Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/02081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/02081 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YU43 N° : [E] [G], [Z] [V] épouse [G] c/ S.A.R.L. SR2C DEMANDEURS Monsieur [E] [G] [Adresse 1] [Localité 3] et Madame [Z] [V] épouse [G] [Adresse 1] [Localité 3] tous deux représentés par Maître Caline NKONTCHOU KAMYA de l’AARPI Lizop & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W16 DEFENDERESSE S.A.R.L. SR2C [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0245 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Thomas BOTHNER, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Sophie HALLOT, Greffière. Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 août 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2015, M. [E] [G] et Mme [Z] [V] ont donné à bail à la SAS ACM un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel s’élevant à la somme de 24 000 euros hors taxes et hors charges payables par trimestre et d’avance, pour l’exploitation d’un commerce de café, brasserie, restaurant. Ce local comprend en outre, une pièce à usage d’habitation au premier étage et deux caves en sous-sol. A la suite de cessions successives, le bail a été transféré à la SARL SR2C le 30 juillet 2021. Des loyers et des charges sont demeurés impayés, M. [E] [G] et Mme [Z] [V] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier le 30 mai 2023. Par acte du 08 août 2023, M. [E] [G] et Mme [Z] [V] ont fait délivrer une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à la SARL SR2C, au visa des articles 834 et 835 du code de procédures civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce. Dans leurs dernières écritures ils demandent de : - débouter la société SR2C de sa demande d’expertise, - ordonner l’expulsion de la société SR2C ainsi que tous occupants de son chef avec en tant que de besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour retard, - condamner la société SR2C à leur verser par provision la somme de 23 263,38 euros TTC correspondant aux loyers et accessoires, - dire que les sommes dues seront majorées de l’intérêt de retard de 10 % contractuellement prévu, à compter du 22 février 2023, - condamner la société SR2C à lui verser une indemnité d’occupation égale à la somme de 90 euros par jour à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs et si l’occupation devait se prolonger au delà d’un délai d’une année après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de étant celui du 1er trimestre 2021, - condamner la société SR2C à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 20 juin 2023, celui des privilèges et nantissements ainsi sur celui de la dénonciation au créancier inscrit. A l’appui de sa demande principale ils entendent se prévaloir de divers décomptes successifs de leur créance. Ils font valoir que la totalité des causes du commandement n’a pas été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de celui-ci. Ils contestent formellement l’ampleur alléguée des dégâts des eaux qu’a pu subir le local commercial. Ils affirment que le restaurant n’a dû être fermé que durant quatre jours, précisant que la perte d’exploitation était couverte par l’assurance du preneur. Par ailleurs, ils rappellent qu’aucun état de lieux n’a été dressé entre la SARL SR2C et le cédant du bail commercial remettant en cause le bon entretien des locaux qui incombe au preneur. En défense la SARL SR2C a déposé des conclusions n°3 aux termes desquelles elle demande, à titre principal et au visa de l’article 1719 du code civil, de : - débouter les demandeurs de leurs demandes, - ordonner une expertise pour examiner les désordres dont est affecté le local commercial situé [Adresse 2], A titre subsidiaire, - écarter l’application de la clause du bail commercial relative aux intérêts de retard, - lui accorder des délais de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de loyers et charges existant à compter de l’ordonnance à intervenir, En tout état de cause, - statuer ce que de droit sur les dépens et les frais irrépétibles. Pour solliciter le rejet de la demande d’expulsion et de paiement provisionnel, elle fait valoir que le local a subi deux dégâts des eaux avant l’entrée dans les lieux qui ont fait l’objet d’indemnisation auprès du précédent locataire. Elle fait valoir qu’il est ensuite survenu quatre sinistres les 15 septembre 2021, 08 juin 2022, 03 décembre 2022, 07 novembre 2023 et le 22 février 2024. Elle affirme que l’immeuble serait affecté d’un vice structurel rendant impossible l’exploitation normale du restaurant. Elle fait également valoir qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties quant à la révision du loyer. Concernant la demande de délais de paiement, elle conteste le montant de la dette sollicitée notamment en l’absence de justification du montant de la taxe foncière 2022 et 2023. Elle précise avoir effectué plusieurs paiements correspondant au montant réel de son arriéré de loyer de telle sorte que les causes du commandement ont été payées dans les délais. Par ailleurs elle sollicite la suppression des intérêts contractuels qu’elle analyse comme une clause pénale excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil. Elle fait valoir également ses difficultés financières en raison de la pandémie de COVID 19, de la hausse du prix des matières premières et des importants travaux de réfection qu’elle a dû mener dans son local. A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. SUR CE : Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. En application de l’article 145 du code de procédure civile, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l’espèce, il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 mai 2023 qu’une somme en principal de 14 852,03 euros a été réclamée à la SARL SR2C. Le décompte détaillé établi le 30 avril 2023, démontre que la SARL SR2C ne s’est pas acquittée du paiement des loyers des mois de mai et novembre 2022 et février, mars et avril 2023 (augmentés de la somme mensuelle de 250 euros au titre des charges locatives). Contrairement à ce que prétend la SARL SR2C, elle n’a pas été en mesure de payer la dette locative, dont elle reconnaît que son montant s’élève à la somme de 17 025,66 euros, déduction faite du montant de la taxe foncière 2023 et du montant de la révision triennale du loyer dont elle conteste la validité. Ainsi, à supposer que ces contestations relèvent du pouvoir d’appréciation du juge des référés - il est établi que la dette locative reprise dans le commandement de payer du 30 mai 2023, n’a pas été payée par le preneur, dans son intégralité, avant le 30 juin 2023. Par ailleurs, le preneur semble opposer une exception d’inexécution en raison de l’état déplorable de son local et des dégâts des eaux qui sont survenus depuis sa prise de possession. Ces mêmes arguments sont également repris au soutien de sa demande d’expertise judiciaire. Il sera rappelé, à cet égard, que le contrat de bail, communiqué par le défendeur sous sa pièce n°1, stipule en page 3 sous l’article 4 “Charges et conditions” notamment : “Le Preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque ou sous quelque prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer de ce chef”. “Le Preneur fera, à ses frais pendant le cours du bail, tous travaux d’entretien, qui seront nécessaires. Il prendra en charge et exécutera à ses frai, tous les agencements, installations et travaux de quelques nature qu’ils soient, nécessaires à l’activité de son activité commerciale ci-dessus désignée, après avoir obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux sur présentation préalable du devis au bailleur”. Il ressort de l’examen des photographies réalisées au moment de la prise de possession par la SARL SR2C que le local avait manifestement subi des dégradations liées à un dégât des eaux (pièce n°4 du défendeur). Eu égard à l’ampleur des dégâts que l’on peut observer sur les photographies communiquées, il est manifeste que les travaux entrepris par la SARL SR2C, d’un coût global de 2 100 euros ttc, ont été particulièrement limités. Si deux dégâts des eaux sont démontrés par la communication de constats dressés par un commissaire de justice en date du 09 juin 2022 et du 10 novembre 2023, la SARL SR2C ne rapporte pas la preuve que ces désordres auraient pour origine un défaut structurel du couvert de l’immeuble plutôt qu’un défaut d’entretien qui lui incombe. Aucune recherche de fuite n’a été accomplie, ni aucune expertise diligentée à titre amiable, dans la perspective d’éclairer le tribunal. Dans ces conditions, il n’existe aucun motif de nature à exonérer la SARL SR2C du paiement des loyers réclamés et le défendeur ne démontre pas non plus son intérêt légitime à faire diligenter une expertise judiciaire, qui sera rejetée. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que les effets de la clause résolutoire sont acquis et c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise le 30 juin 2023 à minuit. Depuis cette date, soit plus d’une année, la SARL SR2C se maintient dans les lieux, causant un trouble manifestement illicite au propriétaire du local. L’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable. Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Il sera rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, l’indemnité d’occupation doit être provisionnellement équivalent au montant loyer qui aurait été contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation équivalent à 90 euros par jour, qui ne correspond pas au montant du loyer. S’agissant de la provision de 6.794,41 euros sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Il est par ailleurs justifié par le bailleur du montant de la taxe foncière 2023 d’un montant de 915,02 euros. En revanche, la régularisation pour charge n’a pas été accomplie et il y a lieu de soustraire les charges de 250 euros par mois à compter du mois de juin 2023 jusqu’au mois de novembre 2023, soit la somme de 1 500 euros. Dès lors, le montant de l’arriéré de loyer s’élève à la somme de : 22 405,21 - 1 500 = 20 905,21 euros au 30 novembre 2023. Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL SR2C à verser à M. [E] [G] et Mme [Z] [V], la somme de 20 905,21 euros au titre des arriérés de loyers augmentée des indemnités d’occupation actualisé au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la demande de délais En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. La SAR SR2C occupe le local commercial appartenant à M. [E] [G] et Mme [Z] [V] depuis le mois de juillet 2021, soit depuis plus de trois ans. A ce jour, l’arriéré de loyer est équivalent à une année complète. Le montant de la dette n’a pas diminué récemment, malgré l’instance engagée par les bailleurs. En outre, la Au regard de ces constatations, mettant en évidence l’ancienneté des difficultés du débiteur qui a d’ores et déjà bénéficié de larges délais, la demande de délais sera rejetée. Sur les demandes accessoires Partie ayant succombé, la SARL SR2C est condamnée aux dépens. Il y a lieu de condamner la SARL SR2C à payer à M. [E] [G] et Mme [Z] [V] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Thomas Bothner, vice-président, statuant publiquement et en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés, Rejetons la demande de la SARL SR2C tendant à ordonner une expertise judiciaire, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail conclu le 1er juillet 2015 entre M. [E] [G] et Mme [Z] [V] et la SAS ACM, à laquelle a succédé la SARL SR2C, le 30 juin 2023 à minuit, Ordonnons l’expulsion de la SARL SR2C ou de tous occupants de son chef du local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] outre une pièce à usage d’habitation au premier étage et deux caves en sous-sol, Disons qu’à défaut pour la SARL SR2C ou de tous occupants de son chef d’avoir libéré les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, M. [E] [G] et Mme [Z] [V] pourront recourir au concours de la force publique et d’un serrurier, Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons à titre provisionnel la SARL SR2C à payer à M. [E] [G] et Mme [Z] [V] la somme de 20 905,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, comprenant les indemnités d’occupation échues après le 30 juin 2023, Condamnons à titre provisionnel la SARL SR2C à payer à M. [E] [G] et Mme [Z] [V], une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, Déboutons la SARL SR2C de sa demande de délai de paiement, Condamnons la SARL SR2C à verser la somme de 2 000 euros à M. [E] [G] et Mme [Z] [V], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL SR2C aux dépens, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties, FAIT À NANTERRE, le 12 septembre 2024. LE GREFFIER Sophie HALLOT, Greffière LE PRÉSIDENT Thomas BOTHNER, Vice-Président