Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 24 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/00537 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDHR
PRONONCÉE PAR
Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 novembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. NEXITY STUDEA
dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 9]
représentée par Maître Emmanuelle BRIAND, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Madame [J] [N]
demeurant [Adresse 7] [Localité 10]
représentée par Maître Pierre-Henri SAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E307
Monsieur [I], [V] [X]
demeurant [Adresse 7] [Localité 10]
représenté par Maître Pierre-Henri SAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E307
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la société NEXITY STUDEA a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N], au visa de l'article 145 du code de procédure civile et des articles L145-14 et L 145-28 du code de commerce afin de voir :
constater le droit à indemnité d'éviction de la société NEXITY STUDEA sur les lots n°210 et 267 situés dans la Résidence des Champs Ronds, [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 14] (91), constituant le lot n°210 (porte n°610), d'une part, et le lot n°267 (emplacement parking n°50) d'autre part ;désigner un expert judiciaire ayant pour mission notamment de déterminer l'indemnité d'éviction due à la société NEXITY STUDEA ;- réserver les dépens.
Au soutien de ses demandes, la société NEXITY STUDEA expose que :
Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N] ont donné à bail commercial, le 23 juillet 2012, à la société LAMY RESIDENCES, aux droits de laquelle elle vient, des locaux consistant en un appartement de type T2 constituant le lot de copropriété n°210 (porte n°610) et un emplacement de stationnement constituant le lot de copropriété n°267 (emplacement n°50), au sein d'une résidence de services dénommée résidence des Champs Ronds, située [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 14] (91), pour une durée de neuf années ;par acte extra-judiciaire du 29 décembre 2021, Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N] lui ont délivré un congé à effet du 30 juin 2022 portant refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ;compte tenu du congé délivré, elle est recevable et bien fondée à revendiquer le droit au paiement d’une indemnité d'éviction, outre son corollaire, le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité ;elle a donc le plus grand intérêt à voir désigner un expert afin de faire déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.
L'affaire appelée à l'audience du 18 juin 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois, en dernier lieu, à l'audience du 26 novembre 2024, en raison de discussions amiables en cours entre les parties.
A cette audience, la société NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N], représentés à l'audience par leur conseil, ont formulé oralement protestations et réserves concernant la demande d'expertise judiciaire formée par la société NEXITY STUDEA.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé que le juge n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques et qu'il en est de même de celles tendant à ce qu'il soit «donner acte» ou bien encore «dire et juger» en ce qu'elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.
L'article L 145-14 du code de commerce dispose que «Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.»
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 23 juillet 2012, Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N] ont donné à bail commercial à la société LAMY RESIDENCES, aux droits de laquelle vient la société NEXITY STUDEA, des locaux consistant en un appartement de type T2 constituant le lot de copropriété n°210 (porte n°610) et un emplacement de stationnement constituant le lot de copropriété n°267 (emplacement n°50), au sein d'une résidence de services dénommée résidence des Champs Ronds, située [Adresse 5] et [Adresse 8], pour une durée de neuf années.
Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2021, Monsieur [I] [V] [X] et Madame [J] [N] ont délivré à la société NEXITY STUDEA, venant aux droits de la société LAMY RESIDENCES, un congé à effet du 30 juin 2022 portant refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ;
L'existence d'un litige potentiel non manifestement voué à l'échec et susceptible d'opposer les parties portant notamment sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction est caractérisé.
La société NEXITY STUDEA justifie ainsi d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire afin d'établir tous les éléments techniques permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond d'évaluer notamment l'indemnité d'éviction due au locataire évincé en application de l'article L.145-14 du code de commerce.
Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de la société NEXITY STUDEA dans les termes du dispositif ci-dessous.
Sur les dépens
Les dépens ne peuvent être réservés.
En l'absence de partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la société NEXITY STUDEA, dans l'intérêt de laquelle la mesure d'expertise est ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
ORDONNE une mesure d'expertise et DESIGNE en qualité d'expert :
Monsieur [L] [W]
Cabinet [K] & [W]
expert judiciaire près la cour d'appel de Paris
[Adresse 4]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 16]
avec pour mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe de la contradiction de :
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
visiter les locaux commerciaux consistant en un appartement de type T2 constituant le lot de copropriété n°210 (porte n°610) et un emplacement de stationnement constituant le lot de copropriété n°267 (emplacement n°50), au sein d'une résidence de services dénommée résidence des Champs Ronds, située [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 14], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer par référence aux dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas,
d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) de déterminer le montant des indemnités annexes telles que indemnité pour trouble commercial, indemnité de remploi, indemnité pour trouble d'exploitation, frais de réinstallation, frais administratifs et frais de déménagement ;
DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement, il sera pourvu au remplacement de l'expert par une ordonnance rendue sur simple requête ou d'office ;
DIT que l'expert devra, dans le mois de la première réunion d'expertise, adresser au magistrat commis, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée et au vu des diligences faites ou à venir, un état prévisionnel détaillé du coût de l'expertise entreprise et pourra demander la consignation d'une provision supplémentaire ;
RAPPELLE qu'en cas de difficultés ou de nécessité d'une extension de la mission, l'expert devra en référer au magistrat commis ;
DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Évry pour surveiller les opérations d'expertise et connaître de toutes demandes relatives à son déroulement ;
DIT que l'expert déposera au greffe du service des expertises du tribunal judiciaire d'Evry son rapport définitif dans les six mois de sa saisine ;
FIXE à la somme de 2.500 (deux mille cinq cents) euros le montant de la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la société NEXITY STUDEA, auprès du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 12] à [Localité 13] ([Courriel 15] / tél : [XXXXXXXX03] ou [XXXXXXXX011]) dans un délai de six semaines au plus tard après la date de délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis ;
DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;
DIT que l'expert sera saisi de sa mission par l'envoi d'une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations qu'après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ;
DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport, auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint, sous la forme d'un exemplaire papier et numérique sous la forme d'un fichier PDF (CD ou clé USB) au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 12] à [Localité 13] dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de la consignation effectuée qui lui sera adressée par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;
DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties sous la forme papier ou numérique en fonction du choix des parties et à défaut de précision sous la forme numérique et en fera mention dans son rapport ;
DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
LAISSE les dépens à la charge de la société NEXITY STUDEA.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
