Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/00013

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE - LOYERS COMMERCIAUX - JUGEMENT DU 11 Mars 2024 N° RG 23/00013 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XX4X DEMANDEUR : S.A.S. COMPTOIR DES COTONNIERS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Bruno BARRILLON, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.C.I. CHRISTA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Florence MAS, substituée par Me VERBRUGGHE, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE GREFFIER : Isabelle LASSELIN DÉBATS : A l’audience publique du 05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2024 JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21 mai 1999, la société Christa a donné à bail à la société Elial Nord, aux droits de laquelle vient désormais la société Comptoir des cotonniers, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de prêt à porter de vêtements féminins et accessoires s'y rapportant, pour une durée de douze années à compter du 1er juin 1999, moyennant un loyer annuel de 575 000 francs hors taxes hors charges, soit 87 658,18 euros, payable mensuellement et d'avance. Par acte sous seing privé du 2 mai 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er juin 2011, moyennant un loyer annuel de 126 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation. Le montant du loyer annuel indexé au 1er juin 2023 est de 168 657,53 euros hors taxes hors charges par an. Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022, la société Comptoir des cotonniers a fait notifier à la société Christa une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2023. Par mémoire préalable notifié le 5 juillet 2023 à la société Christa par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 7 juillet 2023), la société Comptoir des cotonniers a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 68 200 euros hors taxes hors charges. Puis, par mémoire complémentaire du 21 septembre 2023 notifié par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 22 septembre 2023), elle a ramené sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 64 700 euros. Par acte d'huissier signifié le 20 novembre 2023, la S.A.S. Comptoir des cotonniers a assigné la S.C.I. Christa devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins. Dans son assignation, la S.A.S. Comptoir des cotonniers demande au juge de : - Déclarer recevable et bien fondée son action ; – Ordonner que le prix du loyer en annuel et principal, soit fixé à la somme de 64 700 euros, à compter du 1er juin 2023, le bail étant renouvelé pour une durée de trois, six et neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2023 ; – Ordonner que le loyer provisionnel, pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, soit fixé à la somme en annuel et principal hors taxes hors charges de 126 000 euros ; – Condamner le propriétaire en tous les dépens en ce compris les frais de l'éventuelle expertise judiciaire qui serait ordonnée ; – Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. Dans son assignation, la société Comptoir des cotonniers ne fait pas valoir d'argument à l'appui de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé. Dans son mémoire n°1, la S.C.I. Christa demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2023 moyennant un loyer de renouvellement de 188 000 euros hors taxes hors charges par an, avec intérêts au taux légal et capitalisation ;Condamner la société Comptoir des cotonniers à lui payer la somme de 5 700 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens avec distraction ;A titre subsidiaire, Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juin 2023 ;Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours, soit 168 657,53 euros hors taxes hors charges par an ;Réserver les dépens. La S.C.I. Christa indique que la surface utile des locaux est de 222,81 m² et retient une surface pondérée de 93,42 m². Elle cite divers prix pratiqués dans le voisinage pour se fonder sur une valeur locative de 1919,53 €/m²P. Elle se prévaut d'une majoration de 5% au titre des dispositions du bail favorables au preneur. L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 5 février 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur la demande d'expertise Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Une mesure d'expertise apparaît nécessaire, compte tenu du rapport d'expertise amiable produit par la requérante et des termes de comparaison cités par la propriétaire, les parties étant en désaccord sur la surface pondérée à retenir, les valeurs de référence et les correctifs à appliquer. Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision. Les parties s'accordent sur la désignation de M. [G] [F] en qualité d'expert. Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer ou de l'augmenter à ce stade de la procédure. II- Sur les autres demandes Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder M. [G] [F] demeurant [Adresse 2] à [Localité 5] avec mission de : Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Comptoir des cotonniers devra verser au plus tard le 11 MAI 2024 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ; INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ; DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 11 OCTOBRE 2024, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ; FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le greffier Le juge des loyers commerciaux