Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/08030 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBGU
N° de MINUTE : 24/01290
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 10], [Adresse 1]S, [Adresse 4], [Adresse 2], [Adresse 3] [Localité 9], représenté par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [N] [K], en qualité d’administrateur provisoire
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001
C/
Monsieur [V] [E]
[Adresse 6]
[Localité 7]
non représenté
Madame [C] [Y] épouse [E]
[Adresse 6]
[Localité 7]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] sont propriétaires des lots n°20799, 21698 et 22540 de la [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 9] (93).
Par actes de commissaire de justice du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 1er octobre 2018, a fait assigner Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 9], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & Associés, en son exploit introductif d'instance et de le dire bien fondé.
Y faisant droit,
Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 9.205,61 € suivant décompte arrêté au 16 Août 2023, avec intérêts de droit à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.
Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement, au profit de la SELARL BLERIOT & Associés, ès qualité d'Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude
- 30 € au titre des mises en demeure
- 14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
- 17 € au titre de la commande du titre de propriété
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cités, Monsieur et Madame [E] n’ont pas constitué avocat. Ils ont sollicité par un courrier du 23 octobre 2023 le renvoi de l'affaire à une audience ultérieure, ce qui a été accordé mais sans que cela ne donne lieu par la suite à une constitution de leur part.
Aux termes de conclusions signifiées aux défendeurs le 22 février 2024 et par RPVA le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de lui donné acte qu'il était désormais représenté par la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire, désignée en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2024 et fixée à l'audience du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
Par une note en délibéré du 24 juin 2024, sur autorisation du tribunal, le syndicat des copropriétaires a précisé que le protocole d'accord signé avec les époux [E] n'avait pas été respecté, les mois d'avril et juin 2024 n'ayant pas été réglés. Il a transmis à l'appui de ses déclarations un relevé de compte arrêté au 20 mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 3.521,73 euros.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [E] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les décisions de l'administrateur provisoire ayant approuvé les comptes des exercices 2019 et 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2021, 2022 et 2023 ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- les ordonnances de désignation et de prolongation de mission de la SELARL BLERIOT & ASSOCIES ainsi que l'ordonnance de désignation de la SELARL AJASSOCIES en qualité d'administrateurs provisoires.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 6,13 euros correspondant aux frais de mise en demeure appelés le 10 juin 2020 et celle de 7,35 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 16 février 2023.
Si la matrice cadastrale ne mentionne que Monsieur [V] [E] en qualité de propriétaire des lots 22540, 20799 et 21698 du bâtiment du [Adresse 2] de la copropriété [Adresse 10], il ressort de l'état hypothécaire et de l'acte de vente que les biens immobiliers susvisés sont la propriété de Monsieur [E] et de Madame [C] [Y] épouse [E], acquéreurs chacun pour moitié. L'acte de vente établit en outre que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.192,13 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.
Si le syndicat des copropriétaires transmet en effet un relevé de compte actualisé établissant que la dette est au 20 mai 2024 de 3.521,73 euros, il n’en demeure pas moins qu’il n’a pas actualisé ses demandes et que celles-ci, aux termes de l’assignation, portent sur la somme due au regard du relevé de compte arrêté au 16 août 2023.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 13 février 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E], sur la somme de 8.205,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 61 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le 13 février 2023.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce la mise en demeure du 10 juin 2020 d'un coût de 6,13 euros selon le relevé de compte arrêté au 16 août 2023.
En revanche, il convient de faire droit à la demande formulée au titre de la mise en demeure du 13 février 2023, d'un coût de 7,35 euros selon le décompte susvisé. Il n'est en effet pas justifié en procédure du coût de 30 euros sollicité au titre des deux mises en demeure au regard des sommes réellement facturées au compte des époux [E] et de l'absence de tout autre document.
Il y a lieu également de retenir les frais de l'état hypothécaires du 12 juin 2023, à hauteur de 14 euros, dont il est justifié.
Il sera de surcroît fait droit à la demande au titre de la commande du titre de propriété et ce, à hauteur de 17 euros, dont il est également justifié en procédure.
Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 38,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de la mauvaise foi des époux [E], qui ont tenté d'apurer leur dette, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 9.192,13 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 août 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 sur la somme de 8.205,62 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 38,35 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 2] à [Localité 9] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire, désignée suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [C] [Y] épouse [E] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
