Cour d'appel, 26 septembre 2024. 21/08088

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 26 SEPTEMBRE 2024 ac N° 2024/ 291 N° RG 21/08088 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRS7 [D] [U] [R] [U] C/ [I] [G] [M] [N] épouse [G] Syndic. de copro. SDC [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Pascal BENOIT SELARL DUPIELET-REYMOND SELARL C.L.G. Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01559. APPELANTS Monsieur [D] [U] demeurant [Adresse 6] représenté par Me Jean-Pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Madame [R] [U] demeurant [Adresse 6] représentée par Me Jean-Pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMÉS Monsieur [I] [G] ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 5] représenté par Me Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Madame [M] [N] épouse [G] ayant élue domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 5] représentée par Me Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Les époux [G] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7]. Soutenant que leur bien subi des infiltrations provenant de l'ensemble immobilier mitoyen situé [Adresse 3], ils ont obtenu par ordonnance du juge des référés du 20 mars 2015 la désignation d'un expert judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 19 juillet 2017. Par acte d'huissier du 26 janvier 2018 [M] [N] épouse [G] et [I] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic Citya Paradis, [R] et [D] [U] en indemnisation de leurs préjudices. Par décision du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté [M] [N] épouse [G] et [I] [G] des demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], condamné solidairement [R] [U] et [D] [U] à leur verser 11.420,50 euros au titre de la perte de chance de louer leur bien, 3.300 euros au titre du préjudice matériel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois après la signification de la décision pendant une durée de trois mois, outre 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que seule une fuite provenant de l'appartement [U] est la cause des infiltrations, à l'exclusion du défaut d'étanchéité de la toiture et de la fuite des canalisations de l'appartement situé au-dessus de celui de [M] [N] épouse [G] et [I] [G], que les époux [U] étaient dès lors responsables sur le fondement de l'article 1240 du code civil et qu'aucun manquement au sens de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'était démontré à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Par acte du 1er juin 2021 [R] [U] et [D] [U] ont interjeté appel de la décision. Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023,[R] [U] et [D] [U] demandent à la cour de: Infirmer le jugement ; Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à les relever et garantir de toute condamnation, Condamner les époux [G] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; ils font valoir : - qu'ils étaient défaillants en première instance - que le rapport d'expertise [J] retenait trois causes d'infiltrations, - que l'expert [E] qualifie de probable la cause des infiltrations en provenance de leur appartement, - que les travaux de reprise ont été effectués par les époux [G] entre février et avril 2015 ; - que l'appartement pouvait être reloué, - que le préjudice locatif ne peut être fixé jusqu'au 31 août 2016, - que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a fait preuve de négligence et d'une défaillance dans son obligation de conseil, - qu'ainsi ils n'ont pas pu mettre en cause leur assureur ; Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2021, [I] [G] et [M] [N] épouse [G] demandent à la cour de : A TITRE PRINCIPAL, CONFIRMER le jugement déféré, sauf en ce que les demandes de Mr et Mme [G] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont été rejetées et en ce que en ce que la responsabilité de Mr et Mme [U] a été retenue, et en ce que la somme de 11.420,50 € au titre de la perte locative a été retenu, REFORMER le jugement déféré en ce que les demandes de Mr et Mme [G] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ont été rejetées et en ce que la somme de 11.420,50 € au titre de la perte locative a été retenue, DEBOUTER Monsieur [D] [U] et Madame [R] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Et statuant à nouveau, CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], Monsieur [D] [U] et Madame [R] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [G] [M] : - La somme de 15.595 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de pouvoir louer leur lot, - La somme de 3.300 € au titre du préjudice matériel résultant du coût des travaux de réfection de leur appartement, ~ La somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. DIRE ET JUGER que Mr et Mme [U], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] seront condamnés solidairement au paiement de l'ensemble des condamnations dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour pendant un délai de trois mois. DEBOUTER Monsieur [D] [U] et Madame [R] [U], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens tant de première instance, en ce compris les frais d'expertise, que d'appel. A TITRE SUBSIDIAIRE, CONFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions. DEBOUTER Monsieur [U] [D] et Madame [U] [R], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. CONDAMNER Monsieur [U] [D] et Madame [U] [R] à payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. Ils répliquent : - que M.[U] a assisté à toutes les opérations d'expertise tenues tant par Monsieur [J] que par Monsieur [E]. - que tant l'expert [J] que l'expert [E] ont retenu comme cause à l'origine des désordres subis au sein du logement des requérants la fuite ayant existé au sein du lot de Monsieur et Madame [U] ; - que la seule cause possible est la fuite en provenance de la baignoire au sein du lot de Mr et Mme [U]. - qu'ils ne contestent d'ailleurs pas l'existence de cette fuite, - que si l'Expert ne fait que « supposer » cette origine, ce n'est que en raison de l'impossibilité de la constater puisque Mr et Mme [U] avaient fait réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations avant l'intervention de l'Expert. - qu'il est établi que l'eau a stagné sur le mur mitoyen des immeubles [Adresse 2] et [Adresse 4], dans un espace totalement clos et non aéré rendant impossible un séchage rapide du mur du lot de Mr et Mme [G] plusieurs mois après la réalisation des travaux. - que si le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] avait réalisé en temps et en heure les investigations nécessaires au sein de ce mur, les désordres au sein du lot des époux [G] ne se seraient pas aggravés et la solution du litige aurait pu être trouvée dans les meilleurs délais ; - que par application de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve être engagée, en raison de la stagnation d'eau dans le mur mitoyen partie commune ; - que le contrat de bail a pris fin le 30 juin 2014, - que les travaux de réfection au sein du lot des requérants ont été réalisés au mois de mars 2017 et ce n'est que le 17 Août 2017 qu'un nouveau contrat de bail a pu être conclu ; - que sur la base de loyer de 439,25 euros la perte locative de septembre 2014 au 16 Août 2017 s'élève à la somme de 15.595,68 euros ; Par conclusions notifiées le 22 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice demande à la cour de : CONFIRMER la décision dont appel, en ce qu'elle a rejeté toutes les demandes contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ; A titre subsidiaire, en cas de réformation sur ce point ; REFORMER la décision dont appel en ce qu'elle a évalué le trouble de jouissance des consorts [G] à la somme de 11.420,50 € ; et RAMENER cette demande à la somme de 7.465€; Sur les demandes des Consorts [U] ; DECLARER IRRECEVABLES comme nouvelles en appel les prétentions des consorts [U] formulées contre le syndicat des copropriétaires ; REJETER les demandes des consorts [U] formulées contre le syndicat des copropriétaires ; En tout état de cause, CONDAMNER les consorts [U] et les consorts [G] in solidum au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens Il soutient : - que les désordres trouvent leur origine exclusivement en partie privative ; - que dès la note aux parties en date du 26.11.2015, les consorts [G] étaient informés par l'expert judiciaire de ce que les travaux avaient été faits dans l'appartement des consorts [U], et que le sinistre était donc terminé ; - que la demande de relevé et garantie des appelants est une demande nouvelle donc irrecevable ; - qu'elle n'est pas fondée puisque les désordres ne proviennent pas des parties communes ; - que le syndicat des copropriétaires n'est tenu à aucune obligation de conseil au titre de la défense des copropriétaires en justice ; L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions de [M] [N] épouse [G] et [I] [G] comporte des demandes de « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.  Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande des époux [U] de relevé et garantie à son encontre est irrecevable comme étant nouvelle. Les époux [U] n'étaient ni comparants ni constitués en première instance, de sorte que les demandes qu'ils présentent désormais en cause d'appel ne sont pas des demandes nouvelles au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. La demande d'irrecevabilité sera rejetée. Sur les demandes principales L'expert judiciaire [J] a mentionné que lors de la recherche de fuite sur le réseau d'alimentation en eau de l'appartement [U] effectuée le 20 novembre 2015 aucune fuite n'a été détectée mais que l'humidité de la face interne du mur mitoyen présente un taux très important. Il a constaté, en présence des époux [U], que des réparations sur le réseau d'évacuation des eaux usées, le siphon et l'évacuation ont été réalisées récemment. Lors du 3ème accedit l'expert a retenu trois causes d'infiltrations tenant à l'évacuation de la baignoire du bien appartenant aux appelants, qui a fait l'objet par la suite de réparations, à la mauvaise étanchéité du solin contre le mur mitoyen et à la fuite de l'évier de l'appartement d'une occupante de l'immeuble [Adresse 3]. À la faveur d'un changement d'expert, seule la circonstance d'une fuite provenant de l'appartement des époux [U] est retenue comme cause déterminante des infiltrations subies par les époux [G]. L'expert, après l'approfondissement des investigations, a écarté les causes évoquées par le premier expert en considérant qu'aucune fuite n'est constatée en provenance des toitures des immeubles, pour retenir comme cause unique la fuite en provenance du 3ème étage lieu de l'appartement [U]. L'expert n'a pas constaté la fuite en provenance du réseau d'évacuation de l'appartement [U], puisque celle-ci a été réparée aux dires de l'intéressé avant l'intervention de l'expert. Il a en revanche relevé la persistance d'une humidité importante du mur mitoyen en juin 2016 en raison de l'absence de possibilité d'assèchement du mur en raison de son doublage sans ventilation. Il s'infère de ces constatations que l'expert retient comme cause unique des désordres une fuite en provenance du réseau d'évacuation des eaux de l'appartement [U], tandis que les réparations effectuées par celui-ci n'ont pas permis d'assécher le mur et ont conduit à la persistance de l'humidité dans le mur mitoyen. La responsabilité de [R] [U] et [D] [U] est donc avérée et le jugement sera confirmé sur ce point. En revanche aucun élément ne permet de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de la gestion des désordres puisqu'il est démontré par les constatations de l'expert que la persistance de l'humidité dans le mur provient exclusivement d'une absence de ventilation attribuée au doublage réalisé par M.[U]. La question de la gestion du litige entre les parties ou le manque de diligence reproché au syndicat des copropriétaires ne sont pas déterminantes dans l'apparition et la persistance des désordres subis par les époux [G]. Les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires par les époux [G] et de relevé et garantie par les époux [U] seront donc rejetées , et le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles [M] [N] épouse [G] et [I] [G] sollicitent que l'indemnisation accordée en première instance au titre du préjudice locatif soit fixée à la somme de 15.595 € aux motifs que les travaux de réfection de leur bien n'ont été effectués qu'en mars 2017 et le bien à a nouveau été loué en août 2017. L'expert judiciaire lors de la visite de l'appartement des intimés le 10 juin 2016 a relevé que le mur du logement impacté par les infiltrations est en cours d'assèchement et a considéré que les travaux pourraient être réalisés à compter du mois d'août 2016. Pour ces raisons, l'expert a fixé comme terme du préjudice locatif le mois d'août 2016. Cette date n'a pas fait l'objet de contestations par les époux [G] lors du dépôt du rapport d'expertise. Il n'est pas contesté que les travaux réparatoires du mur ont été réalisés en mars 2017 pour un montant de 3.300 euros. Pour autant les époux [G] ne produisent aucune pièce pour expliquer d'une part que ceux-ci n'auraient pu être réalisés plus tôt et a minima en août ou septembre 2016 et d'autre part que la mise en location n'a pu être effective qu'à compter du mois d'août 2017. Ils ne démontrent pas à ce titre le lien entre la fin du désordre affectant le mur, le temps écoulé jusqu'à la réalisation des travaux, la recherche d'un locataire, la conclusion d'un contrat de bail en août 2017 avec la cause initiale d'infiltration d'eau dans le mur mitoyen. Pour l'ensemble de ces raisons, il conviendra de considérer l'indemnisation retenue par le premier juge comme suffisante et de confirmer le jugement en ce qu'il leur a alloué les sommes de 11.420,50 euros au titre de la perte de chance de louer leur bien, 3.300 euros au titre du préjudice matériel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois après la signification de la décision pendant une durée de trois mois. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. [R] [U] et [D] [U] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de [M] [N] épouse [G] et [I] [G]. En équité les demandes présentées à ce titre par le syndicat des copropriétaires seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable la demande de relevé et garantie formée par [R] [U] et [D] [U] à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ; Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Condamne [R] [U] et [D] [U] aux entiers dépens ; Condamne [R] [U] et [D] [U] à verser à [M] [N] épouse [G] et [I] [G] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; LE GREFFIER LE PRESIDENT