Cour d'appel, 26 juin 2024. 22/10779

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 26 JUIN 2024 N° 2024/ 307 N° RG 22/10779 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2ES [H] [M] [O] [R] C/ [D] [Y] [P] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marianne DREVET-AUTRIC Me Axelle AUPY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 04 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/07413. APPELANTS Madame [H] [M] née le 03 Mars 1986 à [Localité 6] (59), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000601 du 09/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Monsieur [O] [R] né le 10 Octobre 1977 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000602 du 02/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentés par Me Marianne DREVET-AUTRIC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Monsieur [D] [Y] né le 13 Avril 1970 à [Localité 7] (15), demeurant [Adresse 2] Madame [P] [Y] née le 15 Août 1969 à [Localité 7] (15), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Axelle AUPY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 13 mars 2019, Monsieur [D] [Y] et Madame [P] [Y] ont donné en location à Monsieur [O] [R] et Madame [H] [M] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] (83), moyennant un loyer mensuel de 1.150 euros, outre une provision sur charges de 20 euros. Les locataires ont résilié leur contrat de bail le 1er avril 2021 et ont quitté les lieux le 3 mai suivant. Par courrier recommandé du 28 juillet 2021, les époux [Y] les ont mis en demeure de payer la somme de 12.295,63 euros au titre des dégradations locatives et des loyers impayés. Suivant acte de commissaire de justice du 23 novembre 2021, les époux [Y] ont fait assigner Monsieur [R] et Madame [M] aux fins de les voir condamnés au paiement des réparations locatives et des loyers impayés. Par jugement rendu le 4 juillet 2022, le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a condamné Monsieur [R] et Madame [M] à payer aux propriétaires les sommes de 9.203,81euros assortie du taux d'intérêt légal à compter du 23 novembre 2021, de 2.191,22 euros au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021, et de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 25 juillet 2022, Monsieur [R] et Madame [M] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter les propriétaires de leurs demandes et de les condamner à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de leur recours, Monsieur [R] et Madame [M] font valoir : qu'ils ont eu des difficultés financières mais ont toujours avant cela régler leur loyer ; qu'ils ont quitté leur logement en plein confinement ; que depuis lors, tous les loyers ont été réglés ; que la somme demandée ne correspond nullement au montant des travaux à effectuer ; que l'état des lieux de sortie n'a pas été signés par les locataires. Les époux [Y] concluent à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a limité les montants des condamnations. Ils demandent à la Cour de condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [M] leur payer les sommes de 11.242,31 euros au titre des réparations locatives, de 2.191,22 euros au titre des loyers impayés, de déduire des condamnations la somme de 1.150 euros correspondant au dépôt de garantie et de les condamner à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel, en ce compris le coût de la mise en demeure, de l'assignation et du procès-verbal de constat. Ils soutiennent que : que la visite des lieux a bien été faite pièce par pièce à leur entrée et que tout était propre; que l'existence des dégradations a bien été constatée par huissier ; que les travaux ont été chiffrés par des professionnels ; qu'aucune somme ne leur a été versée au titre de l'arriéré locatif. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Que selon l'article 1217 du Code civil la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution ; Que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; Que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ; Que les dispositions de l'article 1728 du Code civil prévoient que le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus ; Qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; Qu'en l'espèce, l'état des lieux d'entrée du 13 mars 2019 approuvé par les signatures de Monsieur [R] et de Madame [M] précédées de la mention « certifié exact » comporte uniquement des mentions « très bon état » et « bon état » ; Que le 03 mai 2021, un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice en présence des époux [Y] et de Monsieur [R] et constate de nombreuses dégradations ; Qu'un devis détaillé faisant apparaître la liste des réparations et leur coût est versé aux débats; Que pour les toilettes de l'entrée, l'état des lieux d'entrée ne faisait pas mention de dégradation concernant la porte et le chambranle alors que l'état des lieux de sortie indique que la porte séparative est très dégradée et que la face intérieure en partie basse présente un important trou; Que les locataires ne contestent pas ces éléments ; Que la somme de 245 euros sera accordée à ce titre ; Que pour le changement de plaque de commande, rien n'a été abordé dans les états de lieux ; Que ce poste de réparation sera rejeté ; Que pour la rectification de l'angle bâti suspendu, rien n'a été bordé dans les états de lieux ; Que ce poste de réparation sera rejeté ; Que pour la pose d'un abattant auto-freiné, les locataires ne contestent pas ce poste de réparation ; Que la somme de 85 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la dépose et la pose d'une prise électrique dans la chambre bleue, l'état des lieux d'entrée fait état de prises et interrupteurs en très bon état ; Que le constat du commissaire de justice souligne qu'une prise électrique est cassée ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 90 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la dépose des plinthes et leur remplacement dans les chambres 1 et 3, le constat du commissaire de justice n'en fait aucunement mention de sorte qu'aucune dégradation ne peut être établie, et qu'en conséquence, ce poste de réparation sera rejeté ; Que pour la dépose et la pose de portes de placard dans les chambres 1 et 2, l'état des lieux d'entrée mentionnait qu'une baguette manquait en haut sur la porte gauche pour la chambre 1 et pour chambre 2 que les portes étaient en très bon état ; Que le constat du commissaire de justice précise que les portes du placard sont cassées, qu'elles ne sont plus sur leurs rails et qu'elles sont posées au sol ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 900 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la dépose des moustiquaires et leur remplacement dans les chambres 2 et 3, l'état des lieux d'entrée ne faisait pas de mention à ce titre mais constatait le très bon état général des chambres ; Que le constat du commissaire de justice précise que l'une est sale mais fonctionne correctement et que l'autre est déchirée mais fonctionne également ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 290 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la pose d'une poignée et d'un abattant pour les toilettes du 1er étage, l'état des lieux de sortie indique que la poignée est branlante et que le verrou fonctionne difficilement ; Que les locataires ne contestent pas ce poste de réparation ; Que la somme de 115 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la remise en état de la douche, le nettoyage et les réglages, l'état des lieux d'entrée constate le très bon état de ces éléments alors que l'état des lieux de sortie indique que la cabine de douche est en mauvais état, que les portes coulissantes fonctionnent très difficilement et que le pommeau, le ciel de pluie, le flexible et le robinet sont en mauvais état ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 155 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la pose d'une poignée de porte, l'état des lieux d'entrée constate le très bon état de la poignée alors que l'état des lieux de sortie indique que la poignée est branlante ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 45 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la dépose et la pose d'un meuble lavabo double vasques, le constat du commissaire de justice indique que le meuble lavabo est cassé et en mauvais état ; Que les locataires ne contestent pas ce poste de réparation ; Que la somme de 1.100 euros sera accordée à ce titre ; Que pour la peinture (nettoyage des murs et plafonds), l'enduisage, le ponçage, la mise en peinture pour les murs et le plafonds ainsi que la mise en place du chantier, le nettoyage et les petites fournitures, l'état des lieux d'entrée soulignait le très bon état de ces éléments dans l'ensemble des pièces alors que le constat de commissaire de justice indique que « les murs peints sont sales et présentent de nombreuses traces d'occupation », que « les plafonds peints sont en mauvais état », que « les murs présentent des traces de projection et d'occupation », que « les murs présentent des traces de rebouchage et d'occupation », qu'« ils sont en mauvais état » ; Que cet état ne peut être la conséquence d'un usage normal pour une occupation de deux ans ; Que faute de pouvoir prouver que ces dégradations résultent de la force majeure, du fait du bailleur ou du fait d'un tiers, les locataires en sont présumés responsables ; Que la somme de 7.617 euros sera accordée à ce titre ; Que le montant total de la prise en charge des dégradations et des réparations locatives à la charge de Monsieur [R] et de Madame [M] s'élève à 10.642 euros ; Que le dépôt de garantie de 1.150 euros n'ayant pas été restitué aux locataires par les bailleurs, il sera réduit de cette somme de sorte que Monsieur [R] et Madame [M] seront condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 9.492 euros au titre des dégradations locatives ; Attendu que selon les dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; Que le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers ; Que les bailleurs soutiennent que les locataires leur sont redevables des loyers de mars 2021, d'avril 2021 et de mai 2021 au prorata de leur occupation (du 1er au 03 mai) ; Que le décompte arrêté au 03 mai 2021 laisse apparaître un arriéré locatif de 2.191,22 euros ; Que Monsieur [R] et Madame [M] indiquent avoir réglé ses échéances par trois versements en espèce du 16 juillet et des 09 et 18 août 2021 ; Que les seuls retraits d'espèce sur les relevés bancaires ne permettent cependant pas d'établir que l'arriéré locatif a bien été soldé et donc que les locataires sont libérés de leurs obligations ; Qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement rendu 04 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a condamné Monsieur [R] et Madame [M] à verser aux époux [Y] la somme de 2.191,22 euros au titre des loyers et des charges impayés; Attendu qu'il sera alloué aux époux [Y], qui ont dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir leurs intérêts en justice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [R] et Madame [M], qui succombent, supporteront solidairement les dépens d'appel en ce compris le coût de l'assignation ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 04 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN seulement en ce qu'il a condamné Monsieur [R] et Madame [M] à payer aux propriétaires la somme de 9.203,81euros assortie du taux d'intérêt légal à compter du 23 novembre 2021 ; CONFIRME pour le surplus du jugement entrepris ; Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant, CONDAMNE solidairement Monsieur [R] et Madame [M] à payer aux époux [Y] la somme de 9.492 euros au titre des dégradations locatives, assortie du taux d'intérêt légal à compter du 23 novembre 2021, déduction faite du dépôt de garantie de 1.150 euros ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] et Madame [M] à payer aux époux [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] et Madame [M] aux dépens d'appel en ce compris le coût de l'assignation. LA GREFFIERE LE PRESIDENT