Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 Boulevard Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [W] [V] [G]
Logement 5
10 Allée Adrienne Bolland
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 avril 2024
date des débats : 18 avril 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 24/00440 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZGA
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Monsieur [W] [V] [G] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020, ayant pris effet la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [W] [G] un logement lui appartenant sis, 10 allée Adrienne Bolland - Logement n°5 - 44000 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 264,40 €, outre une provision sur charges de 93,16 € par mois.
Le 7 novembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.223,87 € au titre des loyers échus et impayés au 18 octobre 2023.
Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.
Par acte de Commissaire de Justice du 1er février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 2 février 2024, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
À titre principal :
- constater à compter du 07/12/2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 07/01/2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 13/01/2020 entre les parties ;
À titre subsidiaire :
- prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ayant pris effet le 13/01/2020 entre les parties ;
Dans tous les cas :
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Monsieur [W] [G] à lui payer la somme de 1.741,03 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10/01/2024 avec intérêts de droit à compter du 07/11/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner Monsieur [W] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 07/12/2023 ou du 07/01/2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
- condamner Monsieur [W] [G] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024 lors de laquelle la société ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que le locataire n’avait toujours pas produit son attestation d’assurance. Elle a également fait valoir, à titre subsidiaire, que le locataire était l’auteur de troubles de voisinage. La société a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 2.759,25 € selon le décompte arrêté au 10 avril 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.
Monsieur [W] [G] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a reconnu n’avoir pas d’assurance locative et a contesté le montant sollicité, arguant de difficultés dues à la régularisation des charges. Il a par ailleurs justifié de deux règlements de 145 € le 15 mars 2024 et le 11 avril 2024, et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 € par mois, loyer inclus.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [W] [G] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
Par un courrier reçu au greffe le 30 mai 2024, les services sociaux du département ont transmis des pièces pour le compte de Monsieur [W] [G], à savoir des attestations de ses voisins, le justificatif d’un règlement de 200 € intervenu le 13 mai 2024 et une attestation d’assurance pour la période du 14/05/2024 au 13/05/2025.
Cependant, ces pièces, dont la production en cours de délibéré n’avait pas été autorisée par le Juge et dont il n’est pas justifié qu’elles ont été transmises à la société bailleresse pour le respect du principe du contradictoire, ne pourront pas être prises en considération.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 2 février 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
En outre, la société ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 9 décembre 2022, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance
Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.”
Ainsi, si le locataire ne justifie pas d’une assurance locative, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire mais il perd alors la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’assurance.
En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
Le 7 novembre 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer à Monsieur [W] [G] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.
La société bailleresse fait valoir que Monsieur [W] [G] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois de ce commandement et sollicite en conséquence qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.
Cependant, l’étude des décomptes produits par la société ATLANTIQUE HABITATIONS laisse apparaître que celle-ci a souscrit une assurance pour le compte du locataire depuis le 31 octobre 2023, soit avant même la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.
En outre, il ressort des dispositions précitées que le bailleur, en souscrivant une assurance pour le compte du locataire, a renoncé à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Dans ces conditions, dès lors qu’il est établi que la société ATLANTIQUE HABITATIONS a souscrit une assurance pour le compte de son locataire défaillant, il doit être considéré qu’elle a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.
Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
En l'espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [W] [G] le 7 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.223,87 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour s’acquitter de sa dette.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la société ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.759,25 € au 10 avril 2024.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 238,11 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Monsieur [W] [G] a par ailleurs contesté le montant sollicité mais n’a produit aucune pièce au soutien de sa contestation, en dehors cependant de la preuve de deux règlements de 145 €, l’un effectué le 15 mars 2024, qui apparaît déjà sur le décompte produit, et l’autre effectué le 11 avril 2024, qu’il convient de prendre en considération, de sorte qu’il sera déduit du montant de la dette.
En conséquence, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.376,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 avril 2024, après déduction du règlement de 145€ effectué par le locataire le 11 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 1.223,87 € et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [W] [G] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience, les règlements de 145 € qu’il a effectués en mars et avril 2024 étant d’un montant inférieur au seul montant de son loyer, hors charges, étant précisé que son allocation logement est suspendu depuis le mois de février 2024.
Il ressort en outre du diagnostic social et financier, ainsi que des déclarations de Monsieur [W] [G], que ses revenus ne sont actuellement constitués que du RSA. Des démarches de relogement ont été engagées.
Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 € par mois au total, loyer inclus.
La société bailleresse s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, et dès lors que les ressources de Monsieur [W] [G] ne permettent pas d’envisager qu’il s’acquitte d’une mensualité de remboursement de sa dette en sus du règlement régulier de son loyer courant, il convient, en application des dispositions légales susvisées, de rejeter sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que la mensualité qu’il propose de régler ne permettra pas qu’il s’acquitte de sa dette dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées ni même qu’il s’acquitte de son loyer courant.
Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [W] [G] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [W] [G] sera en outre condamné à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 286,65 €, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [W] [G] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 novembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS à l’encontre de Monsieur [W] [G] ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le défaut d’assurance ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.376,14 € (DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 avril 2024, après déduction du règlement de 145 € effectué par le locataire le 11 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 1.223,87 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DÉBOUTE Monsieur [W] [G] de sa demande de délais de paiement ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 8 janvier 2024, du bail portant sur les lieux loués sis 10 allée Adrienne Bolland - Logement n°5 - 44000 NANTES ;
DIT que Monsieur [W] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 286,65 € par mois, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 07 novembre 2023 ;
DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET
