Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/14114

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 09 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 355 Rôle N° RG 22/14114 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKGZ7 [L] [R] [N] [B] [E] C/ [I] [V] [U] [V] [A] [V] épouse [V] [G] [M] épouse [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-françois JOURDAN Me David TRAMIER Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 05 Octobre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/03390. APPELANTS Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 3] - [Localité 14] Madame [N] [B] [E], demeurant [Adresse 3] - [Localité 14] Tous deux représentés par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Christian Donato DI PINTO, avocat au barreau de NICE INTIMES Madame [I] [V] née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6] - [Localité 11] Monsieur [U] [V] né le [Date naissance 5] 1932 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7] - [Localité 10] Madame [A] [V] épouse [V] née le [Date naissance 4] 1932 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7] - [Localité 10] Madame [G] [M] épouse [M] née le [Date naissance 8] 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 2] - [Localité 9] Toutes représentés par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistées de Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2010, Monsieur et Madame [V] ont donné à bail à Monsieur [R] un logement situé à [Localité 14] moyennant un loyer mensuel de 1.071,27 euros. Les consorts [V] ont fait délivrer à Monsieur [R] et Madame [E] le 24 novembre 2021 un congé pour vendre au prix de 430.'000 € avec effet au 31 mai 2022. Suivant exploit d'huissier en date du 21 juin 2022, les consorts [V] assignaient Monsieur [R] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir : - dire et juger que le bail conclu entre les parties est résilié depuis le 31 mai 2022. - dire et juger que Monsieur [R] et Madame [E] sont sans droit ni titre depuis le 31 mai 2022. - condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [E] au paiement de la somme mensuelle de 1.129,55 € à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux. - ordonner l'expulsion des requis des lieux loués avec en tant que de besoin le concours de la force publique. - condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [E] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - condamner Monsieur [R] et Madame [E] au paiement de la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Monsieur [R] et Madame [E] Madame [P] aux entiers dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 6 septembre 2022. Les consorts [V] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance Monsieur [R] et Madame [E] n'étaient ni présents, ni représentés. Par jugement réputé contradictoire en date du 5 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: * constaté la validité du congé pour vente délivré le 24 novembre 2021 à Monsieur [R] et Madame [E] par les consorts [V] concernant l'appartement situé à [Localité 14]. * dit en conséquence que Monsieur [R] et Madame [E] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu'ils occupent depuis le 1er juin 2022. * ordonné en conséquence à Monsieur [R] et Madame [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement. * dit qu'à défaut pour Monsieur [R] et Madame [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, les consorts [V] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. * condamné Monsieur [R] et Madame [E] à payer aux consorts [V] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.129,55 € à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux. * débouté les consorts [V] de leur demande de dommages et intérêts * condamné Monsieur [R] et Madame [E] à payer aux consorts [V] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Monsieur [R] et Madame [E] aux entiers dépens. Par déclaration en date du 24 octobre 2022, Monsieur [R] et Madame [E] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - constate la validité du congé pour vente délivré le 24 novembre 2021 à Monsieur [R] et Madame [E] par les consorts [V] concernant l'appartement situé à [Localité 14]. - dit en conséquence que Monsieur [R] et Madame [E] sont occupants sans droit ni titre des lieux qu'ils occupent depuis le 1er juin 2022. - ordonne en conséquence à Monsieur [R] et Madame [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement. - dit qu'à défaut pour Monsieur [R] et Madame [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, les consorts [V] pourront deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef y compris, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. - condamne Monsieur [R] et Madame [E] à payer aux consorts [V] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.129,55 € à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux. - condamne Monsieur [R] et Madame [E] à payer aux consorts [V] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. -condamne Monsieur [R] et Madame [E] aux entiers dépens. - rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 novembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [R] et Madame [E] demandent à la cour de : * réformer la décision entreprise * annuler le congé pour vendre délivré le 24 novembre 2021. * réformer la décision condamnant Monsieur [R] et Madame [E] à une indemnité d'occupation. * condamner les consorts [V] solidairement à leur payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * condamner les consorts [V] aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes , Monsieur [R] et Madame [E] indiquent que si les époux [V], bailleurs apparaissant dans le bail signé le 1er juin 2010 au moment de la proposition de la vente, n'avaient pas à justifier leur décision de vendre le logement au prix de 430.'000 €, il n'en demeure pas moins que cette même proposition de vente aurait dû aussi être adressée à la cotitulaire de ce même bail du 1er juin 2010 à savoir Madame [E] cette dernière étant, en outre, caution envers les bailleurs. Ils ajoutent qu'en date du mois d'avril 2021 Monsieur [R] et les époux [V] avaient engagé des négociations pour la somme de 500.'000 € ramenée à 450.'000 €, somme acceptée par Monsieur Monsieur [R]. Toutefois il explique avoir reçu le 26 novembre 2021 une autre proposition d'acquisition du bien immeuble qui ne correspondait en aucune manière aux indications formulées dans le bail du 1er juin 2010 puisque les époux [V] lui proposaient de vendre l'appartement indiqué dans le bail avec le garage mais sans la partie du terrain comprise elle aussi dans le bail, et ce, pour la somme de 410.'000 € . Au terme de leur dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les consorts [V] demandent à la cour de : * débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de leur argumentation. * confirmer le la décision rendue en première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a : - jugé que le bail conclu entre les parties était résilié depuis le 31 mai 2022 - dit que Monsieur [R] et Madame [E] sont occupants sont sans droit ni titre depuis le 31 mai 2022. -c ondamné Monsieur [R] et Madame [E] au paiement de la somme mensuelle de 1.129,55 € à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux . - ordonné l'expulsion des requis des lieux loués avecen tant que de besoin avec le concours de la force publique. * condamner Monsieur [R] et Madame [E] au paiement de la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner Monsieur [R] et Madame [E] aux entiers dépens de l'instance À l'appui de leurs demandes, les consorts [V] reconnaissent qu'une première phase de discussion a été initiée avec leurs locataires en 2021 pour une vente amiable laquelle n'a jamais débouché sur aucun élément concret. Ils indiquent s'être rapidement rendus compte que la position de leurs locataires n'était pas sérieuse et surtout dénuée de toute envie réelle d'acheter le bien. C'est la raison pour laquelle ils leur faisaient notifier un congé pour vente lequel a respecté toutes les conditions de forme prévues par la loi. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 13 septembre 2023 et mise en délibéré au 9 novembre 2023. ****** 1°) Sur la validité du congé Attendu que l'article 15 -II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation. Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé. Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.' Attendu que les consorts [V] ont fait délivrer à Monsieur [R] et à Madame [E] le 24 novembre 2021 un congé pour vendre au prix de 430.'000 € avec effet au 31 mai 2022. Que dés lors les appelants ne sauraient valablement soutenir que cette proposition de vente aurait également dû être adressée à la cotitulaire de ce même bail du 1er juin 2010 à savoir Madame [E], puisqu'il résulte du congé avec offre de vente que ce dernier a été signifié à Monsieur [R] et à Madame [E]. Attendu que s'il n'est pas contesté que les parties avaient engagé des discussions pour une vente amiable, force est de constater que ces dernières n'ont débouché sur aucun élément concret, aucun compromis signé, aucun accord sur la chose et le prix n'étant produit aux débats. Que c'est dans ces conditions que les consorts [V] ont délivré congé avec offre de vente à leurs locataires dans les termes suivants : 'Suivant contrat de bail en date du 1er juin 2010 à [Localité 14] , vous êtes locataire d'un logement à usage d'habitation principale à [Localité 14] [Adresse 3], que vous connaissez pour l'occuper et désigné comme suit : Au premier étage d'une villa individuelle, un appartement de trois pièces principales et d'une surface habitable de 85 m². Un garage 24 m² situé au rez-de-chaussée' Attendu qu'il résulte effectivement du contrat de bail signé entre les parties le 1er juin 2010, que Monsieur Madame [V] ont loué à Monsieur [R] : - 'un appartement de trois pièces principales dans une villa individuelle, au premier étage, le rez-de-chaussée étant occupé par le propriétaire ainsi qu'un garage de 24 m² situé en rez-de-chaussée' tel que cela résulte du paragraphe intitulé -Désignation des locaux et équipements privatifs- ainsi que -' espaces verts, antenne TV, interphone 'tel que cela résulte du paragraphe intitulé - Enumération des parties et équipements communs- Que les appelants soutiennent que les époux [V] leur ont proposé de leur vendre l'appartement indiqué dans le bail avec le garage mais sans la partie du terrain comprise elle aussi dans le bail, et ce, pour la somme de 410.'000 € . Attendu que la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt du 10 décembre 2013 que le congé doit reprendre la description parfaite des biens, telle qu'elle at été faite dans le bail et mentionner les droits d'accès aux services communs s'ils ont été mentionnés dans le bail. Qu'elle rappelle que les deux actes doivent correspondent parfaitement aux mêmes locaux. Qu'elle indique qu'il s'agisse d'une partie privative ou commune, le congé doit l'évoquer pour que le locataire puisse se décider en connaissance de cause sur l'objet précis de la vente. Qu'il résulte de ces éléments que les parties communes et équipements communs n'ont pas été mentionnés au congé pour vendre. Qu'il s'en suit qu'il y a lieu de prononcer la nullité de congé pour vendre, de débouter les consorts [V] de l'ensemble de leurs demandes et d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositons. 2°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner les consorts [V] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner solidairement les consorts [V] à payer à [R] et Madame [E]la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement en date du 5 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions, STATUANT A NOUVEAU, ANNULE le congé pour vendre délivré le 24 novembre 2021, DÉBOUTE les consorts [V] de l'ensemble de leurs demandes, Y AJOUTANT, CONDAMNE solidairement les consorts [V] à payer à Monsieur [R] et Madame [E] la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE solidairement les consorts [V] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,