Cour d'appel, 28 novembre 2024. 24/00130

SM/OC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - SCP GERIGNY & ASSOCIES - Me Gilda LIMONDIN Expédition TJ LE : 28 NOVEMBRE 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024 N° - Pages N° RG 24/00130 - N° Portalis DBVD-V-B7I-DT2U Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 18 Janvier 2024 PARTIES EN CAUSE : I - M. [I] [D] né le 03 Octobre 1972 [Adresse 3] - Mme [X] [O] née le 27 Mai 1971 [Adresse 6] - Mme [L] [T] veuve [D] née le 21 Juillet 1949 [Adresse 3] Représentés par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté APPELANTS suivant déclaration du 13/02/2024 II - S.A.S. LES CARMASSES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 7], [Localité 4] Représentée par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉE 28 NOVEMBRE 2024 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Présidente chargée du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre M. Richard PERINETTI Conseiller Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ Suivant lettre d'intention d'achat établie par l'agence immobilière Remangeon, le 27 octobre 2021, la SAS Les Carmasses offrait d'acquérir de l'indivision [D] -[O] un bien immobilier sis à [Adresse 8], cadastré section AL n°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 5] pour une contenance de 29 a 6 ca au prix de 250 000 €. L'agence immobilière Rémangeon était chargée d'établir l'acte sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction aussitôt acceptation de la présente offre d'achat par les propriétaires dans la limite de validité de l'offre, fixée au 30 novembre 2021. Aucun acte sous seing privé n'a été établi. Le 8 décembre 2021,les consorts [D] - [O] ont résilié le mandat donné à l'agence immobilière Rémangeon. Le 30 mars 2022, les consorts [D] - [O] ont vendu le bien à une autre société au même prix. Par acte du 13 avril 2022, la SAS Les Carmasses a fait assigner les consorts [D]-[O] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir juger la vente parfaite. Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a : - Dit l'action de la SAS Les Carmasses recevable ; - Constaté l'acceptation, dans le délai imparti, par les consorts [D]-[O] de la lettre d'intention d'achat de la SAS les Carmasses en date du 27 octobre 2021 ; - Dit parfaite la vente entre les parties ; En conséquence, - Condamné solidairement les consorts [D]-[O] à régulariser l'acte authentique de vente des biens susvisés dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, jusqu'à accomplissement de la formalité, et ce, pendant une durée de six mois ; - Dit qu'à défaut de diligence des consorts [D]-[O] en vue de la régularisation de l'acte authentique de vente, la présente décision vaudra vente et sera publiée auprès des services de la publicité foncière compétents par la partie la plus diligente ; - Condamné les consorts [D]-[O] solidairement aux dépens ; - Condamné solidairement les consorts [D]-[O] à payer à la SAS les Carmasses une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . Suivant déclaration du 13 février 2024, Mme [L] [D], M. [I] [D] et Mme [X] [O] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions n°2 signifiées le 3 juillet 2024, Mme [L] [T] veuve [D], Mme [X] [O] née [D] et M [I] [D] demandent à la cour de : - Dire et juger recevable et bien fondé leur appel et infirmant le jugement en l'ensemble de ses dispositions, Vu les articles 1112 et suivants du Code Civil, - Débouter la SAS LES CARMASSES de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. - Condamner la SAS LES CARMASSES à payer à M [I] [D], Mme [L] [D] son épouse(sic) et Mme [X] [O] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses conclusions signifiées le 3 juin 2024, la SAS les Carmasses demande quant à elle à la cour de : Vu les articles 1114 et 1583 du code civil, A titre principal, Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; En conséquence, - Déclarer parfaite la vente intervenue entre la SAS Les Carmasses et les Consorts [D]-[O] et portant sur les biens immobiliers situés à [Adresse 8] pour le prix principal de 250 000 € ; - Condamner solidairement les consorts [D]-[O] à régulariser l'acte authentique de vente dans le délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard jusqu'à accomplissement de la formalité et qu'à défaut pour les parties défenderesses de ce faire dans les délais impartis, la décision à intervenir vaudra vente, - Ordonner en conséquence la publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière ; Subsidiairement, si le jugement était infirmé, Condamner solidairement les consorts [D]-[O] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour perte de chance ; En tout état de cause, Condamner solidairement les consorts [D]-[O] à payer à la SAS les Carmasses la somme de 4 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en sus des sommes allouées en première instance. Il est fait expressément référence aux dernières conclusions des parties pour le développement de leurs moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024. MOTIFS Selon l'article 1101 du code civil, 'le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.' L'article 1103 dispose que 'les contrats légalement formés tiennent de lieu de loi à ceux qui les ont faits'. Aux termes de l'article 1113 du code civil, 'le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.' L'article 1114 du même code dispose que 'l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.' Selon l'article 1118 du même code, ' l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.' Enfin, l'article 1121 du code civil prévoit que 'le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue.' S'agissant d'un contrat de vente, les dispositions spéciales de l'article 1583 du code civil précisent que la vente est 'parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.' Toutefois le caractère parfait de la vente nécessite que les principales modalités définies par les parties, notamment relatives à la date de la signature de l'avant-contrat de vente soient précisées ou respectées. Lorsqu'une offre d'achat d'un bien à un prix déterminé prévoit que, en cas d'acceptation, un acte sera signé pour préciser les modalités de la vente, l'acceptation de cette offre par le propriétaire ne suffit pas à rendre la vente parfaite. En l'espèce, la lettre d'intention signée le 27 octobre 2021 par la SCI Les Carmasses et l'agence immobilière est ainsi libellée au titre de ses conditions : « CONDITIONS : Ces biens seront, le jour de la signature de l'acte de vente, libres de tous privilèges, hypothèques quelconques, ainsi que toutes servitudes d'urbanisme. Nous les prendrons dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, les connaissant pour les avoir vus & visités. Vous vous (nota : Immobilière REMANGEON) chargerez en cas d'accord des propriétaires, d'établir tous actes sous seing privé, aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction aussitôt l'acceptation de la présente offre d'achat par les propriétaires dans la limite de validités ci-après fixée. La présente vente est fait sans condition suspensive d'obtention de prêt. Un diagnostic de dépollution sera réalisé entre la promesse de vente et l'acte authentique chez le notaire, aux frais de l'acquéreur. La présente offre est faite sous réserve de l'obtention d'un permis de construire. CONDITIONS PARTICULIERES: Une étude de sol devra être faite entre la promesse de vente et l'acte authentique chez le notaire, aux frais de l'acquéreur. [...]. La présente offre d'achat est valable jusqu'au 30 novembre 2021.' La même offre produite par la SCI Les Carmasse porte la mention ' offre d'achat acceptée le 27 octobre 2021" et la signature de chacun des trois indivisaires de l'indivision [D]- [O]. Or il ressort d'un courriel produit par ces derniers (leur pièce 1) que l'agence Immobilière Remangeon n'a transmis l'offre d'achat à Mme [X] [O] que le 19 novembre 2021 à 19h22 en ces termes ' J'ai l'honneur de vous transmettre l'offre d'achat de votre propriété'. Mme [O] a tout d'abord répondu à 21h05 (pièce 8 de l'intimée) qu'elle n'arrivait pas à joindre sa mère par téléphone, qu'elle avait un problème avec son scanner et qu'elle essaierait de renvoyer l'offre le lendemain, ce qu'elle a fait par courriel du 20 novembre à 12h23 ainsi rédigé :'Veuillez trouver ci-joint les documents signés. Bonne réception'. Il apparaît donc que l'acceptation de l'offre a été régularisée le 20 novembre 2022, soit avant l'expiration de la date de validité fixée au 30 novembre 2022, mais non le 27 octobre 2022. Toutefois, l'offre prévoyait que l'agence immobilière devait établir une promesse de vente aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction aussitôt l'acceptation de la présente offre d'achat par les propriétaires dans la limite de validité ci-après fixée. Or il est constaté que l'agence immobilière, après avoir tardé à adresser l'offre aux vendeurs, n'a procédé à aucune diligence après acceptation de l'offre par ces derniers, en vue de la rédaction de cette promesse, préalablement à l'acte authentique. De surcroît, il ressort des messages produits que Mme [O] a été informée le 25 novembre 2022 que l'acheteur avait 'annulé' la vente et qu'il avait trouvé un autre client, qu'elle a questionné l'agence immobilière, sa mandataire, sur la réalité de la situation, sans réponse de la part de l'agence immobilière Rémangeon. La SCI Les Carmasses ne justifie d'aucune réclamation de sa part auprès de l'agence afin de signer la promesse de vente, après l'acceptation qui en a été faite le 20 novembre 2022. Elle est restée taisante jusqu'à ce que son conseil adresse à l'indivision [D]-[O] une lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2022 par laquelle elle estimait que 'l'ensemble des éléments pour la régularisation de cette opération immobilière s'avérait ainsi réuni et que rien ne s'opposait à la réitération de l'acte authentique' et contestait la vente en cours au profit d'un tiers. Le courrier passait sous silence le fait qu'aucune promesse de vente n'avait été signée. Le même courrier était adressé au notaire chargé de la vente la mettant 'en demeure de cesser toute intervention'. Cette dernière répondait que 'personne ne s'étant manifesté entre le 27 octobre et le 29 décembre 2021, les vendeurs faute de nouvelles de votre client et de l'agence, ont trouvé un nouvel acquéreur sans aucune condition suspensive et aux mêmes conditions financières' et ajoutait 'L'offre que m'a adressée ma consoeur pour le compte de votre client relate beaucoup de conditions suspensives très imprécises...' Il ne peut en effet qu'être constaté que les conditions de la vente restaient imprécises puisque l'offre prévoyait qu'un diagnostic de dépollution et une étude de sol devaient être réalisés entre la promesse de vente et l'acte authentique et que l'offre était faite 'sous réserve de l'obtention d'un permis de construire'. Il se déduit des termes de l'offre que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé, prévoyant les conditions suspensives auxquelles elle devait être soumise, notamment celles relatives à l'état du sol et celle relative à l'obtention du permis de construire, ainsi que les délais dans lequels les conditions devraient être levées. L'offre d'achat, en raison de ses imprécisions ne saurait par conséquent constituer un contrat de vente parfait mais relevait de pourparlers contractuels qui devaient se poursuivre par la signature d'une promesse de vente, qui ne l'a pas été du fait de l'inertie de la SCI Carmasse et de l'agence pour des raisons qui ne sont pas explicitées (sauf à comprendre que la SCI Les Carmasses aurait renoncé à l'acquisition dès le 25 novembre 2020 (pièce 5 courriel de Mme [O]). En conséquence, infirmant le jugement, la SCI Carmasse sera déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer la vente parfaite et à condamner l'indivision [D]-[O] à régulariser la vente sous astreinte. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il arrive à le réparer. La SCI Carmasse sollicite une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de n'avoir pu acheter le bien. Elle ne démontre tout d'abord pas que les consorts [D]-[O] auraient 'commis une faute en rompant les relations contractuelles brutalement et sans motif légitime', étant rappelé que la SCI Carmasse n'a jamais demandé l'établissement et la signature d'une promesse de vente. Elle ne justifie par ailleurs pas du préjudice qu'elle aurait subi consistant en une perte de chance réparable due à la disparition d'une éventualité favorable. La SCI les Carmasses sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCI les Carmasses qui succombe, supportera les dépens de premier instance et d'appel et versera à l'indivision [D]-[O] une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Déboute la SCI Les Carmasses de ses demandes ; Condamne la SCI Les Carmasses à verser à Mme [L] [T] veuve [D], Mme [X] [O] et M [I] [D] une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Les Carmasses aux dépens. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S. MAGIS O. CLEMENT