Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/01399

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 13 juin 2023 N° RG 21/01399 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FT7D -PV- Arrêt n° [D] [S] Assistée de son Curateur Monsieur [W] [N] / [P] [U], [H] [C], [J] [M] Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 15 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/00178 Arrêt rendu le MARDI TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller M. François KHEITMI, magistrat honoraire exerçant les fonctions de conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [D] [S] assistée de son curateur Monsieur [W] [N] ([Adresse 2]) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006725 du 25/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) EPHAD [8] [Localité 1] Représentée par Maître Sophie DELESQUE de la SCP THOMAS-RIBAL - BONNEFOY - DELESQUE, avocat au barreau de CUSSET/VICHY APPELANTE et INTIMÉE dans le cadre de la procédure 21/01636 absorbée par jonction ET : M. [P] [U] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Maître Fabienne CAUSSE de la SCP FOURNIER-ROUX - CAUSSE, avocat au barreau de CUSSET/VICHY Timbre fiscal acquitté INTIMÉE et APPELANTE dans le cadre de la procédure 21/01636 absorbée par jonction M. [H] [C] exerçant sous l'enseigne [C] IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 9] Représenté par Maître Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/VICHY Timbre fiscal acquitté INTIME Me. [J] [M] [Adresse 5] [Localité 9] Représenté par Maître Patrice TACHON de la SCP LARDANS TACHON MICALLEF, avocat au barreau de MOULINS Timbre fiscal acquitté INTIME DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 avril 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte authentique conclu le 23 janvier 2015 auprès de Me [J] [M], notaire associé à [Localité 9] (Allier), Mme [D] [S] veuve [Y], née le 2 février 1929 et alors âgée de 85 ans, a consenti à M. [P] [U] un contrat de vente immobilière sous forme de rente viagère, cédant ainsi une maison d'habitation cadastrée section AL numéro [Cadastre 7] et située [Adresse 6] (Allier), moyennant le prix de 70.000,00 € payable par le service d'une rente annuelle et viagère d'un montant annuel de 3.600,00 €, soit 300,00 € par mois, outre clause de révision. Cette vente immobilière avait été préalablement négociée par l'intermédiaire de M. [H] [C], agent immobilier exerçant sous l'enseigne Agence [C], [Adresse 4] (Allier), sur mandat d'achat qui lui avait été confié par M. [U]. Suivant un jugement rendu le 3 avril 2018, le Juge des tutelles du tribunal d'instance de Vichy a placé Mme [D] [S] veuve [Y] sous curatelle renforcée, confiant l'exercice de cette mesure à M. [W] [N] en qualité de curateur. Arguant d'une situation de vileté de prix et de l'absence de bouquet à l'occasion de ce contrat de rente viagère, Mme [Y], assistée de son curateur susnommé, a assigné le 6 février 2019 M. [U], Me [M] et M. [C] devant le tribunal judiciaire de Cusset afin d'obtenir à titre principal l'annulation de cette vente, outre demande de dommages-intérêts et de défraiement au visa de l'article 700 du code de procédure civile. C'est dans ces conditions que le tribunal judiciaire de Cusset a, suivant un jugement n° RG-19/00178 rendu le 15 juin 2021 : - déclaré recevable l'action intentée par Mme [Y], assistée de son curateur ; - débouté Mme [Y], assistée de son curateur, de sa demande d'annulation de ce contrat de rente viagère du 23 janvier 2015 ; - débouté Mme [Y], assistée de son curateur, de ses demandes de dommages-intérêts à hauteur de 40.000,00 € en allégation de manquements aux obligations d'information et de conseil de l'agent immobilier et du notaire instrumentaire et de défraiement de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.500,00 €, formées à l'encontre solidairement de M. [C] et de Me [M], après avoir constaté l'absence de réunion des conditions de l'engagement de la responsabilité civile de ces derniers ; - débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [C] et de Me [M] ; - condamné Mme [Y], assistée de son curateur, et M. [U] à payer chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile : * une indemnité de 2.500,00 € au profit de M. [C] ; * une indemnité de 2.500,00 € au profit de Me [M] ; - condamné in solidum Mme [Y], assistée de son curateur, et M. [U] aux dépens de l'instance. Par déclaration formalisée par le RPVA le 28 juin 2021, le conseil de Mme [Y], assistée de son curateur, a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur le rejet de sa demande d'annulation du contrat de rente viagère et de ses demandes de dommages-intérêts et de défraiement au titre des frais irrépétibles ainsi que sur l'ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile (instance n° RG-21/01399). Par déclaration formalisée par le RPVA le 30 juin 2021, le conseil de Mme [Y], assistée de son curateur, a réitéré sa précédente déclaration d'appel (instance n° RG-21/01437). Par déclaration formalisée par le RPVA le 20 juillet 2021, le conseil de M. [U] a interjeté appel du jugement susmentionné, cet appel faisant cause commune avec celui de Mme [Y], assistée de son curateur, et portant également sur le rejet de l'ensemble de ses propres demandes (instance n° RG-21/01636). Suivant deux ordonnances rendues le 6 janvier 2022 par le Conseiller de la mise en état, les instances n° RG-21/01437 et n° RG-21/01636 ont été jointes à l'instance n° RG-21/01399. Chacun des conseils des parties au litige a bien notifié ses dernières conclusions dans le cadre de l'instance n° RG-21/01399, M. [U], second appelant initial, devenant dès lors intimé et appelant incident dans les mêmes termes que son appel initial. ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 6 septembre 2021, Mme [D] [S] veuve [Y], assistée de son curateur M. [W] [N], a demandé de : ' au visa des articles 1591 et suivants et 1240 du Code civil ; ' réformer le jugement du 15 juin 2021 du tribunal judiciaire de Cusset suivant les chefs de critique critique formulés dans sa déclaration d'appel ; ' annuler le contrat de rente viagère susmentionné du 23 janvier 2015 ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] à lui payer la somme de 40.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour manquements à leurs obligations respectives d'information et de conseil ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] à lui payer une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de publication au service de la Publicité foncière. ' Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 1er décembre 2021, M. [P] [U] a demandé de : ' au visa des articles 1591 et 2231-1 du Code civil et de l'article 1147 du Code civil [ancien] ; ' réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et statuer à nouveau ; ' prononcer la nullité de l'acte de vente susmentionné du 23 janvier 2015 ; ' condamner Mme [Y] à lui rembourser les sommes versées au titre de cette rente viagère depuis le 25 janvier 2015, soit la somme totale de 13.527,41 € ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] à lui payer la somme de 31.127,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel de régularisation fiscale, après avoir constaté que ceux-ci ont manqué à son égard à leur obligation de conseil ; ' condamner M. [C] à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de remboursement des honoraires de négociation ; ' condamner Me [M] à lui payer la somme de 6.600,00 € en réparation de son préjudice matériel de frais d'acquisition exposés à l'occasion de ce contrat de vente ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] à lui payer une indemnité de 5.000,00 € en réparation de son préjudice moral ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] à lui payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, une double indemnité de 3.000,00 € TTC au titre respectivement de ses frais de première instance et de ses frais en cause d'appel ; ' condamner solidairement M. [C] et Me [M] aux entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Fabienne Causse, avocat au barreau de Cusset-Vichy. ' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 3 décembre 2021, M. [H] [C] a demandé de : ' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; ' [le cas échéant], retenir que les préjudices de Mme [S] ne sauraient excéder la somme de 13.527,41 € correspondant au montant des rentes viagères perçues par M. [U], sous déduction du droit d'usage d'habitation dont elle a bénéficié de la date du 23 janvier 2015 de ce contrat à celle de son placement en Établissement d'hébergement pour personnes âgées (EHPAD) en 2017 ; ' condamner Mme [Y] et M. [U] à lui payer chacun une indemnité de 2.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner Mme [Y] et M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. ' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 27 décembre 2021, Me [J] [M] a demandé de : ' confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; ' condamner solidairement Mme [Y] et M. [U] à lui payer une indemnité de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner solidairement Mme [Y] et M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION. Par ordonnance rendue le 9 février 2023, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile collégiale du 24 avril 2023 à 14h00 au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 13 juin 2023, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1/ Sur la validité du contrat de rente viagère En matière de vente mobilière ou immobilière, l'article 1591 du Code civil, suivant lequel « Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties. », permet, d'une part de convenir de la contrepartie onéreuse de la chose vendue par un élément autre que le versement d'une somme d'argent, en conséquence donc de négocier et stipuler de manière chiffrée ou chiffrable le versement d'une rente viagère au profit du cédant, et d'autre part d'invalider par principe toute contrepartie qui relèverait en réalité d'un prix dérisoire. La question de l'absence de prix réel et sérieux dans le cadre d'une action en nullité de vente pour vileté de prix relève de l'appréciation souveraine du Juge du fond en fonction des éléments contradictoirement débattus. En matière spécifiquement de rente viagère, l'article 1976 du Code civil, suivant lequel « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. », n'est aucunement exclusif de l'action en nullité de vileté de prix, les parties contractantes ayant en tout état de cause l'obligation de convenir d'un prix en rapport avec la valeur réelle du bien ainsi cédé à peine d'exclure du champ contractuel l'aléa propre à ce type de convention. En l'espèce, l'immeuble objet de cette vente est décrit dans l'acte authentique du 23 janvier 2015, faisant suite à un compromis de vente sous seing privé du 20 octobre 2014, comme une maison d'habitation élevée sur un demi sous-sol composé de deux chambres et un rez-de-chaussée surélevé composé d'une cuisine, d'une salle de séjour, d'une salle d'eau et de toilettes. Elle est jouxtée d'une cour comportant un petit bâtiment composé d'une pièce et d'un garage. Cette maison est située dans une zone urbaine à [Localité 1], dans l'agglomération de [Localité 9] (Allier). La maison ne comporte aucun meuble ni effet mobilier. L'emprise totale de cette maison et de ses dépendances est de 332 m², la surface habitable n'étant pas précisée. Il n'est pas fait usage du bouquet dans ce contrat de rente viagère. Enfin, cette vente réserve à la partie venderesse un droit d'usage et d'habitation de la maison vendue jusqu'à son décès. Il n'est par ailleurs pas contesté que cette maison constituait la résidence principale de Mme [Y]. Mme [Y] considère comme vil et dérisoire, au regard de la réelle valeur vénale de l'immeuble vendu, le prix de 70.000,00 € payable par le service d'une rente annuelle et viagère d'un montant annuel de 3.600,00 €, soit 300,00 € par mois. Il lui incombe dès lors d'en apporter la preuve. En l'occurrence, ces allégations d'insuffisance de prix trouvent d'abord appui sur une procédure de rectification fiscale ayant été initiée le 7 novembre 2018 par le Centre des finances publiques de [Localité 9] au visa de l'article 750 ter du code général des impôts à l'encontre de M. [U] en qualité d'acquéreur du bien litigieux et de débirentier de la totalité du prix de vente. Si l'administration fiscale a tiré ses propres conséquences du caractère selon elle notablement faible de l'évaluation de la rente viagère à 300,00 € par mois en comparaison de la fixation de la valeur de l'immeuble à 70.000,00 €, entendant ainsi requalifier cette vente en donation indirecte avec toutes conséquences fiscales de droit, il n'en demeure pas moins que sa méthodologie d'estimation propre au contrat de rente viagère est parfaitement transposable à la présente instance civile. Ainsi fait-elle pertinemment état d'une espérance de vie de 7 ans de la crédirentière en fonction de son âge de 85 ans au moment de la vente selon les tables de mortalité définie par l'INSEE, sans d'ailleurs remettre en cause la valeur même de base de l'immeuble à 70.000,00 €. Cette méthodologie fiscale aboutit ainsi à une rente viagère théorique annuelle de 10.000,00 € (70.000,00 € / 7 ans) en lieu et place de ce qui a été convenu à 3.600,00 € par an, soit de 833,33 € par mois en lieu et place de 300,00 € par mois. Ce décrochage de plus de la moitié de cette valeur théorique telle qu'objectivée par les tables de mortalité de l'INSEE et pratiquée en conséquence dans de très bonnes conditions de sécurité juridique par l'administration fiscale se trouve par ailleurs avoir été confirmé par le notaire instrumentaire lui-même. En effet, dans une lettre qu'il a adressée le 11 juin 2018 à M. [U], Me [M] ne disconvient pas de l'insuffisance manifeste de ce prix de vente, ce qu'il formule à l'intention de son destinataire dans les termes suivants : « (') / En effet sur la base d'un prix de 70.000 €, et compte tenu de la réserve de droit d'usage et d'habitation, la rente aurait dû être d'un montant de l'ordre de 650 €. Cette rente n'a été fixée qu'à 300 €' ». De plus, si la stipulation d'un bouquet dans un contrat de rente viagère n'est pas légalement obligatoire tout en étant usuelle dans la pratique, cette dénomination désignant une partie du prix librement déterminée et payée comptant à la signature du contrat (généralement de l'ordre de 30 %), son insertion au contrat aurait précisément pu constituer un correctif utile à cette insuffisance manifeste de montant de rente viagère au regard des tables de mortalité de l'INSEE. Il y a lieu de préciser à ce sujet que l'abattement pouvant être pratiqué en cas de viager occupé ou assorti d'un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur jusqu'à son décès intervient sur l'appréciation du prix de base à hauteur de 70.000,00 € et non sur celle du montant de la rente viagère qui s'établit en fonction de l'espérance de vie restante calculée d'après les seules tables de mortalité de l'INSEE. M. [U] convient de son côté de la vileté de ce prix de vente, protestant de sa bonne foi, s'associant à cette demande d'annulation de contrat formée par la partie venderesse et imputant à l'intermédiaire immobilier ainsi qu'au notaire instrumentaire la responsabilité des conséquences dommageables d'une telle acquisition immobilière. Dans ces conditions, la trop faible valeur de ce montant de rente mensuelle viagère au regard de l'espérance de vie de la crédirentière au moment de la souscription du contrat en lecture des tables de mortalité de l'INSEE, ne représentant dès lors même pas la moitié de la valeur théorique communément admise en la matière et dépourvue en outre de tout correctif du fait de l'absence de stipulation d'un bouquet, amène en définitive à considérer que le contrat de rente viagère susmentionné a été conclu sans véritable aléa vis-à-vis du débirentier du fait de la stipulation d'un prix vil et dérisoire. Ce contrat frustratoire pour la partie venderesse et crédirentière doit en conséquence être annulé, par infirmation du jugement de première instance. L'annulation replaçant les parties à la date initiale de conclusion du contrat, Mme [Y] devra rembourser à M. [U] la somme totale de 13.527,41 € correspondant au versement des sommes précédemment réglées de ce prix de vente depuis le 25 janvier 2015, sa bonne foi n'étant au demeurant pas mise en cause par Mme [Y] qui ne présente aucune réclamation pécuniaire à son encontre dans le cadre du débat sur les dommages-intérêts et les frais irrépétibles. 2/ Sur les responsabilités de l'intermédiaire immobilier et du notaire Il convient préalablement de rappeler que, compte tenu du périmètre de saisie du premier juge et de l'effet dévolutif de l'appel, ce n'est pas le prix de vente en lui-même de 70.000,00 € qui doit être mis en discussion dans le cadre de la présente instance sur la notion de prix réel et sérieux mais ses modalités d'acquittement par la mise en place d'une rente viagère dont le montant de 300,00 € par mois est à juste titre estimé beaucoup trop faible pour apurer ce prix au regard de l'espérance de vie de la crédirentière à la date du contrat selon les calculs statistiques de l'INSEE. La question de la valeur vénale réelle du bien litigieux apparaît dès lors sans incidence, seule important la fixation du montant mensuel de la rente viagère. La responsabilité pour manquement aux obligations d'information et de conseil est concomitamment recherchée par Mme [Y] et M. [U] à l'encontre de M. [C] et de Me [M], en leur qualité respective d'intermédiaire immobilier négociateur de la convention litigieuse frappée d'annulation et de notaire instrumentaire de cette même convention. Les obligations contractuelles d'information et de conseil de ces agents professionnels de l'immobilier s'articulent sur les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil suivant lesquelles « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ». En l'occurrence, en sa qualité de professionnel du droit immobilier, ni M. [C] en tant que négociateur et intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur jusqu'à la fixation du prix de vente sur le mode complexe de contrat de rente viagère (même s'il a agi dans le cadre d'un mandat de recherche confié par l'acquéreur) ni Me [M] en qualité de notaire instrumentaire de cet acte authentique de vente immobilière ne pouvaient sérieusement ignorer l'applicabilité usuelle des tables de mortalité de l'INSEE en matière spécifiquement de contrat de rente viagère. Tous deux ne pouvaient en conséquence méconnaître l'insuffisance manifeste du résultat de calcul de ce montant de rente viagère, au demeurant dès lors non corrigé par la pratique notariale communément admise du bouquet. Le manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil est d'autant plus caractérisée qu'il est spécifiquement soumis, au-delà du service de l'authenticité pour lequel son concours est légalement requis, à une obligation d'efficacité quant à l'instrumentation des actes qui lui sont confiés. Cette obligation spécifique d'efficacité se rapproche d'ailleurs de l'obligation de conseil consistant à éviter à l'acheteur une mesure de redressement fiscal sur les droits d'enregistrement en cas de contractualisation d'un prix de vente pouvant être ultérieurement estimé beaucoup trop bas par l'administration fiscale dans le cadre des droits d'enregistrement. M. [C] et Me [M] seront dès lors solidairement condamnés, par infirmation du jugement de première instance, à payer au profit de Mme [Y] une allocation de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral qu'il convient de fixer à la somme de 15.000,00 €. Le contrat de vente immobilière par rente viagère litigieux étant annulé, le redressement fiscal dont fait état M. [U] devient visiblement dépourvu de toute cause et de tout objet. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé, quoique par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 31.127,00 € correspondant à la proposition de redressement fiscal lui ayant été notifiée. 3/ Sur les autres demandes En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [Y] et M. [U] à payer des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [C] et de Me [M] et à supporter in solidum les dépens de de première instance. Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [Y] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 2.000,00 €, à la charge in solidum de M. [C] et Me [M]. Eu égard à l'annulation du contrat de vente viagère litigieux, la demande formée par M. [U] à l'encontre de M. [C] aux fins de remboursement des honoraires de négociation engagés à hauteur de 3.000,00 € apparaît consécutivement due. Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé concernant ce chef de rejet de demande. M. [U], qui obtient le remboursement des sommes qu'il a versées au titre de la rente viagère annulée, ne justifie d'aucun préjudice d'ordre moral à l'exception du préjudice matériel de paiement inutile d'une commission envers M. [C]. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [U] de ce chef de demande. M. [U] ne justifie pas en quoi lui serait due de la part de Me [M] la somme distincte de 6.600,00 € en allégation de préjudice matériel résultant de frais d'acquisition exposés en janvier 2015. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé sur ce rejet de chef de demande. Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [U] les frais irrépétibles qu'il a été amené à engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 2.000,00 €, en tenant compte à la fois des frais de première instance et d'appel, à la charge in solidum de M. [C] et Me [M]. Enfin, succombant à l'instance, M. [C] et Me [M] seront purement et simplement déboutés de leur demande respective de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supporteront in solidum les entiers dépens, tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-19/00178 rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Cusset dans l'instance opposant Mme [D] [S] veuve [Y], assistée de son curateur M. [W] [N], à M. [P] [U], Me [J] [M] et M. [H] [C] (sauf en ce qui concerne la recevabilité de l'action en nullité pour vileté de prix non frappé d'appel et le rejet des sommes réclamées par M. [P] [U] à hauteur de la somme de 31.127,00 €, de 6.600,00 € et de 5.000,00 €). Statuant à nouveau. ANNULE en toutes ses dispositions le contrat conclu le 23 janvier 2015 par acte authentique auprès de Me [J] [M], notaire associé à [Localité 9] (Allier), par lequel Mme [D] [S] veuve [Y] a consenti à M. [P] [U] un contrat de vente immobilière sous forme de rente viagère sur une maison d'habitation cadastrée section AL numéro [Cadastre 7] et située [Adresse 6] (Allier), moyennant le prix de 70.000,00 € payable par le service d'une rente annuelle et viagère d'un montant annuel de 3.600,00 €, soit 300,00 € par mois, outre clause de révision. DIT que Mme [D] [S] veuve [Y], assistée de son curateur M. [W] [N], doit en conséquence rembourser à M. [P] [U] la somme totale de 13.527,41 € correspondant au versement des sommes précédemment réglées du prix de vente afférent à ce contrat de rente viagère. CONDAMNE in solidum M. [H] [C] et Me [J] [M] à payer au profit de Mme [D] [S] veuve [Y], assistée de son curateur M. [W] [N] : - la somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de l'ensemble de son préjudice moral ; - une indemnité de 2.000,00 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. DÉBOUTE M. [P] [U] de ses demandes de dommages-intérêts formée à l'encontre solidairement de M. [H] [C] et de Me [J] [M] à hauteur de la somme de 31.127,00 € et à l'encontre de Me [J] [M] à hauteur des sommes de 6.600,00 € en allégation de préjudice matériel et 5.000,00 € en allégation de préjudice moral. CONDAMNE M. [H] [C] à payer au profit de M. [P] [U] la somme de 3.000,00 € à titre de remboursement des frais de négociation relatifs au contrat de rente viagère susmentionné. CONDAMNE in solidum M. [H] [C] et Me [J] [M] à payer au profit de M. [P] [U] une indemnité de 2.000,00 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE in solidum M. [H] [C] et Me [J] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de publication au service de la Publicité foncière. Le greffier Le président