Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00455

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00455 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7EF CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. CHAMONARD FRÈRES C/ S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. CHAMONARD FRÈRES, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE sous le n° 330 327 255, dont le siège social est sis 93 route de Saint Georges de RENEIN - 69460 ST ETIENNE-DES-OULLIERES représentée par Me Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant et Me Amaury PLUMERAULT, avocat au barreau de LYON, avocat postulant DEFENDERESSE S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 484 911 193, dont le siège social est sis 28 rue Robert WITCHITZ - 94200 IVRY-SUR SEINE non représentée INTERVENANTE VOLONTAIRE Société CAPSTONE WITCHITZ dont le siège social est sis 300 Route Nationale 6 Le Bois des Côtes - 69760 LIMONEST représentée par Me Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant et Me Amaury PLUMERAULT, avocat au barreau de LYON, avocat postulant Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 31 mars 2005, la S.C.I. CHAMONARD FRERES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT des locaux situés 28/30 rue Witchitz 94200 Ivry sur Seine, moyennant un loyer mensuel de 456,73 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. La S.C.I. CHAMONARD FRERES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024 à la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT pour une somme de 23 053,27 € au titre de l’arriéré locatif. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la S.C.I. CHAMONARD FRERES a fait assigner la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 862,82 euros par mois, jusqu'à la libération des locaux, - condamner la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT à payer à la S.C.I. CHAMONARD FRERES la somme provisionnelle de 23 053,27 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 février 2024, sous réserve d’actualisation de ladite créance au jour de l’audience à intervenir et jusqu’à son complet règlement ; - condamner la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. Par acte authentique du 3 juin 2024, la S.C.I. CHAMONARD FRERES a vendu le bien loué à la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ. L’affaire a été entendue une première fois à l’audience du 13 juin 2024 et renvoyée au 3 octobre 2024 dans l’attente de l’intervention volontaire de la la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ. À l’audience du 3 octobre 2024, la S.C.I. CHAMONARD FRERES et la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ étaient représentées par leur conseil. Par conclusions visées et soutenues à l’audience, et signifiées par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ maintient les prétentions de l’acte introductif d’instance, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 27 808,56 € selon un décompte arrêté au 19 septembre 2024 et la somme demandée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à 2.500 euros. Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT n'a pas constitué avocat. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intervention volontaire : Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ en son intervention volontaire, cette dernière venant aux droits de la S.C.I. CHAMONARD FRERES aux termes d’un acte authentique du 3 juin 2024. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 janvier 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 23 053,27 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 février 2024. Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ, l'obligation de la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 septembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 27 808,56 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, RECEVONS la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ en son intervention volontaire, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 février 2024, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT et de tout occupant de son chef des lieux situés 28/30 rue Witchitz 94200 Ivry sur Seine avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique, FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT à la payer à la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ, CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT à payer à la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ la somme de 27 808,56 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 19 septembre 2024, CONDAMNONS la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT aux entiers dépens, CONDAMNONS la S.A.R.L. AU BONHEUR DU CONFORT à payer à la S.C.I. CAPSTONE WITCHITZ la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS