Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/00776

PhD/ND Numéro 23/4010 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 30/11/2023 Dossier : N° RG 22/00776 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IEZ3 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [F] [U] C/ [G], [N] [O], [T] [D] [E] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Octobre 2023, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [F] [U] né le 04 Juillet 1950 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE - CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU INTIMES : Madame [G], [N] [O] née le 22 Février 1974 à [Localité 5] (République Centrafricaine) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2127 du 10/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Pierre LETE, avocat au barreau de PAU Monsieur [T] [D] [E] né le 14 Novembre 1975 à [Localité 5] (République Centrafricaine) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2130 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Pierre LETE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 17 FEVRIER 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par deux actes sous seing privé distincts des 18 et 30 août 2016, M. [F] [U] (le bailleur) a donné à bail d'habitation à Mme [G] [O] et M. [T] [E] (les consorts [O]-[E], le locataire) un appartement, sis au[Adresse 2]x à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel indexé de 600 euros, outre 20 euros de provision sur charges, ainsi que la jouissance d'un garage moyennant un loyer mensuel de 60 euros. Se plaignant de désordres d'humidité dans le logement, le locataire a saisi les services de l'habitat de la ville qui a visité les lieux le 11 janvier 2018. Le 29 mars 2018, la ville de [Localité 7] a mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres constatés ainsi qu'à la non-conformité de l'installation électrique. Courant juin 2020, le bailleur a saisi l'association Soliha en vue d'obtenir une subvention de l'Agence nationale pour l'habitat (ANAH) pour financer les travaux de mise en conformité des locaux loués. Le bailleur s'est heurté au refus du locataire de communiquer les avis d'imposition 2018 et 2019 réclamés par Soliha. Suivant exploit du 8 février 2021, M. [U] a fait assigner par devant le juge des contentieux de la protection de Pau les consorts [O]-[E] en résiliation du bail, expulsion et paiement de l'arriéré locatif. Le locataire a libéré les lieux le 10 juillet 2021, restituant les clés le 19 de ce même mois, à l'occasion de l'état des lieux de sortie, rendant sans objet la demande de résiliation du bail. Par jugement contradictoire du 17 février 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a : - condamné solidairement les consorts [O]-[E] à payer à M. [U] la somme de 678,34 euros au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives - condamné M. [U] à payer aux consorts [O]-[E] la somme de 4.760 euros à titre de dommages et intérêts - débouté les parties du surplus de leurs demandes - condamné M. [U] aux dépens, outre au paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Par déclaration faite au greffe de la cour le 17 mars 2022, M. [U] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2023. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 9 juin 2022 par M. [U] qui a demandé à la cour de d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : - condamner solidairement les consorts [O]-[E] à lui payer : - la somme de 794,10 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges locatives - la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts - débouter les consorts [O]-[E] de leur demande de dommages et intérêts - dire n'y avoir lieu à sa condamnation au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 - en tout état de cause, condamner solidairement les consorts [O]-[E] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2022 par les consorts [O]-[E] qui ont demandé à la cour de : - débouter M. [U] de ses demandes - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris - y ajoutant, condamner M. [U] à régler à Me Lété la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. MOTIFS sur la créance locative Il est constant que le locataire reste devoir la fraction du loyer échu entre le 11 et le 19 juillet. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement, il ressort du décompte que le locataire doit, à ce titre, la somme de 177,69 euros, outre celle de 5,80 euros au titre de la provision sur charges durant la même période, et non celle de 160 euros. Les parties admettent également que le locataire reste devoir la somme de 874,12 euros au titre de l'arriéré des loyers du garage, ainsi que celle de 244,22 euros au titre des réparations locatives concernant le remplacement d'une vasque. Concernant les frais de nettoyage, contrairement à ce qu'a retenu le jugement, l'état des lieux de sortie confirme que certaines pièces, notamment la cuisine, n'ont pas été restituées en état de propreté, de sorte que le bailleur est fondé à demander l'indemnisation des frais de nettoyage d'un montant de 30 euros qu'il a réglés. Concernant la provision sur charges pour la période du 1er janvier au 19 juillet 2021, il ressort du décompte (pièce 23) que le locataire reste devoir la différence entre le montant régularisé de 196,22 euros et le montant des versements effectués de 132,26 euros, soit la somme de 63,96 euros. Et, il y a lieu d'imputer sur les sommes dues au bailleur, le dépôt de garantie de 600 euros, conservé par le bailleur, ainsi qu'un trop-versé de 1,69 euros. Après compensation, les consorts [O]-[E] restent devoir la somme de 794,10 euros, telle que réclamée par M. [U]. Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce sens. sur l'indemnisation du trouble de jouissance du locataire L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Et, en droit, l'indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement loué n'est pas subordonné à la délivrance d'une mise en demeure préalable faite au bailleur. L'appelant fait grief au jugement d'avoir indemnisé le trouble de jouissance du locataire du fait des non-conformités du logement constatées en 2018 jusqu'au départ des locataires alors que l'inexécution des travaux de remise en état, et partant le trouble de jouissance allégué, est exclusivement imputable au locataire qui, en refusant de fournir ses avis d'imposition des années 2018 et 2019, a bloqué le dossier de demande de subvention auprès de l'ANAH lié au bailleur par une convention d'intermédiation locative renouvelée en septembre 2020. Mais, d'une part, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent est caractérisé par le rapport de visite et le courrier de la ville de [Localité 7] du 29 mars 2018 qui a constaté l'ampleur des désordres d'humidité affectant l'ensemble du logement et la non-conformité de la sécurité personnelle de l'installation électrique, enjoignant au bailleur d'y remédier dans les meilleurs délais. D'autre part, si les travaux réalisés par le bailleur en août 2018 ont permis de mettre en sécurité l'installation électrique, ils n'ont pas remédié aux autres désordres d'humidité massive qui ont perduré. Le bailleur a fautivement atermoyé l'exécution de ses obligations en différant jusqu'en 2020, au cours de l'état d'urgence sanitaire, ses premières démarches concrètes en vue de faire établir des devis précis sur le traitement des désordres, avant d'envisager de solliciter, en juin 2020, une subvention auprès de l'ANAH en renouvelant, en septembre 2020, la précédente convention d'intermédiation locative. Il est établi que l'octroi de la subvention de l'ANAH était subordonnée à la production des avis d'imposition du locataire pour les années 2018 et 2019. Si aucune disposition spéciale de la loi ou clause du bail n'imposait au locataire de produire ces documents, il reste que l'exécution de bonne foi des conventions, impliquant une collaboration des parties en vue d'obtenir les contreparties réciproques qu'elles se sont engagées à fournir, devait inciter les consorts [O]-[E] à produire les avis d'imposition, documents fiscaux dont il est notamment admis qu'ils puissent être sollicités par le bailleur avant la signature d'un bail, dès lors que ces documents étaient nécessaires à l'instruction de la demande de subvention susceptible d'accélérer, dans l'intérêt du locataire, la réalisation des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence sous le contrôle de l'ANAH. Par conséquent, si l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance n'est pas suspendue à l'existence d'une procédure de subvention du financement des travaux lui incombant, il reste que le locataire, en refusant de produire les avis d'imposition requis a partiellement contribué à retarder la réalisation des travaux de nature à mettre fin au trouble de jouissance dont il se plaignait. Par conséquent, si le jugement a exactement caractérisé la réalité du trouble de jouissance subi par le locataire, il convient de limiter le montant de l'indemnisation à la somme de 3.000 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 1.000 euros, ne démontrant pas le préjudice subi du fait du refus du locataire de communiquer ses avis d'imposition. M. [U], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. M. [U] sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les consorts [O]-[E] déboutés de leur demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts et condamné M. [U] aux dépens, INFIRME partiellement le jugement sur le montant de la dette locative, sur le montant des dommages et intérêts alloués aux consorts [O]-[E] et sur la condamnation de M. [U] sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et, statuant à nouveau de ce chef, FIXE à la somme de 794,10 euros le montant de la condamnation mise à la charge des consorts [O]-[E] au titre de la dette locative, LIMITE à la somme de 3.000 euros le montant de la condamnation mise à la charge de M. [U] à titre des dommages et intérêts réparant le trouble de jouissance subi par les consorts [O]-[E], DEBOUTE les consorts [O]-[E] de leur demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, y ajoutant, CONDAMNE M. [U] aux dépens d'appel, DEBOUTE M. [U] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les consorts [O]-[E] de leur demande, en appel, fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente