Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [E] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JMY
N° MINUTE :
10
JUGEMENT
rendu le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
Société SEQENS,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02867 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JMY
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, la SA SEQENS a consenti un bail d'habitation à M. [V] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], bâtiment 1, escalier 1, rez-de-chaussée, porte A103, outre une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 576,99 euros et d'une provision pour charges de 151,68 euros.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2046,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [E] le 28 novembre 2023.
Par assignation du 22 février 2024, la SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [V] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 848,50 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 17 mai 2024, la SA SEQENS indique que M. [V] [E] a quitté le logement et se désiste de sa demande d'expulsion. Elle maintient ses autres demandes et actualise la dette locative à la somme de 3148,11 euros au 13 mai 2024.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 novembre 2023 et laisse un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.
Il convient, dès lors, de faire application de ce délai, en dépit de la reconduction tacite du bail intervenue le 20 septembre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi susmentionnée.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 046,61 euros n'a pas été réglée en totalité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2024.
Le locataire ayant néanmoins quitté les lieux, l'expulsion de celui-ci ne sera pas ordonnée, étant précisé que la bailleresse s'est désistée de cette demande.
Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
M. [V] [E] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 mai 2024, M. [V] [E] lui devait la somme de 3148,11 euros, dont il convient cependant de soustraire la somme de 134.38 euros facturée le 31 décembre 2023 correspondant à des frais de contentieux ayant vocation à être pris en compte dans les dépens, soit une somme totale de 3 134.73 euros.
M. [V] [E], qui ne comparaît pas et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupations échues, arrêtée au 13 mai 2024.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur les demandes accessoires
M. [V] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2022 entre SA SEQENS, d'une part, et M. [V] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], bâtiment 1, escalier 1, rez-de-chaussée, porte A103, outre une cave est résilié depuis le 28 janvier 2024,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [V] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
CONSTATE que la SA SEQENS se désiste de sa demande d'expulsion à l'encontre de M. [V] [E],
CONDAMNE M. [V] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 125 euros (cent vingt-cinq euros) par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [V] [E] à payer à la SA SEQENS la somme de 3 013,73 euros (trois mille treize euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues, somme arrêtée au 13 mai 2024,
DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
DÉBOUTE la SA SEQENS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 et celui de l'assignation du 22 février 2024,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
