Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00135 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GT52
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2007
dont le siège social est sis 21 quai Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [Y] [K]
demeurant 22, Allée des Myosotis - Porte 43, 2 é étage - 45000 ORLEANS
non comparant, ni représenté
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, La SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un bien à usage d’habitation, avec parking, situé 22 allée des Myosotis, bâtiment Clos des Jasnières (2ème étage, porte n°43) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 397,67 euros et 80 euros de provisions sur charges pour le logement, et 46,16 euros et 2 euros de provisions sur charges pour le parking, payables à terme échu.
Le 23 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI FONCIERE DI 01/2007 à Monsieur [Y] [K], pour la somme en principal de 3.090,31 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois d’octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait assigner en référé Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
Déclarer La SCI FONCIERE DI 01/2007 recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Y faire droit,
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par la SCI FONCIERE DI 01/2007 à Monsieur [Y] [K] en date du 25 mai 2022 ;Condamner Monsieur [Y] [K] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l'appartement qu’il occupe sis 22 allée des Myosotis, bâtiment Clos des Jasnières (2ème étage, porte n°43) - 45000 ORLEANS ;Autoriser la SCI FONCIERE DI 01/2007, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Monsieur [Y] [K] à lui verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 4.238,91 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 22 janvier 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;Condamner Monsieur [Y] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [Y] [K] au paiement d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
A cette audience, La SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 10.128,10 euros au 24 juin 2024.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.
Monsieur [Y] [K] n’a pas comparu.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 novembre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
La demande formée par le bailleur est donc recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat du 25 mai 2022 contient une clause résolutoire qui stipule (article 4) page 7) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.090,31 euros.
En outre, il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail, s’applique donc.
Monsieur [Y] [K] avait alors jusqu’au 23 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme de 3.090,31 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 24 janvier 2024.
Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [Y] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 23 janvier 2024 et, à compter du 24 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [Y] [K], occupant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2024, cause un préjudice à la SCI FONCIERE DI 01/2007 qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 24 janvier 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.
En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2007 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 24 juin 2024, évalue la dette locative à la somme de 10.128,10 euros.
De cette somme, il convient de retirer la somme de 25 euros correspondant aux frais de dossier SLS (non justifiée en procédure), la somme de 3.769,80 euros au titre du SLS (non justifiée en procédure) ainsi que la somme de 288 euros (161,46 euros et 126,54 euros) correspondant aux frais de contentieux qui relèveront éventuellement des dépens.
En tout état de cause, la dette s’élève à la somme de 6.045,30 euros.
Monsieur [Y] [K], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.
Il sera en conséquence condamné à payer la somme 6.045,30 euros, à titre provisionnel.
La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.090,31 euros à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.148,60 euros (somme contenue dans l'assignation, de laquelle sont décomptées celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 30 janvier 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.
Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence du locataire, ce dernier ne pouvant en outre bénéficier d’office de tels délais faute de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI FONCIERE DI 01/2007, Monsieur [Y] [K] sera condamné à lui verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 25 mai 2022 entre la SCI FONCIERE DI 01/2007, d’une part, et Monsieur [Y] [K], d’autre part, concernant le logement situé 22 allée des Myosotis, bâtiment Clos des Jasnières (2ème étage, porte n°43) - 45000 ORLEANS ainsi que son parking, objet du bail, sont réunies à la date du 24 janvier 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;
DISONS que Monsieur [Y] [K] devra par conséquent quitter les lieux loués situés 22 allée des Myosotis, bâtiment Clos des Jasnières (2ème étage, porte n°43) - 45000 ORLEANS et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Y] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que les sommes dues par Monsieur [Y] [K] à La SCI FONCIERE DI 01/2007 à compter 24 janvier 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;
CONDAMNONS en conséquence Monsieur [Y] [K] à verser à La SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme provisionnelle de 6.045,30 euros (selon décompte en date du 24 juin 2024, incluant l'échéance du mois de mai 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 884,80 euros à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.148 euros à compter du 30 janvier 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] à payer à La SCI FONCIERE DI 01/2007 une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] à payer à La SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
