Cour d'appel, 15 décembre 2023. 23/09512

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09512 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWHD Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/54290 APPELANTE S.C.I. MJS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306, présent à l'audience INTIME M. [P] [E] exploitant sous l'enseigne 'LE GRILLON BESSIERES' [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, représenté à l'audience par Me Philippe CHATELLARD, avocat au barreau de PARIS, Toque P 441 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Florence LAGEMI, Présidente de chambre Rachel LE COTTY, Conseillère Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ******** Par acte du 1er mars 2000, la SCI MJS a donné à bail commercial à M. [E] des locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 2], à usage de restaurant - café - brasserie. Ce contrat a été renouvelé par acte du 16 février 2011, moyennant un loyer annuel de 26.385,58 euros TTC. Par exploit délivré le 30 mars 2018, la SCI MJS a notifié au locataire un congé pour le 30 septembre 2018 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018, moyennant un loyer porté à la somme de 55.000 euros. Par exploit délivré le 26 mars 2020, elle a notifié à M. [E] son droit de repentir aux termes duquel elle entendait rétracter son offre de renouvellement et notifier un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Se prévalant de ce que le locataire occupait les lieux sans droit ni titre en l'absence de saisine du juge du fond pour demander une indemnité d'éviction, la SCI MJS a, par acte du 21 avril 2022, fait assigner M. [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir ordonner son expulsion et le voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Par ordonnance du 2 mars 2023, le premier juge a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI MJS ; - condamné la SCI MJS à verser à M. [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration du 25 mai 2023, la SCI MJS a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 octobre 2023, elle demande à la cour de : - ordonner l'expulsion de M. [E] des lieux qu'il occupe sans droit ni titre, et ce avec l'assistance de la force publique ; - le condamner à lui payer, à titre provisionnel, et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer antérieur augmenté des charges et taxes ; - le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 20.050 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue arrêtée à avril 2022 ; - débouter M. [E] de son appel incident ; - condamner M. [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'une somme d'un montant identique au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 août 2023, M. [E] demande à la cour de : - rejeter l'appel principal et accueillir son appel incident ; - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI MJS ; - l'infirmer sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, - condamner la SCI MJS à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct pour ceux d'appel dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ; - en tout état de cause, débouter la SCI MJS de l'ensemble de ses prétentions. L'ordonnnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. SUR CE, LA COUR, Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les rnesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La société MJS fait valoir que l'acte du 26 mars 2020, par lequel elle a entendu rétracter son offre de renouvellement du bail, est dépourvu d'ambiguïté et qu'en application des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce, le locataire qui n'a pas saisi le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, devient occupant sans droit ni titre, comme tel est le cas en l'espèce, de sorte que le congé qu'elle a fait délivrer a produit son plein effet et que l'obligation du locataire de restituer les lieux ne souffre d'aucune contestation sérieuse. M. [E] soutient que les demandes de la société MJS se heurtent à des contestations sérieuses, en ce que : - l'acte du 26 mars 2020 visant expressément l'article L. 145-58 du code de commerce, le droit de repentir invoqué par la bailleresse était en réalité la confirmation de l'offre de renouvellement précédemment signifiée par acte du 30 mars 2018, de sorte que la question de savoir si la bailleresse entendait confirmer son offre de renouvellement ou exercer son droit d'option permettant de poursuivre l'expulsion du locataire tel que prévu par l'article L. 145-57 du même code nécessite l'interprétation des actes ; - une incertitude subsiste sur le montant de l'indemnité d'occupation dont la bailleresse demande qu'elle soit égale au montant du loyer antérieur éventuellement révisé ou indexé, alors que le loyer qui a vocation à s'appliquer à compter du renouvellement du bail est celui déterminé par expert ; - il n'appartient pas au juge des référés de déterminer la date d'effet du congé, les actes signifiés faisant état de dates différentes, le 1er juillet 2018 pour la demande de renouvellement signifiée par le locataire, le 1er octobre 2018 pour le congé avec offre de renouvellement signifié par la bailleresse. L'article L.145-9 du code de commerce, dernier alinéa, précise "que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné'. L'article L. 145-14 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L'article L. 145-57 du même code, relatif au droit d'option, dispose : "Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision devenue définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais'. L'article L.145-58 du même code, relatif au droit de repentir, prévoit que 'le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.' Il est constant que : - par acte du 16 février 2011, le bail consenti à M. [E], relatif aux locaux situés [Adresse 1], dans le [Localité 2], a été renouvelé pour une durée de neuf années à effet rétroactif du 1er mars 2009 jusqu'au 28 février 2018, moyennant un loyer annuel de 22.061,52 euros hors taxes et hors charges ; - le 30 mars 2018, la SCI MJS a délivré congé à M. [E] avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 55.000 euros hors taxes et hors charges ; - par acte du 4 avril 2018, M. [E] a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018 ; - par lettre du 11 avril 2020, M. [E] a contesté le montant du loyer proposé par la bailleresse d'un montant de 55.000 euros ; - une procédure en fixation de loyer ayant été engagée, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 9 mai 2019, désigné un expert, lequel a déposé un pré-rapport d'expertise le 19 février 2020 concluant à la fixation d'un loyer annuel arrondi à 33.900 euros hors taxes et hors charges ; - par acte du 26 mars 2020 'Notification de droit de repentir', la société MJS a informé M. [E], au visa des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-58 du code de commerce, de ce qu'elle exerçait son droit de repentir et lui a notifié un refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction dans les conditions prévues par l'article L.145-14 du code de comrnerce ('Que par les présentes, la SCI MJS entend exercer son droit de repentir en vertu des dispositions de l'article L. I45-58 du code de commerce. La SCI MJS entend rétracter son offre de renouvellement. Que la SCI MJS entend notifierpar Ia présente un refus de renouvellement avec offre de paiement d'indemnité d'éviction dans les conditions de l'article L 145-14 du code de commerce.'). Si, par acte du 26 mars 2020, la bailleresse a notifié au locataire son renoncement au renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction dans les conditions de l'article L. 145-14 du code de commerce, elle s'est, dans ce même acte, référée à l'article L. 145-58 précité qui ne concerne que la renonciation du bailleur au paiement de l'indemnité d'éviction et son consentement au renouvellement du bail. Compte tenu de cette contradiction, et ainsi que l'a retenu le premier juge, M. [E] est fondé à soutenir que la détermination de l'intention réelle de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse. C'est en conséquence à raison que le premier juge a retenu que les demandes formulées par la société MJS étaient sérieusement contestables et a dit n'y avoir lieu à référé. L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Au regard des circonstances de la cause, la société MJS supportera les dépens d'appel. L'équité commande de condamner la société MJS à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Condamne la société MJS aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; La condamne à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT