieur [N] [S], CONDAMNE Monsieur [N] [S] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 6.000,74 euros au titre de sa dette locative au 2 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, portant intérêts à compter du 28 novembre 2023, date du commandement, sur la somme de 3.151,87 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [N] [S] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités de 250 euros, et une 25e mensualité soldant la dette en principal et intérêts, PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DECIDE en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : o La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement, o Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, o Monsieur [N] [S] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment) o Monsieur [N] [S] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à parfaite libération des lieux, o Qu'à défaut pour Monsieur [N] [S] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l'expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur CONDAMNE Monsieur [N] [S] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE Monsieur [N] [S] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection