Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/08996

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : M. [R] Copie exécutoire délivrée à : Me BILLEBAUT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08996 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55TU N° MINUTE : 3/2025 JUGEMENT rendu le 31 janvier 2025 DEMANDERESSE Madame [O] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1209 DÉFENDEUR Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 novembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier Décision du 31 janvier 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08996 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55TU EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2019, Madame [S] [O] a consenti à Monsieur [P] [R] une location meublée portant sur un appartement situé [Adresse 2] [Localité 3]. Suivant acte d'huissier en date du 25 août 2023, Madame [S] [O] a fait délivrer un congé pour vente du logement à Monsieur [P] [R] à effet du 29 novembre 2023. Monsieur [P] [R] n’a pas accepté l’offre de vente et n’a pas libéré les lieux dans le délai imparti. Par acte d’huissier en date du 22 mai 2024, notifié au Préfet le 22 mai 2024 Madame [S] [O] a fait assigner Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de : -valider le congé délivré par Madame [S] à Monsieur [R] le 25 août 2023 et juger que le contrat de bail a pris fin le 29 novembre 2023, - juger que Monsieur [R], ainsi que tout occupant de son chef, est depuis le 30 novembre 2023 occupant sans droit ni titre du local d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3], -ordonner l’expulsion de Monsieur [R] ainsi que de tout occupant de son chef du local d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, - condamner Monsieur [R] à payer à Madame [S] une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2023 équivalente au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, - rappeler que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l’article L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - condamner Monsieur [R] à payer à Madame [S] la somme de 4.800,08 euros au titre des loyers impayés, - condamner Monsieur [R] aux entiers dépens, outre au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Lors de l’audience du 20 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une radiation. Elle a ensuite fait l’objet d’une réinscription après radiation. Lors de l’audience du 15 novembre 2024 devant un autre magistrat, Madame [S] [O], représentée par son avocat, a soutenu oralement les conclusions signifiées à Monsieur [P] [R] le 21 octobre 2024 aux termes desquelles elle a demandé au juge des contentieux de la protection de : -valider le congé délivré par Madame [S] à Monsieur [R] le 25 août 2023 et juger que le contrat de bail a pris fin le 29 novembre 2023, - juger que Monsieur [R], ainsi que tout occupant de son chef, est depuis le 30 novembre 2023 occupant sans droit ni titre du local d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3], -ordonner l’expulsion de Monsieur [R] ainsi que de tout occupant de son chef du local d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, - condamner Monsieur [R] à payer à Madame [S] une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2023 équivalente au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, - rappeler que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l’article L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - condamner Monsieur [R] à payer à Madame [S] la somme de 4.800,08 euros au titre des loyers impayés, - condamner Monsieur [R] à payer à Madame [S] la somme de 10.800 euros au titre de l’indemnité d’occupation, - condamner Monsieur [R] aux entiers dépens, outre au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [P] [R], cité à étude, n’était ni présent, ni représenté. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour vente : L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa. L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » En l’espèce, la régularité du congé n’est pas contestée par Monsieur [P] [R] qui n’a pas comparu. Le congé délivré le 25 août 2023 doit donc être validé en reportant néanmoins sa date d’effet au 30 décembre 2023 correspondant à la date d’échéance du bail. Sur la demande d’expulsion : Le congé ayant été validé à effet du 30 décembre 2023, Monsieur [P] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2023. Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation : Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 30 décembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les sommes dues au titre de l’arriéré : Au vu du décompte produit, il apparaît que Monsieur [P] [R] ne s’est pas acquitté de ses loyers, charges et indemnités d’occupation depuis plusieurs mois. Il sera condamné à ce titre à verser à Madame [O] [S] la somme de 4.800,08 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 décembre 2023 et à verser la somme de 10.800 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 30 septembre 2024. Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile : L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée de ce chef sera par conséquent rejetée. Sur les dépens : Monsieur [P] [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Monsieur [P] [R] ayant d’ores et déjà disposé de larges délais de fait pour organiser son départ des lieux. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Valide le congé notifié le 25 août 2023 par Madame [S] [O] à Monsieur [P] [R], à effet du 30 décembre 2023, Constate par conséquent que Monsieur [P] [R] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 30 décembre 2023, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] [Localité 3], il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [P] [R] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Monsieur [P] [R] à payer à Madame [S] [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 30 décembre 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ; Condamne Monsieur [P] [R] à payer à Madame [S] [O] la somme de 4.800,08 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 décembre 2023 et à verser la somme de 10.800 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 30 septembre 2024. Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [P] [R] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; Rejette le surplus des demandes. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER, LE JUGE,