Cour d'appel, 07 novembre 2023. 21/01241

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 07 Novembre 2023 N° RG 21/01241 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXIG Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 07 Mai 2021 Appelant M. [S] [U] né le 26 Décembre 1971 à BERCHEM-SAINT-AGATHE (.), demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] Représenté par la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représenté par Me Marc Olivier MARTIN, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimé M. [X] [I] né le 18 Juillet 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] - [Localité 4] Représenté par Me Christelle PERILLAT, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 05 Juin 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 juillet 2023 Date de mise à disposition : 07 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseillère, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte du 26 septembre 2017, M. [X] [I] a fait la promesse de vendre à M. [S] [U] la parcelle de terrain qu'il possède à [Localité 4] cadastrée section A[Cadastre 1] et A[Cadastre 1] lieudit [Localité 6] pour le prix de 270 000 euros, jusqu'au 15 juin 2018. Un premier avenant du 11 juin 2018 est venu proroger ce délai. Le 20 janvier 2020, les parties ont à nouveau convenu de proroger le délai de validité de la promesse jusqu'au 1er mars 2020 à 16 heures et ont également prévu une condition suspensive supplémentaire tenant à l'obtention d'un prêt de 270 000 euros, toutes les autres conditions demeurant inchangées. Par acte d'huissier du 7 mai 2020, M. [U] a assigné M. [I] devant le tribunal judiciaire d'Albertville, notamment aux fins de faire déclarer parfaite la vente de la parcelle de terrain passée entre eux. Par jugement du 7 mai 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville a : - Débouté M. [U] de ses demandes ; - Ordonné le versement à M. [I] de la somme de 13 500 euros séquestrée en l'étude de Me [F], successeur de Me [W], à titre d'indemnité d'immobilisation ; - Condamné M. [I] à restituer à M. [U] la somme de 3 000 euros, au titre de la restitution de l'acompte versé le 14 février 2020 ; - Condamné M. [U] à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [U] en paiement des entiers dépens ; - Autorisé M. [O], avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Au visa principalement des motifs suivants : M. [I] a accepté de proroger le délai pour la régularisation de la vente au plus tard le 13 mars 2020, le paiement du prix et des frais de vente a été érigé par les parties en condition de formation du contrat, or M. [U] n'avait adressé qu'un virement de 3 000 euros à M. [I] le 14 février 2020 ; Le décret du 25 mars 2020 a prévu la prorogation des délais expirant entre le 13 mars et le 23 juin uniquement lorsqu'il est prescrit par la loi ou le règlement, par conséquent il n'y a aucune prorogation des délais consensuels ; Aucun manquement n'est imputable à M. [I] qui a au contraire consenti des délais importants pour parvenir à la vente ; Il n'est pas invoqué ou démontré par les parties que la procédure de libération de l'indemnité d'immobilisation ait été mise en 'uvre et M. [U] ne justifie d'aucune raison ayant empêché la réalisation de la vente. Par déclaration au greffe du 14 juin 2021, M. [U] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a condamné M. [I] à restituer à M. [U] la somme de 3 000 euros, au titre de la restitution de l'acompte versé le 14 février 2020 ; Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 3 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [U], sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de : - Infirmer le jugement du 7 mai 2021 en toutes ses dispositions, à l'exception de la disposition du jugement qui a condamné M. [I] à restituer à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre de la restitution de l'acompte ; Et statuant à nouveau, A titre principal, - Juger que la vente passée entre M. [I] et M. [U] est parfaite ; - Ordonner la vente forcée de la parcelle de terrain à bâtir sis à [Localité 4] et cadastrée section A n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 6] et Section A n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 6] au prix de 270 000 euros, outre les frais de la vente d'un montant de 20 100 euros ; - Condamner M. [I] aux frais de publication du jugement à intervenir et en général, à l'ensemble des frais inhérents à la mutation de la parcelle ; - Ordonner la publication de la vente aux services de la publication foncière aux frais exclusifs de M. [I] ; A titre subsidiaire, - Juger qu'aucune indemnité d'occupation n'est due à M. [I] ; En tout état de cause, - Débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner M. [I] à verser une somme de 20 000 euros à M. [U] au titre du préjudice subi ; - Condamner M. [I] à verser une somme de 5 000 euros à M. [U] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner M. [I] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir notamment que : La prorogation des délais prévu par le décret du 25 mars 2020 est également applicable aux clauses de promesses synallagmatiques de vente qui ont expiré entre le 13 mars et le 23 juin 2020 ; MM. [I] et [U] ont conclu une vente parfaite, par conséquent en application des dispositions de l'article 1217 du code l'exécution forcée de la vente est demandée ; Sur l'indemnité d'immobilisation, M. [U] a entrepris toutes les diligences pour lever les conditions suspensives avec la crise sanitaire, que néanmoins M. [I] a mis un terme aux démarches entreprises entre les parties en vue de finaliser la vente et qu'en conséquence l'absence de réalisation de la vente est due à la seule décision de M. [I] de ne pas respecter son engagement. Par dernières écritures en date du 19 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] sollicite de la cour de : Rejetant toutes fins et conclusions contraires, - Confirmer le jugement rendu le 16 mai 2021 par le tribunal judiciaire d'Albertville en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamner M. [U] à verser à M. [I] une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis par lui et la procédure manifestement abusive, notamment devant la cour d'appel ; - Condamner M. [U] à verser à M. [I] la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [U] aux entiers dépens de l'instance d'appel, comme de première instance, et juger que ces dépens seront recouvrés directement par Mme Christelle Perillat, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, M. [I] fait valoir notamment que : Le délai de levée d'option n'a pas été fixé au 13 mars 2929, en effet aux termes de l'avenant du 20 janvier 2020, il était fixé au 1er mars 2020 à 16 heures, prorogeable au plus tard au 9 mars ; En tout état de cause, même en retenant que le délai de levée d'option était fixé au 13 mars 2020, la prolongation prévue par l'ordonnance du 25 mars 2020 ne concerne que les délais légaux ; La demande de dommages-intérêts formulée par M. [U] est irrecevable et non fondée étant donné qu'il est le seul responsable de la situation. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise Une ordonnance en date du 5 juin 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 juillet 2023. MOTIFS ET DECISION I - Sur l'échéance de la promesse unilatérale de vente M. [I] a consenti à M. [U] une promesse unilatérale de vente le 26 septembre 2017, venant à échéance le 15 juin 2018, prorogée par avenant du 20 janvier 2020 pour la nouvelle échéance du 1er mars 2020 à 16h. Il n'est pas contesté que M. [I] a consenti oralement une nouvelle prorogation venant à échéance le 13 mars 2020, accord transmis par mail de Me [F] du 24 février 2020. C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que la prolongation des délais prévus par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, ne concerne que les délais légaux, les délais conventionnels étant exclus du champ d'application de l'ordonnance. Dès lors, la prorogation des termes ou des conditions devait résulter d'un accord des parties au contrat, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, puisqu'à la date du 13 mars 2020, M. [U] n'avait pas officiellement levé l'option, accompagnée du versement du prix par virement entre les mains du notaire, la signature de l'acte authentique devant avoir lieu au plus tard dans les cinq jours ouvrés, ainsi que l'imposaient les termes du contrat. La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. [U] de sa demande tendant à voir déclarer la vente conclue avec M. [I] parfaite. II - Sur l'indemnité d'immobilisation et l'acompte Les moyens soutenus par la partie appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : - la vente a échoué faute pour M. [U] d'avoir levé l'option et payé le prix dans les délais convenus, - il n'est pas démontré l'existence d'une défaillance dans les titres de propriété du promettant, M. [I], susceptible de permettre à M. [U] d'échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation, - le montant de l'indemnité prévue, 5% du prix de vente, reste particulièrement raisonnable au regard de la durée d'immobilisation du bien, qui a duré plus de deux années, - l'acompte versé, de 3 000 euros, doit être restitué. III - Sur la demande de dommages et intérêts M. [U] justifie de démarches ayant permis l'obtention d'un permis de construire le 10 septembre 2018, mais ses démarches pour obtenir un financement ont manifestement été insuffisantes, celui-ci ayant prospecté à compter de l'été 2019 pour obtenir un prêt et ayant également cherché des acquéreurs pour son programme immobilier tardivement. Les complexifications des démarches liées à l'état de crise sanitaire sont en outre hors de cause pour expliquer les retards pris par le montage de l'opération immobilière de l'appelant. En tout état de cause, il n'est pas démontré que M. [I] ait commis une faute, celui-ci ayant, à l'inverse, accepté de signer une prorogation de délai officielle de la promesse unilatérale de vente, puis une dernière prorogation orale. Enfin, l'exercice d'un recours ou d'une voie de droit ne peut être considérée comme abusive ou susceptible d'ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le défendeur ou l'intimé que s'il est démontré une intention de nuire et une action reposant sur un fondement juridique inexistant. La demande de dommages et intérêts de M. [I] sera rejetée, ainsi que le sera la demande de M. [U]. IV - Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [S] [U] succombant en son appel supportera les dépens de l'instance. Il ne paraît enfin pas inéquitable de le condamner à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [X] [I]. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [S] [U] aux dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de Me Christelle Perillat, Condamne M. [S] [U] à payer à M. [X] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 07 novembre 2023 à la SCP LOUCHET CAPDEVILLE Me Christelle PERILLAT Copie exécutoire délivrée le 07 novembre 2023 à Me Christelle PERILLAT