Texte intégral
N° RG 23/05158 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L7ZY
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
11ème civ. S1
N° RG 23/05158
N° Portalis DB2E-W-B7H-L7ZY
Minute n°25/
Copie exec. à :
- Me Marc JANTKOWIAK
- Me Nicolas MEYER
Le
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025
DEMANDERESSE :
S.C.I. B2DM
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 338 238 801
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas MEYER, substitué par Me Yoann PEETERS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 117
DEFENDERESSE :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
Agissant par son syndic, la S.A.S. CITYA RUHL-SEGESCA
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 305 218 232
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94
OBJET : Autres demandes relatives à la copropriété
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente
Maryline KIRCH, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.
JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI B2DM est copropriétaire des lots n° 10 et 17 (un studio et un appartement), dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est la SAS CITYA RUHL SEGESCA.
Par acte de commissaire de justice délivré le 21 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI B2DM une sommation de payer la somme de 2 167,35 euros comprenant les appels de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2022 et du 1er juillet au 30 septembre 2022, la réfection couloir des lots 18 et 17 et la maintenance de la toiture, des frais de mise en demeure, des frais de contentieux et le coût de la sommation de payer.
Le jour-même, la SCI B2DM a payé la totalité des arriérés et frais réclamés.
Par acte de commissaire de justice délivré le 06 juin 2023, la SCI B2DM a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], agissant par son syndic en exercice la société CITYA RUHL SEGESCA, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de la voir condamner à :
lui verser la somme de 770,89 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure,lui verser la somme de de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a également sollicité la condamnation du défendeur aux entiers dépens de la présente procédure.
Après plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre des parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 26 novembre 2024.
A cette audience, la SCI B2DM, représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 9 septembre 2024 aux termes desquelles elle maintient ses demandes initiales.
Elle fait valoir que jusqu'à la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 21 septembre 2022, elle n'était pas au courant des appels de charges ni des mises en demeure effectués par le syndic. Ayant changé d'adresse mail depuis mars 2022, les courriers adressés par la voie électronique par le syndic ne lui étaient jamais parvenus, que dès qu'elle a eu la sommation de payer, elle a réglé les arriérés ainsi que les frais réclamés par le syndic en prévenant ce dernier du changement de son adresse mail. Elle souligne qu'elle ne conteste pas devoir les charges de copropriété telles qu'exposées et réclamées par le syndic mais conteste en revanche les frais de mise en demeure, les frais de contentieux ainsi que les frais de sommation de payer qu'elle a dû régler. Au soutien de ses demandes, elle expose que les dispositions des articles 35-2, 64-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et l'article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoient notamment que le syndic doit adresser à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible et ce, par lettre simple ; qu'il est possible d'adresser cet avis ainsi que les notifications ou mises en demeure par la voie électronique sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires. Elle soutient que n'ayant jamais donné son accord pour que le syndic lui envoie lesdits avis ou notifications et mises en demeure par la voie électronique, le syndic ne pouvait procéder par cette voie pour lui réclamer les charges de copropriétés que partant, les frais de mise en demeure, frais de contentieux et de sommation de payer qui s'en sont suivis ne sont pas fondés et ne pouvaient lui être réclamés. Elle soutient qu'elle a vainement tenté auprès du syndic d'obtenir le remboursement de ces frais, qu'elle a été contrainte d'engager une procédure devant la présente juridiction pour obtenir gain de cause.
En réplique au syndicat des copropriétaires, elle soutient qu'il appartient à ce dernier de prouver qu'elle avait donné son accord exprès à l'envoi des appels de charges et mises en demeure par la voie électronique et qu'elle échoue à le faire dans la mesure où un simple fichier informatique qui émane du défendeur ne peut constituer cette preuve.
Par ailleurs, elle explique que le syndicat des copropriétaires ne peut pas soutenir que les décomptes actualisés et actes successifs ont été envoyés à sa nouvelle adresse mail à la suite de son courriel du mois de juillet 2021 dans la mesure où ce courriel dont elle se prévaut a été envoyé par le syndic et non par elle, qu'il ne comporte pas l'adresse du destinataire et qu'en réalité le courriel informant de son changement d'adresse date du 21 septembre 2022 et que tous les documents antérieurs ont été adressés par le défendeur à son ancienne adresse mail.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], agissant par son syndic en exercice la SAS CITYA RUHL SEGESCA, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 8 avril 2024.
Il estime que la SCI B2DM doit supporter l’ensemble des frais déboursés par le syndic comprenant les frais de mise en demeure et de remise au contentieux tel que stipulé dans le contrat de syndic du 20 juillet 2021 et ce, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que les frais de mise en demeure, de contentieux et de sommation fait par commissaire de justice sont des dépenses nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, que ces frais n'entrent pas dans le forfait facturé au syndicat des copropriétaires mais sont imputables au seul copropriétaire concerné et peuvent être facturés séparément.
Par ailleurs, il soutient que la SCI B2DM avait donné, en avril 2020, son accord préalable à l'envoi des appels de charges et mise en demeure par la voie électronique comme en atteste la fiche transmise par son service informatique. La SCI B2DM ayant signalé sa nouvelle adresse au mois de juillet 2021, le décompte des charges actualisé au 31 décembre 2020 lui avait été adressé à cette adresse, que la SCI B2DM connaissait parfaitement le montant des charges qu'elle devait à cette date.
Il soutient ainsi que les frais réclamés sont justifiés et sollicite que la SCI B2DM soit déboutée de l'intégralité de ses demandes et quelle soit condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
L'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement principale
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Selon l’article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
En application de l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
L’article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s’y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
L'article 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 dispose que « pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet ».
L'article 42-1 de la loi n°65-557 du 17 mars 1965 dans sa rédaction applicable au litige dispose que « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique ».
En l’espèce, la SCI B2DM soutient qu'elle n'a jamais donné son accord express pour l'envoi par voie électronique des avis de charges, notifications et mises en demeure. Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un courriel interne adressé à ses services informatiques qui fournit un fichier où figure l'adresse mail du gérant de la SCI B2DM. Ce document ne permet pas de s'assurer de l'accord exprès donné par la SCI B2DM pour l'envoi des appels de charges de copropriété et mises en demeure par la voie électronique. Il y a lieu de relever que dès la sommation de payer par voie de commissaire de justice, la SCI B2DM apurait sa dette le même jour et transmettait au syndic sa nouvelle adresse mail en réclamant les courriers transmis sur l'ancienne adresse électronique depuis le mois de mars 2022. Par conséquent, les appels de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2022 et du 1er juillet au 30 septembre 2022, la réfection couloir des lots 18 et 17 et la maintenance de la toiture et les mises en demeure des 20 avril, 10 mai, 19 juillet et 10 août 2022 auraient dû lui être adressés par courrier postal et non par la voie électronique. Il s'ensuit qu'elle est également fondée à contester les frais de mise en contentieux et de sommation de payer.
Par ailleurs et surabondamment, il y a également lieu de relever que s'agissant des frais de mise en contentieux, le contrat de syndic produit aux débats et les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient qu'ils ne sont dus qu'en cas de diligences exceptionnels (contrat de syndic) et s'ils sont nécessaires (article 10-1 de la loi), ce que le syndicat de copropriétaires ne démontre pas.
Pour les frais de sommation de payer, cette formalité par commissaire de justice n'est imposée par aucun texte et ne constitue donc pas des frais nécessaires au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, la SCI B2DM est bien fondée à réclamer le remboursement de la somme de 770,89 euros correspondant aux frais de recouvrement suivantes :
45,60 euros au titre des frais de mise en demeure du 20 avril 2022,33,60 euros au titre des frais de mise en demeure du 10 mai 2022,45,60 euros au titre des frais de mise en demeure du 19 juillet 2022,33,60 euros au titre des frais de mise en demeure du 10 août 2022,480 euros au titre des frais de contentieux,132,49 euros au titre de la sommation de payer fait par commissaire de justice.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA sera condamné à verser à la SCI B2DM la somme de 770,89 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA sera condamné aux dépens.
Il paraît inéquitable de laisser la SCI B2DM supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision rendue contradictoirement, en dernier ressort :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA à payer à la SCI B2DM la somme de 770,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA à payer à la SCI B2DM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA aux entiers dépens.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Vice-Présidente
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
