Texte intégral
Du 18 avril 2025
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 25/00069 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AAS
S.C.I. [Adresse 5]
C/
[L] [I] [E]
- Expéditions délivrées à la S.C.I. [Adresse 5]
- FE délivrée à la S.C.I. [Adresse 5]
Le 18/04/2025
Avocats :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,
DEMANDERESSE :
S.C.I. [Adresse 5] - RCS [Localité 8] 448 613 802 -
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Monsieur [Z] [H], gérant,
DEFENDEUR :
Monsieur [L] [I] [E]
né le 26 Juin 1980 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Mars 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 03 mars 2022, à effet au 5 mars 2022, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [L] [E], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à BORDEAUX (33100).
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 5] a fait signifier le 07 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SCI [Adresse 5] lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.
Le 19 décembre 2024, la SCI [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant :
- de constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes qu’il a introduites dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution
- d’ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- de le condamner au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.330 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 17 décembre 2024, ainsi que les loyers et les charges impayés jusqu’au jour du jugement à intervenir avec intérêts,
- de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle de 666 euros, fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,
- de le condamner au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la présente assignation.
L'affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.
Lors des débats, la SCI [Adresse 5] , représentée par Monsieur [G] [H], son gérant en exercice selon l’extrait kbis à jour du 9 mars 2025 parvenu en cours de délibéré conformément à la demande faite par le président à l’audience, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus, il maintient ses demandes et indique que le paiement du loyer n’a pas repris.
Monsieur [L] [E], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Monsieur [L] [E] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SCI [Adresse 5] , par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l'action :
La SCI [Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 07 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 07 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.998 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.
Monsieur [L] [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
- Sur les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par la SCI [Adresse 5] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [L] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.330 euros à la date du 19 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.
Le diagnostic social et financier fait état de ressources récentes à hauteur de 1.350 euros, pour des charges s’élevant selon les déclarations de Monsieur [L] [E] à la somme de 1.308 euros, représentant un reste à vivre mensuel de 42 euros. Le changement d’emploi du défendeur ayant entrainé une baisse de revenus de 2.000 euros à 1.350 euros, après une période de deux mois sans ressources, aurait placé Monsieur [L] [E] dans l’impossibilité de régler son loyer courant, bien qu’il déclarait souhaiter rester dans les lieux loués.
Faute de comparaître, Monsieur [L] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3.330 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [L] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail (666 euros par mois en décembre 2024).
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de sa situation économique Monsieur [L] [E] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 08 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 mars 2022 et liant la SCI [Adresse 5] à Monsieur [L] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] ([Adresse 2]) ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (666 euros par mois en décembre 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à payer à la SCI [Adresse 5] à titre provisionnel la somme de 3.330 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 décembre 2024, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
