Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 420
Rôle N° RG 22/07994 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQHR
[Z] [L]
C/
S.C.I. LES EUCALYPTUS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Florence VOISIN-FOUQUET
Me Hanna AKACHA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 07 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-000550 et jugement rectificatif du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 05 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000227.
APPELANT
Monsieur [Z] [L]
né le 25 Avril 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Hanna AKACHA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. LES EUCALYPTUS, Société Civile Immobilière au capital de 152,40 euros, dont le siège social est situé [Adresse 4] immatriculée au Registre du Commerce et des Société de AUBENAS sous Ie numéro 424744480 Prise en la personne de ses co gérantes, Madame [C] [G] et Madame [A] [T] née [G] désignées à ces fonctions par Assemblée Générale du 8 février 2021.
représentée par Me Florence VOISIN-FOUQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail du mois de juin 2016, la SCI LES EUCALYPTUS a donné en location à Mme [W] [O] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 750 euros.
La locataire a quitté les lieux en y laissant à sa place, le 01 octobre 2017, M. [L] [Z].
Par assignation du 30 juillet 2020, la SCI LES EUCALYPTUS a fait citer M. [L] [Z] aux fins de l'entendre condamner, avec exécution provisoire, à :
la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre à décembre 2019.
la somme de 2250 euros au titre des loyers au titre du préavis non exécuté;
la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts;
la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a statué ainsi :
Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre à décembre 2019;
Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'exécution provisoire celle-ci étant de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure cicile,
Condamne M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
Le jugement ci-dessus retient pour l'essentiel que les parties ont souscrit un bail d'habitation tacite en date du 1er octobre 2017 tel que cela résulte de l'échange des courriers entre elles et dont l'exécution se trouve justifié par le paiement partiel de quelques loyers par le défendeur, ainsi que par la remise des clefs à la propriétaire par courrier du 24 décembre 2019 ; que celle-ci lui a adressé plusieurs lettres de mise en demeure en paiement des loyers ; que le locataire n'a pas donné congé dans les termes et délais prévus légalement.
Par jugement rectificatif 5 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a statué ainsi :
Ordonne l'omission de statuer du jugement du Tribunal de ce siège en date du 07 mars 2022,
Dit que dans la 5 page du jugement en lieu et place de :
' Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande d'exécution provisoire celle-ci étant de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,
Condamne M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance'.
Il convient de lire :
* Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2250 euros au titre du non respect du préavis non exécuté;
* Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Déboute la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes;
* Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande d'exécution provisoire celle-ci étant de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,
* Condamne M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
Par déclaration du 05 juin 2022, M. [L] [Z] a interjeté appel en ce que le tribunal a par jugement du 7 mars 2022:
Condamné M.[L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre à décembre 2019;
Condamné M. [L] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes ;
Condamné M.[L] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
Par la même déclaration, M. [L] [Z] a interjeté appel en ce que le tribunal, a, par jugement du 5 avril 2022 : 'ordonné l'omission de statuer du jugement du Tribunal de ce siège en date du 07 mars 2022, dit que dans la 5 page du jugement en lieu et place de :
' Condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes, dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande d'exécution provisoire celle-ci étant de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, condamne M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance', il convient de lire : ' condamne M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2250 euros au titre du non respect du préavis non exécuté; condamne M. [L] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance'.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, M. [L] demande à la cour :
D'infirmer les jugements du Tribunal de proximité de Fréjus en date du 07 mars 2022, enregistrée sous le n°20-000550 et du jugement rectificatif en date du 5 avril 2022 rendu par le tribunal de proximité de Fréjus, enregistré sous le n°22-000227, en ce qu'ils ont:
* Condamné M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 3000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre à décembre 2019;
* Condamné M. [L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2250 euros au titre du non respect du préavis non exécuté;
* Condamne M.[L] [Z] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* débouté la SCI LES EUCALYPTUS du surplus de ses demandes;
* condamné M. [L] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;
- A titre principal,
- Déclarer irrecevable les demandes formulées par la SCI LES EUCALYPTUS,
- A titre subsidiaire,
Débouter la SCI LES EUCALYPTUS de ses demandes relatives à la condamnation de M. [L] à lui verser les sommes de 3000 euros au titre des loyers impayés pour la période de septembre à décembre 2019, 2250 euros correspondant à trois mois de loyer au titre du préavis non effectué et 2000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de ses obligations en qualité de locataire ;
- En tout état de cause,
Limiter toute condamnation au titre des loyers impayés pour les mois de septembre à novembre 2019 soit la somme de 2250 euros,
Condamner la SCI LES EUCALYPTUS à verser la somme de 2000 euros à M. [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Dire et juger que les dépens seront conservés par chacune des parties à proportion de ce qu'elles auront déboursées.
A l'appui de ses demandes, M. [L] rappelle que la SCI LES EUCALYPTUS ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du bien ; qu'elle ne justifie ni de ses statuts, ni de son intérêt à agir et de sa qualité à agir ; que le gérant est décédé le 23 mars 2021 alors que le décès de l'une des parties est une cause interruptive d'instance ; qu'avec sa compagne, Mme [Y], il a quitté les lieux le 10 décembre 2019 avec remise des clefs et non à la fin du mois de décembre 2019 ; qu'il reconnaît ne pas avoir réglé entre les mois de septembre et novembre 2019, suite au refus du gérant de respecter ses obligations légales ; que suite à des demandes de travaux de sa part qui n'ont pas trouvé réponse, il a quitté les lieux et que donc le préavis de trois mois n'a pas été effectué à juste titre ; que seul le mois de décembre 2019 pourra être retenu comme préavis ; que le logement était très humide et insalubre ; qu'aucun état des lieux contradictoire n'a peu lieu ; que la bailleresse ne justifie pas avoir effectué les travaux qu'elle invoque.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LES EUCALYPTUS demande à la cour:
Constater l'intérêt et la qualité à agir de la SCI LES EUCALYPTUS,
Déclarer recevables les demandes formulées par la SCI LES EUCALYPTUS,
Dire et juger que la déclaration d'appel de M. [L] ne vise pas la condamnation au paiement de la somme de 2250 euros au titre du préavis non effectué,
Débouter M. [L] de toute demande sur ce chef de jugement,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] à verser à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 3000 euros au titre des loyers impayés pour les mois de septembre à décembre 2019, et la somme de 2250 euros au titre du non respect du préavis non exécuté,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] à verser à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de 1ère instance.
Y ajoutant :
Condamner M. [L] à verser à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamner M.[L] à verser à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses demandes, la SCI LES EUCALYPTUS soutient que l'appelant n'a jamais régularisé le bail écrit qui lui a été proposé ; qu'aucun état des lieux n'ayant eu lieu, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état ; que le logement a été refait à neuf peu de temps avant ; que l'appelant ne prouve pas les infiltrations invoquées, ni en avoir informé le bailleur ; qu'à compter de septembre 2019, M. [L] a cessé de payer les loyers ; qu'il n'a pas respecté le délai de préavis de trois mois ; qu'elle justifie être propriétaire du bien loué ; que les statuts ont été mis à jour ; que les nouvelles co-gérantes sont bien-fondées à poursuivre l'instance ; que le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que M. [L] est entré dans les lieux le 1er octobre 2017 sans l'accord du propriétaire ; qu'il n'a pas fourni d'attestation d'assurance depuis cette date ; que les clés ont été restituées par la poste en LRAR, réceptionnée le 24 décembre 2019 ; qu'en l'absence de provisions sur charge, le locataire devait payer sa consommation d'eau, d'électricité et la taxe des ordures ménagères.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2023.
MOTIVATION :
Sur la recevablité à agir de la SCI LES EUCALYPTUS :
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt (...).
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI LES EUCALYPTUS, consituée par acte sous seing privé du 23 septembre 1999, a pour objet l'acquisition, la possession, l'administration et la gestion d'un bien immobilier sis [Localité 8], [Adresse 7], constitué par deux parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], sur lesquels sont aménagés un bâti à usage commercial, un appartement et un studio, un tennis et un mini golf.
Suite au décès du gérant, M. [I] [G], survenu le 1er février 2021, l'assemblée générale extraordinaire organisée par la SCI LES EUCALYPTUS en date du 8 février 2021 a décidé de nommer en qualité de co-gérantes, et de manière rétroactive à compter du 1er février 2021 : Mme [C] [G]et Mme [A] [T] née [G].
Le 8 février 2021 a été également procédée à la mise à jour des statuts.
Ainsi, au contraire de ce que prétend l'appelant, la SCI LES EUCALYPTUS justifie de son droit de propriété sur l'appartement loué.
En outre, le fait que l'ancien gérant soit décédé n'a pu interrompre l'instance, la partie à la présente procédure étant la société civile immobilière LES ECALYPTUS, qui a deux représentantes légales depuis le décès de ce dernier, et non la personne de M. [I] [G].
L'intimée ayant qualité et intérêt à défendre, ses demandes doivent être déclarées recevables.
Sur les demandes principales de la SCI LES EUCALYPTUS :
En vertu de l'article 1714 du code civil, 'on peut louer ou par écrit ou verbalement'.
En vertu de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conformé au présent article.
En l'espèce, il est constant que suite au départ de Mme [W] [O], M. [L] a pris sa suite, à compter du 1er octobre 2017 sans qu'un bail écrit ne soit régularisé entre les parties.
Même si la SCI LES EUCALYPTUS soutient qu'elle n'était pas informée que M. [L] prenait la suite de Mme [O] comme locataire et produit deux attestations en ce sens, il n'en demeure pas moins qu'elle l'a accepté en tant que tel et lui a proposé de régulariser un bail écrit, par deux lettres recommandées avec accusé de réception des 5 et 19 juin 2019.
Ainsi, il est établi qu'il existe, entre les parties, un bail verbal prévoyant la location de l'appartement litigieux moyennant un loyer mensuel de 750 euros, et ce depuis le mois d'octobre 2017.
Il convient de rappeler que les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 s'imposent aux parties à un bail verbal.
Sur le paiement des loyers :
L'article 7 de lal oi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2019, M. [I] [G], ancien gérant de la SCI LES EUCALYPTUS, a demandé à M. [L] le paiement des loyers des mois de septembre à novembre 2019, soit la somme totale de 2250 euros, dans les 15 jours.
Or, M. [L] reconnaît ne pas avoir payé les mois dus entre septembre et novembres 2019 et il importe peu qu'il reproche au bailleur le non-respect de dispostions légales dans la mesure où l'exception d'inexécution peut être reçue que si le locataire demontre que le bien loué est inhabitable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En effet, au soutien de ses allégations d'humidité et d'insalubrité du logement loué, M. [L] ne produit que des photographies non datées et prises en dehors de tout constat de commissaire de justice ; dans ces conditions, il n'est pas possible de vérifier la véracité et la sincérité des clichés fournis.
En outre, il résulte des débats que par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 11 décembre 2019 et réceptionnée le 24 décembre 2019, M. [L] a restitué les clés au bailleur sans justifier avoir envoyé une lettre de congé conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Il convient donc de considérer que le bien n'a été restitué que le 24 décembre 2019 et que les loyers sont dus jusqu'à cette date, indépendamment de la question des sommes dues pendant la durée du délai de préavis.
Par conséquent, M. [L] sera condamné à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 3000 euros au titre des loyer échus et impayés entre les mois de septembre et décembre 2019 inclus.
Ainsi le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur le délai de préavis :
A titre liminaire, il convient de préciser que la disposition du jugement déféré du 7 mars 2022 rectifié par le jugement du 5 avril 2022 en ce qu'il condamne M. [L] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2250 euros au titre du non respect du préavis non exécuté est bien visé par la déclaration d'appel de M. [L] en date du 5 juin 2022, au contraire de ce que prétend l'intimée.
La cour doit donc statuer sur cette question.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ; que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ; qu'à l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, pour s'opposer au paiement des trois mois de loyers échus pendant le délai de préavis, M. [L] invoque le mauvais état des lieux loués, leur caractère humide et insalubre mais n'en rapporte pas la preuve. Il ne saurait donc être dispensé de préavis.
Ainsi, en l'absence de congé donné dans la forme légale, M. [L] est tenu de payer au bailleur les trois mois de loyer échus pendant le délai de préavis, soit les mois de janvier, février et mars 2020, soit le montant total de 2250 euros.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par l'intimée :
La SCI EUCALYPTUS ne rapporte pas la preuve de la faute de M. [L] dans l'exercice de son droit de faire appel d'une décision qui lui est défavorable, ni celle du préjudice qu'elle subit indépendamment de ses frais irrépétibles.
Elle sera donc déboutée de ce chef de demande et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner M. [L], qui succombe, aux dépens d'appel.
En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il paraît équitable que M. [L] soit condamné à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrepétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
DÉCLARE recevable les demandes de la SCI LES EUCALYPTUS ;
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré du 7 mars 2022, rectifié par le jugement rectificatif du 5 avril 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE M. [Z] [L] à payer à la SCI LES EUCALYPTUS la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
CONDAMNE M. [Z] [L] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
